Редакция «Одесской жизни» продолжает тему аренды жилья в Одессе в условиях войны. В этом материале эксперты дают советы, которые помогут одесситам подготовить квартиру к сдаче, минимизировать риски и избежать проблем с арендаторами. Как правильно оформить договор, проверить арендатора и сделать процесс аренды безопасным, рассказывает Светлана Шагарова, основательница и руководитель Центра семейной недвижимости Lider Family.
Как подготовить жилье к аренде
— Решили сдать жилье в аренду. Как подготовиться к этому процессу?
— Если вы планируете сдавать квартиру в аренду, важно обеспечить базовые условия, чтобы арендаторам было удобно жить. Позаботьтесь о минимальном косметическом ремонте — это позволит сдавать жилье за более высокую цену. Убедитесь, что вся сантехника работает. Важно иметь в наличии счета за коммунальные услуги с фиксацией показателей — это поможет контролировать расходы арендаторов. На кухне необходимо обеспечить минимальный набор бытовой техники, а также иметь бойлер для горячей воды. В спальных комнатах должна быть кровать и шкафы.
В Украине арендаторы обычно выбирают полностью меблированные квартиры, готовые к жизни. Идеально, если жильцы могут заехать только со своими вещами.
— Нужно ли предупреждать соседей о том, что квартира будет сдаваться в аренду?
— Обычно соседи не всегда обращают внимание на то, что квартира сдается в аренду. Однако в некоторых кооперативах или ОСМД есть ответственные лица, например, консьержи, которые могут следить за этим вопросом на усмотрение арендодателя. Если у вас хорошие отношения с соседями, особенно теми, кто живет в одном тамбуре, лучше сообщить им об арендаторах.
Соседи часто узнают об аренде жилья постфактум и не всегда понимают, квартира продана или сдается. Лучше предупредить их заранее, чтобы избежать конфликтов и сохранить порядок.
— Как установить цену на аренду жилья?
— На стоимость аренды значительно влияет месторасположение объекта. В спальных районах цена уже относительно сформирована (сейчас средняя цена — 4-6 тысяч гривен, без коммунальных услуг). В летний сезон расположение, особенно вблизи моря, существенно повышает спрос и, соответственно, цену. Например, квартира в новостройке с хорошим ремонтом в районе Таирово или поселка Котовского будет иметь одну цену, а аналогичная в Аркадии будет дороже на треть из-за престижности локации.
Современные арендаторы ищут комфортное жилье с ремонтом. Однако во время войны этот фактор изменился: для переселенцев главными критериями остаются цена и удобная локация.
Что нужно знать об арендаторе и договоре
— Какие критерии помогут выбрать надежного арендатора?
— Если вы планируете сдавать жилье в аренду, стоит узнать больше об арендаторе. Для этого можно воспользоваться информацией от знакомых, соцсетей или, по возможности, обратиться в правоохранительные органы. Проверка через полицию (судимость или ее отсутствие) — это максимум, что сейчас возможно. Также полезно получить отзывы от предыдущих владельцев жилья, где он проживал, если такая информация доступна.
В Украине проверка арендаторов может осуществляться только неофициально. Агентства недвижимости обычно имеют базу данных неблагонадежных клиентов.
— Какие условия стоит включить в договор аренды во время военного положения?
— Для заключения договора достаточно паспорта и идентификационного кода. Но необходимо четко прописать, кто оплачивает коммунальные платежи, до какого числа должна происходить оплата, зафиксировать счета, ежемесячные показатели счетчиков. Однако стоит помнить, что сдавать квартиру в аренду имеет право только ее владелец. В практике бывали случаи, когда владелец уехал за границу, а квартиру пытались сдать родственники. Это неправомерно.
Если вы за границей и хотите сдать квартиру в Украине, найдите лицо для представления ваших интересов. Предоставьте ему доверенность для подписания договора и обращения в государственные органы в случае необходимости.
О рисках сдачи жилья в аренду
— Какие есть риски сдачи жилья в аренду в условиях военного положения?
— Основной риск во времена военного положения — возможность ракетных ударов. Сейчас страховые компании предлагают страхование от последствий военных действий, таких как повреждение или разбитие окон. Арендатор может застраховать квартиру от таких рисков. Однако основной риск заключается в неплатежах, когда арендатор, сняв квартиру, оплатил за первые два месяца, а потом не может осуществить дальнейшие платежи. Поэтому в договоре должны быть четко прописаны условия выселения: сроки (например, три или пять дней), процедуры, если арендатор не произвел оплату в оговоренные сроки (например, через 10 дней).
В договоре аренды обязательно следует предусмотреть залоговую сумму за последний месяц проживания. Эта сумма является гарантией для арендодателя и используется для покрытия возможных убытков.
— Какие рекомендации можно дать арендодателям, особенно тем, кто за границей?
— Арендодатель может получать видео-документы, подтверждающие состояние квартиры во время проживания арендаторов. Но бывают случаи, когда арендаторы уехали и перестали выходить на связь. Что в таком случае делать? Во-первых, представитель по доверенности или сам арендатор с юридическими документами и договором аренды обращается в полицию. Далее, вместе с полицией, открывают квартиру, осматривают ее, собирают вещи арендатора, опечатывают их или перемещают в другое место для сохранения, чтобы можно было сдавать квартиру дальше.
Если арендаторы съехали, стоит зафиксировать, в каком состоянии они оставили квартиру, предоставив детальное описание, видео и фотографии счетов. Это поможет определить, стоит ли возвращать залог полностью, частично или вовсе не возвращать.
Что советуют другие эксперты в сфере недвижимости?
Советы от Антона Палашека, CEO Rem.ua, основателя агентства недвижимости «Юго-Запад» и управляющего партнера агентства «Александр-N»:
— Вопрос о сдаче, аренде, покупке или продаже недвижимости всегда сводится к поиску надежного и профессионального риелтора. Как правильно выбрать специалиста? Вот несколько полезных рекомендаций.
- Выбирайте риелторов крупных компаний. Такие фирмы дорожат своей репутацией, и за порядочность отвечает не один человек.
- Обращайтесь к брокерам и директорам филиалов. Они могут порекомендовать вам активных и успешных риелторов, которые хорошо знают текущую ситуацию на рынке.
- Согласовывайте условия сотрудничества с риелтором с самого начала. Подписание договора на старте гарантирует, что работа риелтора будет оплачена, и вы получите качественное обслуживание.
- Используйте платформы для поиска риелторов. Это позволяет найти риелторов по локации, сегменту рынка и отзывам клиентов.
- Подписывайте договор. В договоре обязательно описывайте состояние квартиры и фиксируйте его на фото. Это защитит вас от возможных споров и недоразумений.
- Сохраняйте договор с агентством. Это важный документ, который может понадобиться для защиты ваших интересов в будущем.
Остерегайтесь случайных находок на платформах вроде OLX. Конечно, можно надеяться на везение, но важно помнить, что эти порталы — это рекламные площадки, а не база проверенных объектов. Базы данных агентств недвижимости можно найти на их сайтах или в общегородской базе, например, в Одессе — rem.ua.
Читайте также:
