Ключевые моменты:
- Сам по себе дорогой ремонт не дает права на долю в квартире
- Суд может расценить ремонт как исполнение обязанности по содержанию жилья
- В большинстве случаев возможно только возмещение расходов, а не получение доли
- Защитить себя можно заранее, оформив простые письменные договоры
Ситуации, когда человек вкладывает значительные средства в ремонт квартиры родственников, а затем сталкивается с конфликтом или выселением, в украинских судах происходят регулярно. Чаще всего такие споры возникают между взрослыми детьми и родителями, бывшими супругами или другими родственниками, которые проживали вместе.
Юристка Виктория Гусакова, которая много лет специализируется на жилищных и семейных спорах и сотрудничает с «Одесской жизнью», поясняет: распространенное убеждение «я вложился в ремонт — квартира наполовину моя» почти никогда не работает в правовом поле.
Украинское законодательство рассматривает ремонт не как способ приобретения права собственности, а как улучшение имущества. Однако в отдельных случаях суд все же может встать на сторону той, кто финансировал масштабную реконструкцию. В материале — практические разъяснения со ссылками на нормы закона и позиции Верховного Суда.
Если сделан дорогой ремонт в квартире, можно ли отсудить долю
Частое утверждение со стороны родственников: «Я вложил в этот ремонт тысячи долларов, теперь квартира наполовину моя». Вопрос о том, можно ли получить долю в праве собственности на квартиру за счет дорогого ремонта, является одним из самых сложных в гражданском праве. Краткий ответ: крайне сложно, но при определенных условиях возможно.
По общему правилу (ст. 321 ГК Украины) право собственности является неприкосновенным. Расходы на ремонт считаются «улучшением имущества», а не способом его приобретения.
- Юридическая позиция: ремонтные работы — это неотъемлемая часть квартиры. Они не являются отдельным объектом, который можно выделить.
- Статья 156 ЖК: как мы разбирали ранее, совершеннолетние члены семьи обязаны участвовать в расходах на жилье. Поэтому суд часто расценивает дорогой ремонт как исполнение обязанности по содержанию жилья, в котором вы проживаете бесплатно.
Когда все же можно претендовать на долю
Единственная реальная зацепка — статья 62 Семейного кодекса (для супругов) либо аналогичные нормы статьи 331 ГК (в отношении новосозданного имущества).
Чтобы суд признал за вами долю, необходимо одновременно доказать два обстоятельства:
- Существенное увеличение стоимости: стоимость квартиры после вашего вмешательства выросла настолько, что она фактически стала «другим» объектом (например, из запущенного жилья было создано элитное).
- Трудовые или денежные вложения: вы инвестировали личные средства (не семейный бюджет, а добрачные накопления, подарки лично вам или наследство).
Постановление Верховного Суда от 22 сентября 2021 года по делу № 205/3277/19: суд подчеркнул, что сам по себе факт проведения ремонта за счет средств другого лица (не собственника) не является безусловным основанием для признания права собственности.
Постановление Верховного Суда от 10 апреля 2019 года по делу № 390/34/17: разъясняется, что если улучшения можно отделить от вещи без ее повреждения, то лицо, сделавшее ремонт, имеет право забрать эти вещи. Если же улучшения являются неотделимыми (как плитка или штукатурка), лицо имеет право только на компенсацию расходов, а не на долю в квартире.
Если вы вложили значительные средства в ремонт, а долю отсудить не удается, вы имеете право требовать возврата денег.
- Статья 1212 ГК Украины (неосновательное приобретение имущества): если вы сделали ремонт в квартире, которая вам не принадлежит, и собственник вас выселяет, он «обогатился» за ваш счет (стоимость его квартиры выросла).
- Условие: у вас должны быть все чеки, договоры с подрядчиками и, главное, письменное согласие собственника на проведение работ. Без согласия собственника ремонт считается вашей личной инициативой (риском), за который он не обязан платить.
Как защитить свои затраты на ремонт чужой квартиры
Если вы вкладываете крупные суммы в чужую (даже родительскую) квартиру, юристы советуют:
- Договор дарения доли: собственник сразу дарит вам часть квартиры (например, 1/4) в обмен на обязательство сделать ремонт.
- Договор займа: оформите расходы на ремонт как денежный долг собственника перед вами. В случае конфликта вы сможете взыскать деньги, а не «кирпичи в стене».
- Договор об улучшении имущества: пропишите, что в случае выселения собственник обязан выплатить вам рыночную стоимость ремонта.
Отсудить долю практически невозможно, если не было глобальной реконструкции с оформлением документов. Однако вернуть деньги реально, если у вас сохранились чеки и есть доказательства согласия собственника на ремонт.
Лучший способ избежать судов — договор пользования жилым помещением. В нем можно прописать, кто какую комнату занимает, сколько платит за коммунальные услуги и имеет ли право делать ремонт.
Даже подписанный «от руки» между родственниками, такой документ станет весомым аргументом в суде.
Согласно статьям 205 и 207 ГК Украины, сделка считается совершенной в письменной форме, если она подписана сторонами.
В суде: если вы подаете иск о выписке родственника, договор подтверждает, что вы не просто выселяете члена семьи, а прекращаете действие договора из-за нарушения его условий.
В полиции: если возникает конфликт и приезжает патрульная полиция, наличие договора подтверждает, что ваши отношения имеют правовой характер, а не являются бытовым скандалом. Это мешает родственнику манипулировать фразами «я здесь прописан, имею право делать что хочу».
Для субсидии: такой договор может быть основанием для того, чтобы органы соцзащиты не учитывали доходы родственника при назначении субсидии собственнику (если указано, что вы ведете раздельное хозяйство).
Ранее мы объясняли, кто по закону обязан оплачивать коммунальные услуги: все жильцы или только собственник.
Читайте также: Бесплатный проезд для пенсионеров: куда обращаться и как защитить свое право
