После принятия Закона о ЖКХ мы имеем полное право требовать отчет у исполнителей или управляющего об их деятельности и расходовании средств. Но что-то пошло не так.
В мае прошлого года в Украине вступил в силу Закон «Об урегулировании вопросов в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг». С его принятием миллионы жильцов многоквартирных домов должны были начать получать качественные коммунальные услуги по справедливой цене. Ведь теперь мы имеем полное право требовать отчет у исполнителей или управляющего об их деятельности и расходовании средств. Но что-то пошло не так. И хаосу в сфере ЖКХ по-прежнему не видно ни конца ни края. В том, что не так с системой ЖКХ в Одессе и Украине, вместе с президентом Ассоциации инновационного развития домохозяйств Станиславом Драгановым разбиралась «Одесская жизнь».
Управляют без договора
Прежде чем поделиться с нашими читателями своим видением сложившейся ситуации, эксперт посчитал нужным определиться с терминами.
— Начнем с того, что в перечне жилищно-коммунальных услуг, закрепленном Законом Украины о ЖКУ, ничего «коммунального» нет, — отметил Драганов. — Где сегодня коммуны? Поэтому в дальнейшем будем называть эти услуги просто «домовыми».
По мнению эксперта, основная проблема сферы ЖКХ в Украине в том, что на сегодняшний день в стране нет рынка домовых услуг.
Согласно закону «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», в Украине существуют две формы управления многоквартирными домами. И выбор зависит от самих жильцов. По их решению все функции управления многоквартирным домом или их часть могут быть переданы объединению сособственников многоквартирного дома (ОСМД) либо управителю.
Задача управителя — содержание дома, обеспечение функционирования внутридомовых инженерных сетей, заключение договоров на оказание домовых услуг, в том числе, на техническое обслуживание внутридомовых систем газоснабжения с оператором газораспределительной системы. Все это включается в стоимость обслуживания многоквартирного дома. К тому же оплачивать придется услуги по менеджменту управления. А для получения всего комплекса услуг жильцы должны заключить с управителем соответственный договор.
Хотя на самом деле выходит, что заключить договор с каждым сособственником, да еще и в многоэтажке, практически нереально. Поэтому в Одессе нет ни одного управителя в понимании законодательства, считает Станислав Драганов.
Сособственники же зачастую не только о конкурсной основе не знают, но даже не подозревают, что их дом оказался под руководством некой «управляющей компании».
Ранее мы рассказывали об абонплате и новых тарифах на отопление: к чему готовиться одесситам?
Риск из соображений экономии
— Распределение обязанностей при той или иной форме управления может быть на любой вкус, — рассказал эксперт. — Есть, к примеру, ОСМД, где полное управление передали управляющей компании или ЖКС. Управляющий либо коммунальный сервис распоряжаются счетом, подписывают договоры от имени объединения совладельцев и так далее. При этом ответственность за финансовую и организационную часть остается за председателем правления ОСМД. То есть если управляющая компания не туда перевела деньги, отвечать придется главе объединения сособственников. И для многих по-прежнему такой риск оправдан в угоду соблюдения низкой стоимости содержания дома… Хотя остаются и ОСМД, которые сами поняли, как можно заключать договоры с подрядчиками напрямую — ФОПами-электриками, сантехниками, клинингом.
Ранее мы рассказывали о том, как изменятся тарифы на коммунальные услуги в 2022 году.
В ЖЭКе дешевле
А вот конкуренция на рынке услуг управления и обслуживания в Украине невелика. Поэтому нередко домами по-прежнему руководят старые ЖКСы.
В Одессе, к примеру, жилой фонд составляет 9070 многоквартирных домов. ОСМД созданы лишь в 15% от их общего количества — на сегодняшний день всего 1371. А 85% зданий находятся под руководством коммунальных сервисов. По договору с управляющими компаниями работают около 700 многоквартирных домов. А вот в скольких из них ОСМД, а какие работают по старинке (и без ОСМД, и без договоров на управление), статистика умалчивает.
Тарифы каждой управляющей компании также отличаются. Так, в крупнейшей одесской управляющей компании «Суворовский» средний тариф составляет 4,03 гривни за квадратный метр, у «Ренессанса» — 5,4 гривни, в «Нашем доме» — 14,6 гривни за квадрат, в «Комфорт Сервис» — 6 гривен за квадратный метр. Средний ценник по одесским управляющим компаниям — 7,5 гривни за квадратный метр.
В ОСМД минимальный тариф — 3,81 гривни за квадратный метр («Садовая, 16»), максимальный — 27,85 гривни за квадрат («Белый дом»). Так что средний ценник за домовые услуги в объединениях совладельцев составляет 14,16 гривни за квадратный метр.
Конечно, тарифы управляющих компаний в большинстве своем более привлекательны для жильцов. И это происходит из-за объема: одно дело вести один дом со всеми расходами, и совсем другое — если расходы распределяются между всеми участниками.
— Вместе с тем низкие тарифы на услуги газа, освещения, отопления «съедаются» платежами из наших же налогов, то есть из наших же зарплат. Поэтому зарплаты не могут вырасти и соответствовать уровню реальных расходов, — считает Драганов. — А те же ЖКСы существуют в долг, так как оплата за прошедший месяц поступает в следующем, а с работниками и подрядчиками им нужно рассчитываться сразу. Между тем на неработающие коммунальные предприятия продолжают выделяться средства из бюджетов, то есть из наших с вами налогов. И это не обязательно открытые дотации, но выполнение работ подрядчиками по разным городским программам и депутатским фондам (замена окон, ремонт подъезда, ремонты коммуникаций, прокладка дорожек, детские площадки и т.д.). Забавно то, что ЖКСы стараются это максимально скрыть, вывешивая возле домов списки должников. Но если бы ЖКСы действительно перешли на самостоятельное управление с полной отчетностью перед жителями и заключенными договорами с каждым сособственником, как того требует законодательство для управителей, то им попросту стало бы невыгодно работать по старинке.
В условиях здоровой конкуренции
А вот в развитых странах монополизация на рынке услуг не допускается. И поставщики, и управляющие компании работают в условиях жесткой конкуренции.
— В большинстве стран Европейского Союза жильцы многоквартирных домов сами выбирают поставщиков услуг, которые предлагают более выгодные тарифы. При этом все они имеют равный доступ к коммунальным сетям, находящимся исключительно в государственной собственности. То есть — нет условий договориться, — рассказал эксперт. — К тому же нам надо стремиться, чтобы контракты на полное управление многоквартирным домом включали услуги, обязательные в аналогичных договорах в западных странах. А именно: управление бухгалтерским учетом; управление техническим обслуживанием (то есть удовлетворение заявок сособственников, к примеру, на ремонт забора); рассмотрение претензий жильцов на архитектурные нарушения; управление удобствами — обеспечение ключами, брелоками, элементами регулирования ворот. К тому же практически все профессиональные управляющие компании имеют список поставщиков, которых они используют на регулярной основе. К ним относятся ландшафтные дизайнеры, страховые компании, генеральные подрядчики, компании по техническому обслуживанию. А это означает, что вам не нужно рисковать, нанимая поставщика, который, возможно, не сможет оказать качественную услугу. Сознайтесь, никого не удивишь сегодня рассказом о том, что на выполнение самого простого ремонта уходят недели.
Инвентаризация и рынок
Сегодня реальность такова, считает Драганов, что у сособственников не всегда хватает собственных знаний и сил на управление домом. В таком случае можно рассмотреть варианты заключения договора с управляющей компанией. А начать стоит с основы:
- создать ОСМД;
- провести первичные подготовительные меры (приказ о вступлении в должность председателя, уведомление ЖКСа о создании ОСМД, открытие счета, заключение договоров на вывоз мусора, поставку электроэнергии, водоснабжение);
- рассмотреть различные варианты (либо самостоятельно заключать договоры с подрядчиками, нанимать сотрудников, заключать договоры на обслуживание электроснабжения, сантехники, бухгалтерии, юридического сопровождения, охраны, страхования и других видов безопасности и функционального обеспечения дома, либо эти задачи возложить по договору на управляющую компанию).
Впрочем, убежден эксперт, без полной инвентаризации жилого фонда все реформы условны, так как не опираются на реальное состояние домов. Начинать надо с точной статистики количества ОСМД, управителей с договорами, компаний, предоставляющих услуги обслуживания (не управления). Ликвидировать, в конце концов, все ЖКСы и позакрывать «дыры» с ответственностью за придомовую территорию. А главное — запустить наконец-то конкурентный рынок разных управляющих компаний, обслуживающих организаций, отдельных предпринимателей по оказанию домовых услуг. Чем больше число независимых участников — тем выше конкурентоспособность. А в результате — выше качество услуг, качество нашей с вами жизни.
Ранее мы рассказывали о том, сколько мы будем платить в 2022 году за тепло, воду и газ.
