Після ухвалення Закону про ЖКГ ми маємо повне право вимагати звіт у виконавців або управителя про їхню діяльність та витрачання коштів. Але щось пішло не так.
Торік у травні в Україні набрав чинності Закон «Про врегулювання питань у сфері надання житлово-комунальних послуг». З його прийняттям мільйони мешканців багатоквартирних будинків мали почати отримувати якісні комунальні послуги за справедливою ціною. Адже тепер ми маємо повне право вимагати звіт у виконавців або управителя про їхню діяльність та витрачання коштів. Але щось пішло не так. І хаосу у сфері ЖКГ, як і раніше, не видно ні кінця ні краю. У тому, що не так із системою ЖКГ в Одесі та Україні, разом із президентом Асоціації інноваційного розвитку домогосподарств Станіславом Драгановим розбиралося «Одеське життя».
Управляють без договору
Перш ніж поділитися з нашими читачами своїм баченням ситуації, експерт завважив за потрібне визначитися з термінами.
— Почнемо з того, що у переліку житлово-комунальних послуг, закріпленому Законом України про ЖКП, нічого «комунального» немає, — наголосив Драганов. – Де сьогодні комуни? Тому надалі називатимемо ці послуги просто «будинковими».
На думку експерта, основна проблема сфери ЖКГ в Україні полягає в тому, що на сьогоднішній день у країні немає ринку будинкових послуг.
Відповідно до закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», в Україні існують дві форми управління багатоквартирними будинками. І вибір залежить від самих мешканців. За їхнім рішенням всі функції управління багатоквартирним будинком або його частиною можуть бути передані об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) або управителю. Завдання управителя – утримання будинку, забезпечення функціонування внутрішньобудинкових інженерних мереж, укладання договорів на надання будинкових послуг, у тому числі на технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем газопостачання з оператором газорозподільної системи. Все це включається у вартість обслуговування багатоквартирного будинку. До того ж доведеться оплачувати послуги з менеджменту управління. А для отримання всього комплексу послуг мешканці мають укласти з управителем відповідний договір. Хоча насправді виходить, що укласти договір із кожним співвласником, та ще й у багатоповерхівці, практично нереально. Тому в Одесі немає жодного управителя у розумінні законодавства, вважає Станіслав Драганов. Співвласники часто не лише про конкурсну основу не знають, але навіть не підозрюють, що їхній будинок опинився під керівництвом якоїсь «керівної компанії».
Раніше ми розповідали про абонплату та нові тарифи на опалення: до чого готуватися одеситам?
Ризик із міркувань економії
— Розподіл обов’язків за тієї чи іншої форми управління може бути на будь-який смак, — розповів експерт. — Є, наприклад, ОСББ, де повне управління передали керуючій компанії або ЖКС. Керуючий або комунальний сервіс розпоряджаються рахунком, підписують договори від імені об’єднання співвласників тощо. При цьому відповідальність за фінансову та організаційну частину залишається за головою правління ОСББ. Тобто якщо керуюча компанія не туди перевела гроші, доведеться відповідати голові об’єднання співвласників. І для багатьох, як і раніше, такий ризик виправданий для дотримання низької вартості утримання будинку… Хоча залишаються і ОСББ, які самі зрозуміли, як можна укладати договори з підрядниками безпосередньо — ФОП-електриками, сантехніками, клінінгом.
Раніше ми розповідали про те, як зміняться тарифи на комунальні послуги у 2022 році.
У ЖЕКу дешевше
А ось конкуренція на ринку послуг керування та обслуговування в Україні невелика. Тому нерідко будинками, як і раніше, керують старі ЖКСи. В Одесі, наприклад, житловий фонд складає 9070 багатоквартирних будинків. ОСББ створено лише у 15% від їхньої загальної кількості — на сьогоднішній день лише 1371. А 85% будівель перебувають під керівництвом комунальних сервісів. За договором із керуючими компаніями працюють близько 700 багатоквартирних будинків. А от у скількох із них ОСББ, а які працюють по-старому (і без ОСББ, і без договорів на управління), статистика замовчує. Тарифи кожної керуючої компанії також відрізняються. Так, у найбільшій одеській керуючій компанії «Суворовський» середній тариф становить 4,03 гривні за квадратний метр, у «Ренесансу» — 5,4 гривні, у «Нашому домі» — 14,6 гривні за квадрат, у «Комфорт Сервіс» 6 гривень за квадратний метр. Середня ціна по одеських керуючих компаніях — 7,5 гривні за квадратний метр. В ОСББ мінімальний тариф – 3,81 гривні за квадратний метр («Садова, 16»), максимальний – 27,85 гривні за квадрат («Білий дім»). Отже, середня ціна за будинкові послуги в об’єднаннях співвласників становить 14,16 гривні за квадратний метр.
Звичайно, тарифи керуючих компаній здебільшого привабливіші для мешканців. І це відбувається через обсяг: одна справа вести один будинок з усіма витратами, і зовсім інша — якщо витрати розподіляються між усіма учасниками. — Разом з тим низькі тарифи на послуги газу, освітлення, опалення «з’їдаються» платежами з наших же податків, тобто з наших же зарплат. Тому зарплати не можуть зрости і відповідати рівню реальних витрат, вважає Драганов. — А ті ж ЖКС існують у борг, оскільки оплата за минулий місяць надходить у наступному, а з працівниками та підрядниками їм потрібно розраховуватись одразу. Тим часом на непрацюючі комунальні підприємства продовжують виділятися кошти з бюджетів, тобто з наших з вами податків. І це не обов’язково відкриті дотації, а виконання робіт підрядниками за різними міськими програмами та депутатськими фондами (заміна вікон, ремонт під’їзду, ремонти комунікацій, прокладання доріжок, дитячі майданчики тощо). Цікаво те, що ЖКСи намагаються це максимально приховати, вивішуючи біля будинків списки боржників. Але якби ЖКСи справді перейшли на самостійне управління з повною звітністю перед мешканцями та укладеними договорами з кожним співвласником, як того вимагає законодавство для управителів, то їм просто стало б невигідно працювати по-старому.
В умовах здорової конкуренції
А ось у розвинених країнах монополізація на ринку послуг заборонена. І постачальники, і укпуючі компанії працюють в умовах жорсткої конкуренції.
— У більшості країн Європейського Союзу мешканці багатоквартирних будинків самі обирають постачальників послуг, які пропонують вигідніші тарифи. При цьому всі вони мають рівний доступ до комунальних мереж, що знаходяться виключно у державній власності. Тобто немає умов домовитися, — розповів експерт. — До того ж нам треба прагнути, щоб контракти на повне управління багатоквартирним будинком включали послуги, обов’язкові в аналогічних договорах у західних країнах. А саме: управління бухгалтерським обліком; управління технічним обслуговуванням (тобто задоволення заявок співвласників, наприклад, ремонт паркана); розгляд претензій мешканців на архітектурні порушення; управління зручностями – забезпечення ключами, брелоками, елементами регулювання воріт. До того ж, практично всі професійні керуючі компанії мають список постачальників, яких вони використовують на регулярній основі. До них належать ландшафтні дизайнери, страхові компанії, генеральні підрядники, компанії з технічного обслуговування. А це означає, що вам не потрібно ризикувати, наймаючи постачальника, який, можливо, не зможе надати якісну послугу. Зізнайтеся, нікого не здивуєш сьогодні розповіддю про те, що на виконання найпростішого ремонту витрачаються тижні.
Інвентаризація та ринок
Сьогодні реальність така, вважає Драганов, що у співвласників не завжди вистачає власних знань та сил на керування будинком. У такому випадку можна розглянути варіанти укладання договору з керуючою компанією. А почати варто з основи:
- створити ОСББ;
- провести первинні підготовчі заходи (наказ про вступ на посаду голови, повідомлення ЖКС про створення ОСББ, відкриття рахунку, укладання договорів на вивезення сміття, постачання електроенергії, водопостачання);
- розглянути різні варіанти (або самостійно укладати договори з підрядниками, наймати співробітників, укладати договори на обслуговування електропостачання, сантехніки, бухгалтерії, юридичного супроводу, охорони, страхування та інших видів безпеки та функціонального забезпечення будинку, або ці завдання покласти за договором на керуючу компанію).
Втім, переконаний експерт, без повної інвентаризації житлового фонду всі реформи є умовними, оскільки не спираються на реальний стан будинків. Починати треба з точної статистики кількості ОСББ, управителів із договорами, компаній, які надають послуги обслуговування (не управління). Ліквідувати всі ЖКСи і позакривати «дірки» з відповідальністю за прибудинкову територію. А головне — запустити конкурентний ринок різних керуючих компаній, обслуговуючих організацій, окремих підприємців з надання будинкових послуг. Чим більша кількість незалежних учасників — тим вища конкурентоспроможність. А в результаті — вища якість послуг, якість нашого з вами життя.
Раніше ми розповідали про те, скільки ми платитимемо у 2022 році за тепло, воду та газ.
