Новый президент подписал
закон, призванный оберегать наши квартиры, дома и землю от попыток их украсть.
«Свідомо» проанализировало, что стоит за добрым намерением…
Вместо предисловия
«После покупки квартиры
документы отдали в БТИ – для регистрации. Там несколько раз говорили: »Придите
завтра«, а потом заявили: »Ваши документы потерялись«. Единственные документы,
подтверждающие приобретение квартиры!».
«На землю, оформленную в соответствии
с законом, нашелся другой »собственник«. С государственным актом в руках. И решением суда – из райцентра за пять областей от места, где расположена земля».
«Фирма продавала квартиры в доме, который строился. Сдача откладывалась и откладывалась, а потом
выяснилось: денег на продолжение строительства нет, а квартиры в недострое
проданы по несколько раз».
Эти истории – со всех частей
Украины. Они множатся, обрастают новыми приемами мошенников и новыми
категориями жертв.
– Есть политическая воля на это
направление. Чтобы мы не говорили заклинания о борьбе с коррупцией, а реально с ней боролись, – заявил корреспонденту «Свідомо» министр юстиции Александр
Лавринович.
Четыре года заместитель
председателя Партии регионов боролся за принятие закона, по которому все права
на недвижимость, включая землю, должны регистрироваться Минюстом. Через четыре
дня после победы Виктора Януковича на президентских выборах Лавринович из кресла вице-спикера Рады призвал депутатов нажать кнопку «за» этот закон. Его
не услышали будущие партнеры по коалиции – коммунисты и Блок Литвина. И из «Нашей Украины-Народной самообороны» «за» проголосовали только двое: Анатолий
Матвиенко и Александр Бондарь. Но пять шестых депутатов Партии регионов и половина Блока Юлии Тимошенко сказали закону «да». Новый президент,
разобравшись с назначением членов Администрации, сразу подписал документ. А Лавринович, пересев в кресло министра юстиции, объявил: воплощение этого закона
в жизнь – его личный приоритет.
Как закон защитит наши права?
До сих пор права на квартиры, помещения, дома и землю
регистрировались добровольно. Теперь это обязательно. Право владения, право
аренды, право управления, право застройки, залог — все должно вноситься в специальный реестр, который будет вестись при Министерстве юстиции. С 2012 года
делать это должны специально обученные люди — государственные регистраторы. За плечами у них обязательно должно быть юридическое образование и хотя бы два
года работы юристом. С момента, когда мы обратимся с заявлением о регистрации,
до выдачи нам документа должно проходить максимум 14 рабочих дней. Еще закон
угрожает государственным регистраторам уголовной ответственностью — если они
будут нарушать правила.
«Государство гарантирует достоверность зарегистрированных
прав», провозглашает новый закон.
Конец поддельным документам, подкупленным нотариусам,
продавцам воздуха? Возможно, радоваться рано. Особенно если знать, что до принятия этого закона в Украине тоже предусматривалась государственная
регистрация всех прав на недвижимость — включая землю. Такой закон действовал с 2004 года в Украине. С таким же названим. И соавтором его был депутат от Партии
регионов Владимир Демехин.
Почему же закон не действовал?
Как саботировали создание системы защиты прав
Чтобы понять это, надо знать, что в нем было написано. А было написано то же самое, что и в новом законе. Плюс две крайне важные вещи.
Во-первых, закон 2004 года черным по белому указывал: орган
регистрации отвечает за своевременность и достоверность прав. А если он ошибся
и зарегистрировал кражу прав на квартиру, помещение, дом или землю, то пусть
платит. Закон предусматривал и создание специального денежного фонда. Из которого бы и выплачивались компенсации пострадавшим.
Еще в законе 2004 года была выписана чрезвычайно амбициозная
цель. Реестр, куда бы заносилась и сохранялась информация о владельцах жилья и земли, также должен был включить всю информацию о самой земле. Если вы
покупаете квартиру — кому принадлежит земля, на который стоит все здание? Если
покупаете землю — каковы ее границы, в каком она состоянии, как ее можно
использовать, а как нельзя?
Для чего всю эту информацию сводить в одном месте? Первое —
так удобно для каждого из нас. Например, вы хотите купить дом, и в одном месте
получаете всю информацию. (О внутренней планировке, о границах участка, о плане
использования горсоветом этой территории. А вдруг в будущем это — промышленная
зона?). Хотите продать часть земли? Вам все в одном месте и померили, и нарисовали новые карты обоих участков, и оформили права собственности на них.
(Опять-таки, отвечая деньгами за возможные злоупотребления.)
Объединение информации и о правах, и о земле с домами, и о статусе этих территорий открывало еще одну огромную возможность. В таком
реестре (а вестись он должен был в электронном виде с максимальной защитой
информации) можно было на уровне компьютерной программы установить ограничения,
которые ни одна взятка не перешибла бы.
Например, сейчас местные советы раздают под застройку
сельскохозяйственную землю. Или продают берега рек и озер. Или приватизируют
парки и скверы. Или продают участки, где в будущем предусмотрена дорога или автовокзал… Если бы был образован единый реестр, такие сделки стали бы
невозможны.
Почему этот закон не стал реальностью?
Проблема не в деньгах. И идею закона, и деньги на фотографирование всей украинской земли, создание современного электронного
реестра и обучение землемеров выделил Всемирный банк. И уже сфотографировано с самолетов 425 из 601 тысячи квадратных километров земли. Качество? Журналист
«Свідомо» своими глазами видел фотографию квартала с Софией Киевской. Каждый
дом — как на ладони.
И землемеров учат. На прошлой неделе в Киеве прошел
очередной тренинг для преподавателей ведущих вузов.
А вот все, что зависело от власти, не сделано. Парламент из года в год проваливает закон о земельном кадастре (это и есть база данных о размерах, состоянии и собственниках земли). В очередной раз — в ноябре прошлого
года.
Правительство и местные советы нехотя продолжают
разбираться, где чья земля. Не устанавливаются границы зеленых зон. В городах
не проводится зонирование территорий, которое призвано определить: вот под застройку двухэтажными домами, это — под высотки, это — под деловой центр, это
— под парки.
Зато земля расползается по «своим людям», мошенники дальше фиктивно
продают квартиры, а земельная документация, разрозненно хранящаяся в районных и областных центрах, время от времени пропадает или горит.
Так что же даст новый закон, если не выполнялся старый — еще
лучший?
Кто выиграет от нового закона?
Если сравнить оба документа, найдете отличие, которое
обычный человек может и пропустить. Но которое не пропустит опытный чиновник.
Закон 2004 года отдавал ведение всего реестра о владельцах,
детальных планах домов и земли, и правила ее использования Госкомзему. Новый
закон передал право регистрировать владельцев недвижимости Минюсту.
Именно за это право оба ведомства бились не на жизнь, а на смерть в последних четырех правительствах. Приходили новые главы Госкомзема,
приходили новые министры юстиции — и все воевали: отдайте это право мне.
Почему? Один факт. В действительности реестр прав
собственности на недвижимость ведется с 2002 года созданным при Минюсте
Информационным центром. Без закона — по приказу… Александра Лавриновича. Он
подписал его, когда впервые получил от Леонида Кучмы портфель министра юстиции
— после ухода из оппозиции. И Минюст предлагает всем нотариусам и БТИ
подключаться к этому реестру. И платить за это деньги. Большинство нотариусов и БТИ соглашаются. В конце концов, это единственный способ хоть как-то попытаться
узнать, а не продана ли эта квартира другим людям вчера.
Но заметьте: с 2002 года прошло восемь лет. Что дал этот
реестр людям, которых обманули при покупке квартиры или земли? Скольким из них
вернули деньги? Какую ответственность понесли государственные служащие,
зарегистрировавшие такие сделки?
Три вопроса министру Лавриновичу
– Как вы добьетесь, чтобы информация о правах собственности
действительно была защищена? Чтобы она не горела и не подделывалась?
– Могу вам сказать, что у нас работают реестры, которые
надежно защищены – скажем, реестр нотариусов. Они абсолютно защищены.
– Но как вы решите проблему, когда достоверной информации о земле просто нет? Во многих областях нет данных, где чья земля. Ее надо померить, разметить на картах и занести в защищенную базу. Как это будет делать
Минюст, где не работают землемеры?
– Это будет непростое направление. Я понимаю, что возникнут
определенные сложности, но есть закон, и есть политическая воля.
– Может, было ошибкой отказываться от закона 2004 года,
когда и информация о владельцах, и информация о недвижимости, и правила ее
использования были объединены в одном месте?
– Фактически так не было. Госкомзем так же далек от права,
как Министерство юстиции — от Национального космического агентства. Каждый
должен заниматься своей работой, тогда может быть результат. Мы точно должны
заниматься тем, у кого права собственности на ту или другую землю.
Как государство должно отвечать перед людьми
Показательную историю раскопал центр «Моя земля», собирающий
и распространяющий информацию о лучших примерах регулирования и защиты прав на недвижимость.
В британском городе Йорк местный орган планирования запретил
одной даме делать дугообразний выступ в ее доме. Разрешил только квадратный.
Власти решили, что только такая форма будет гармонировать с соседними домами.
Женщина послушалась.
Потом оказалось, что соседи получили разрешение и сделали
выступ в виде дуги. Горсовету Йорка пришлось оплатить расходы на реконструкцию
выступа в доме женщины и еще добавить
Оформила дом на себя и поменяла вместе с людьми
В Одессе случаев с махинациями, мошенничеством и кражами
недвижимости также хватает. Руководитель правозащитного интернет-портала
«СоколЮрОбоз» Алексей Плужников рассказал «Одесской жизни», как можно оформить
на себя заселенный людьми дом и продать его, выставив на улицу всех жителей.
— Есть в центре Одессы дом на 28 комнат, в котором проживают
22 человека, — рассказывает он. — Построен он был еще до революции. У дома на данный момент есть пять наследников, которые с 1988 года никак не могут его
поделить. В 2002 году одна из наследниц решила взять быка за рога и при помощи
суда и нотариальной конторы оформила дом на себя. При этом остальные наследники
и жители дома в деле вообще не фигурировали, как будто их нет. Прошло пять лет,
люди себе спокойно жили, даже не подозревая, что они остались не у дел. И вот в 2007 году эта женщина, ставшая единственной наследницей, нанесла последний удар
— обменяла дом на три квартиры частному лицу, за которым стоит строительная
компания.
В 2008 году компания решила снести дом и на его месте
возвести новосторой. На жильцов начались
наезды, посыпались требования съезжать. После этого поднялся шум, начались
разбирательства, люди начали бороться за свои права…
Егор СОБОЛЕВ, бюро журналистских расследований «Свідомо»,
специально для «Одесской жизни».
Автор:
