Редакція «Одеського життя» продовжує тему оренди житла в Одесі в умовах війни. У цьому матеріалі експерти дають поради, які допоможуть одеситам підготувати квартиру до здачі, мінімізувати ризики та уникнути проблем з орендарями. Як правильно оформити договір, перевірити орендаря та зробити процес оренди безпечним, розповідає Світлана Шагарова, засновниця та керівниця Центру сімейної нерухомості Lider Family.
Як підготувати житло до оренди
— Вирішили здати житло в оренду. Як підготуватися до цього процесу?
— Якщо ви плануєте здавати квартиру в оренду, важливо забезпечити базові умови, щоб орендарям було зручно жити. Подбайте про мінімальний косметичний ремонт — це дозволить здавати житло за вищу ціну. Переконайтеся, що вся сантехніка працює. Важливо мати наявні рахунки за комунальні послуги з фіксацією показників — це допоможе контролювати витрати орендарів. На кухні необхідно забезпечити мінімальний набір побутової техніки, а також мати бойлер для гарячої води. У спальних кімнатах має бути ліжко та шафи.
В Україні орендарі зазвичай обирають повністю мебльовані квартири, готові до життя. Ідеально, якщо мешканці можуть заїхати лише зі своїми речами.
— Чи потрібно попереджати сусідів про те, що квартира здаватиметься в оренду?
— Зазвичай сусіди не завжди звертають увагу на те, що квартира здається в оренду. Однак у деяких кооперативах або ОСББ є відповідальні особи, наприклад, консьєржі, які можуть слідкувати за цим питанням на розсуд орендодавця. Якщо у вас добрі стосунки із сусідами, особливо тими, хто живе в одному тамбурі, краще повідомити їх про орендарів.
Сусіди часто дізнаються про оренду житла постфактум і не завжди розуміють, квартира продана чи здається. Краще попередити їх заздалегідь, щоб уникнути конфліктів і зберегти порядок.
— Як встановити ціну на оренду житла?
— На вартість оренди значно впливає місце розташування об’єкта. У спальних районах ціна вже відносно сформована (зараз середня ціна – 4-6 тисяч гривень, без комунальних послуг). У літній сезон розташування, особливо поблизу моря, істотно підвищує попит і, відповідно, ціну. Наприклад, квартира в новобудові з гарним ремонтом у районі Таїрове або селища Котовського матиме одну ціну, а аналогічна в Аркадії буде дорожчою на третину через престижність локації.
Сучасні орендарі шукають комфортне житло з ремонтом. Однак під час війни цей фактор змінився: для переселенців головними критеріями залишаються ціна та зручна локація.
Що треба знати про орендаря та договір
— Які критерії допоможуть обрати надійного орендаря?
— Якщо ви плануєте здавати житло в оренду, варто дізнатися більше про орендаря. Для цього можна скористатися інформацією від знайомих, соцмереж або, за можливості, звернутися до правоохоронних органів. Перевірка через поліцію (судимість чи її відсутність) – це максимум, що наразі можливо. Також корисно отримати відгуки від попередніх власників житла, де він проживав, якщо така інформація доступна.
В Україні перевірка орендарів може здійснюватися лише неофіційно. Агентства нерухомості зазвичай мають базу даних неблагонадійних клієнтів.
— Які умови варто включити в договір оренди під час воєнного стану?
— Для укладення договору достатньо паспорта та ідентифікаційного коду. Але необхідно чітко прописати, хто оплачує комунальні платежі, до якого числа має відбуватися оплата, зафіксувати рахунки, щомісячні показники лічильників. Однак варто пам’ятати, що здавати квартиру в оренду має право лише її власник. У практиці траплялися випадки, коли власник поїхав за кордон, а квартиру намагалися здати родичі. Це неправомірно.
Якщо ви за кордоном і хочете здати квартиру в Україні, знайдіть особу для представлення ваших інтересів. Надайте їй довіреність для підписання договору та звернення у державні органи у разі необхідності.
Про ризики здачі житла в оренду
— Які є ризики здачі житла в оренду в умовах воєнного стану?
— Основний ризик у часи воєнного стану — можливість ракетних ударів. Наразі страхові компанії пропонують страхування від наслідків військових дій, таких як пошкодження або розбиття вікон. Орендар може застрахувати квартиру від таких ризиків. Однак основний ризик полягає в неплатежах, коли орендар, винайнявши квартиру, сплатив за перші два місяці, а потім не може здійснити подальші платежі. Тому в договорі повинні бути чітко прописані умови виселення: терміни (наприклад, три або п’ять днів), процедури, якщо орендар не здійснив оплату в обумовлені строки (наприклад, через 10 днів).
У договорі оренди обов’язково слід передбачити заставну суму за останній місяць проживання. Ця сума є гарантією для орендодавця і використовується для покриття можливих збитків.
— Які рекомендації можна дати орендодавцям, особливо тим, хто за кордоном?
— Орендодавець може отримувати відео-документи, що підтверджують стан квартири під час проживання орендарів. Але трапляються випадки, коли орендарі поїхали і перестали виходити на зв’язок. Що в такому випадку робити? По-перше, представник за довіреністю або сам орендар з юридичними документами і договором оренди звертається до поліції. Далі, разом з поліцією, відкривають квартиру, оглядають її, збирають речі орендаря, опечатують їх або переміщують до іншого місця для збереження, щоб можна було здавати квартиру далі.
Якщо орендарі з’їхали, варто зафіксувати, в якому стані вони залишили квартиру, надавши детальний опис, відео та фотографії рахунків. Це допоможе визначити, чи варто повертати заставу повністю, частково або зовсім не повертати.
Що радять інші експерти у сфері нерухомості?
Поради від Антона Палашека, CEO Rem.ua, засновника агентства нерухомості «Південний Захід» та керуючого партнера агентства «Александр-N»:
— Питання щодо здачі, оренди, покупки або продажу нерухомості завжди зводиться до пошуку надійного та професійного рієлтора. Як правильно вибрати фахівця? Ось кілька корисних рекомендацій.
- Вибирайте рієлторів великих компаній. Такі фірми дорожать своєю репутацією, і за порядність відповідає не одна людина.
- Звертайтеся до брокерів і директорів філій. Вони можуть порекомендувати вам активних і успішних рієлторів, які добре знають поточну ситуацію на ринку.
- Узгоджуйте умови співпраці з рієлтором із самого початку. Підписання договору на старті гарантує, що роботу рієлтора буде оплачено, і ви отримаєте якісне обслуговування.
- Використовуйте платформи для пошуку рієлторів. Це дає змогу знайти рієлторів за локацією, сегментом ринку та відгуками клієнтів.
- Підписуйте договір. У договорі обов’язково описуйте стан квартири та фіксуйте його на фото. Це захистить вас від можливих суперечок і непорозумінь.
- Зберігайте договір з агентством. Це важливий документ, який може знадобитися для захисту ваших інтересів у майбутньому.
Остерігайтеся випадкових знахідок на платформах на кшталт OLX. Звісно, можна сподіватися на везіння, але важливо пам’ятати, що ці портали — це рекламні майданчики, а не база перевірених об’єктів. Бази даних агентств нерухомості можна знайти на їхніх сайтах або в загальноміській базі, наприклад, в Одесі — rem.ua.
Читайте також:
