Аренда коммунальной земли «по-одесски», или почему земля в центре города подешевела втрое

Ключевые моменты:

• Землю под «Летним театром» в центре Одессы сдали в аренду с платой 1,6 млн грн в год, однако фактические платежи были значительно ниже.

• За восемь лет арендатор заплатил около 8,2 млн грн вместо более чем 12,5 млн грн по договору.

• Городской департамент начислял плату меньшую, чем предусмотрено договором, и не фиксировал долг.

• Налоговая сначала не видела проблемы, но после обращения редакции признала долг и доначислила платежи.

Сколько стоит аренда участка под «Летним театром»?

Земля, на которой расположен «Летний театр», — лакомый кусок для потенциальных арендаторов, ведь она находится в самом центре Одессы. Землю под «Летним театром» совместное предприятие «Солинг» арендовало в конце 2016 года. Как выяснилось из документов, — для строительства там торгово-развлекательного центра.

Компания «Солинг», по данным YouControl, записана на двух жителей Кипра. Однако одесские активисты считали ее подконтрольной мультимиллионеру Владимиру Галатернику, которого, в свою очередь, связывали общим прошлым с тогдашним мэром Одессы Геннадием Трухановым.

Фактически сразу после передачи участка в аренду начались столкновения между местными активистами и арендатором. Одесситы выступали против застройки «Летнего театра» и выделения под это участка из границ «Городского сада» (памятника архитектуры и градостроительства), в который «Летний» был включен.

Позднее требования активистов поддержали Министерство культуры и судебные инстанции, которые отказали «Солингу» в возможности застройки.

Но не во всем «Солингу» не везло. Как выяснилось, за аренду участка фирма уже несколько лет платит существенно меньше, чем было определено в первоначальном договоре. И при этом городская власть не считает ее должником.

Первые подозрения о том, что СП «Солинг» недоплачивает за аренду в городской бюджет, возникли у ОО «Зеленый лист» — активного участника протестов против застройки. По договору, заключенному в конце 2016-го, за год аренды участка компания должна платить около 1,6 млн грн. То есть, по расчетам «Зеленого листа», фирма включительно до 2024 года должна была заплатить около 12,5 млн грн. Вместо этого Департамент земельных ресурсов Одесского горсовета на запрос активистов сообщил, что «Солинг» за эти восемь лет заплатил немногим более восьми миллионов и при этом… не имеет долга по аренде.

Более того, из ответа Департамента активистам следует, что все эти годы Департамент начислял «Солингу» арендную плату существенно меньшую, чем та, что зафиксирована в официальном договоре.

Сколько стоит аренда «Летнего театра»

В первой колонке слева — начисленные Департаментом арендные платежи по годам; во второй — фактические платежи на основании ответа Департамента об уплате аренды по годам; в третьей — расчет арендной платы СП «Солинг» за арендованный участок по ул. Преображенская, 24 по условиям договора (первый год округлен до нуля, поскольку договор аренды подписан в конце декабря 2016 г.).

За разъяснениями ОО «Зеленый лист» обращалась и в Главное управление Государственной налоговой службы в Одесской области, которое сообщило о наличии у «Солинга» долга по аренде в… 25 копеек.

Пытаясь найти потерянные средства, «Зеленый лист» обращался также к депутатке Ольге Квасницкой. Представители Департамента в ответ на депутатское обращение политики дополнительных объяснений не предоставили.

4,5 миллиона гривен — немаленькая сумма для бюджета общины. Ведь это, например, при средней цене окна в десять тысяч гривен с установкой, — 400 окон, вылетевших вследствие вражеских воздушных атак, или пара сотен FPV-дронов для Сил обороны.

«Одесская жизнь» решила провести собственное расследование и выяснить, почему фирма начала платить значительно меньше, чем указано в договоре, а профильный Департамент при этом начислял ей еще меньшую арендную плату и не считает компанию должником.

Действительно ли СП «Солинг» имеет долг: поиски «Одесской жизни»

Информация о названии фирмы-арендатора, адресе участка, его нормативной денежной оценке на текущий момент и проценте арендной платы есть в открытых данных на сайте Одесского горсовета. Однако сколько фирма уплатила и имеет ли она долг по аренде — широкой публике неизвестно. Для проверки нужно иметь копию договора аренды со всеми изменениями и информацию о начисленных и уплаченных арендных платежах — все это граждане могут получить по запросу в горсовете.

За договоры аренды коммунальной земли в горсовете отвечал Департамент земельных ресурсов, правопреемником которого стал Департамент архитектуры, градостроительства и земельных отношений. «Одесская жизнь» запросила у Департамента все изменения к договору аренды участка под «Летним театром», а Департамент в ответ прислал нам лишь копию первоначального договора, сигнализируя этим, что дальнейших изменений в договор не вносили.

Свежая выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество также не фиксирует никаких изменений в первоначальном договоре — реестр ссылается на договор от декабря 2016 года и фиксирует, что годовая арендная плата составляет около 1,6 млн грн — 5% от нормативной денежной оценки участка.

В договоре аренды между горсоветом и «Солингом» действительно зафиксирована эта конкретная сумма годового платежа, рассчитанная как процент от нормативной денежной оценки земли, действовавшей по состоянию на декабрь 2016 года. При этом в договоре прямо указано, что арендная плата может меняться в сторону увеличения, а вот возможность ее уменьшения прямо не предусмотрена.

Так почему же «Солинг» начал платить намного меньше? Мы выяснили, что в какой-то момент существенно изменилась нормативная денежная оценка этого участка. Похоже, это могло стать для фирмы аргументом в пользу уменьшения платежей (хотя такое «самостоятельное» решение не предусмотрено подписанным ею договором).

Как земля в центре города стала втрое дешевле?

Первоначальная оценка стоимости земли под «Летним театром», сделанная еще в 2016 году, составляла 31 миллион гривен. Однако в публично доступном перечне договоров аренды на сайте горсовета сейчас почему-то указана втрое более низкая нормативная оценочная стоимость этой земли: вместо 31 миллиона — меньше девяти миллионов гривен. Если это не ошибка, значит, землю переоценили в сторону уменьшения. Когда и почему?

На ресурсе «Доступ к правде» «Одесская жизнь» нашла ответ Одесского горсовета на информационный запрос пользователя Дмитрия Лакотоша за 2020 год, где денежная оценка совпадает с суммой в договоре — 31 миллион гривен. То есть, как следует из ответа, по состоянию на 2020 год нормативная оценка участка не изменялась, соответственно, она не могла повлиять и на стоимость аренды.

Это коррелирует и с тем фактом, что суммарно с 2017-го по 2021 год включительно «Солинг» уплатил восемь миллионов гривен аренды. То есть все обязательные ежегодные 1,6 миллиона гривен все же были уплачены в течение первых пяти лет аренды, хотя и неравномерными платежами. Получается, что «недоплаты» начались дальше, с 2022-го. Причем ни город, ни налоговая почему-то не зафиксировали долга.

«Одесская жизнь» получила выписку из Госгеокадастра, которая свидетельствует, что очередная нормативная денежная оценка участка была проведена в апреле 2024 года и составила… около девяти миллионов. Главное управление Госгеокадастра в Одесской области подтвердило оценку за 2024 год и сообщило, что в 2025-м участок немного подорожал — почти до десяти миллионов. Это теоретически могло бы объяснить уменьшение арендных платежей в 2024 году (хотя и здесь не все так просто). Однако это вообще не объясняет, почему «Солинг» не уплачивал ежегодные 1,6 миллиона аренды в 2022-м и 2023 годах. Никаких решений горсовета, которые могли бы объяснить снижение арендной платы, нам найти не удалось. А областной Госгеокадастр сообщил, что «выписки из технической документации по оценке стоимости с 2020-го по 2023-й год не формировались», то есть нормативная денежная оценка участка для целей договора в тот период не менялась.

Кроме того, юристка, с которой пообщалась «Одесская жизнь», ставит под сомнение законность самостоятельного перерасчета арендатором арендной платы в сторону уменьшения даже с 2024 года, когда официально была уменьшена нормативная денежная оценка участка.

Запутанный договор аренды

«Одесская жизнь» обратила внимание на утверждения в договоре аренды между горсоветом и «Солингом», которые на первый взгляд могут показаться противоречивыми. Там отмечается, что сумма аренды может увеличиваться (и ничего не сказано о возможности ее уменьшения) и одновременно указано, что она пересматривается в случае изменения оценки земли. Каким же должен быть платеж, если оценка земли падает?

По мнению адвокатки Адвокатского бюро «Ивана Хомича» Елены Воронковой, в таком случае пересмотр арендной платы в сторону уменьшения должен быть зафиксирован в дополнительном соглашении, и если такого соглашения нет, арендатор не может самостоятельно уменьшить плату на основании падения денежной оценки участка.

«Для оформления другой суммы годовой арендной платы между сторонами должно быть заключено дополнительное соглашение, — отметила Воронкова. — При отсутствии нового соглашения арендатор должен платить ту сумму, которая указана в договоре».

Напомним, на запрос редакции с просьбой предоставить данные о дополнительных соглашениях или изменениях к договору Департамент предоставил лишь копию первоначального договора, что указывает на отсутствие официальных изменений к нему.

«Таким образом, данные, приведенные в ответе Департамента об отсутствии долга у СП «Солинг», свидетельствуют о ненадлежащем выполнении обязанностей соблюдения договора со стороны арендатора. Возможно, здесь имеет место техническая ошибка, ведь согласно нашим расчетам на основании договора и предоставленных редакции документов неполная уплата аренды имеет место», — отметила Воронкова.

Загадочные расчеты Департамента

Загадка, разгадать которую пока не удалось, заключается в том, почему сам Департамент, ссылаясь на базу своего финансового мониторинга, и активистам, и редакции предоставил объемы начисленных «Солингу» платежей, которые с начала действия договора аренды в разы отличались от арендной платы, зафиксированной в нем. Отличались в меньшую сторону — в пользу фирмы, а не города.

По расчетам Департамента, «Солинг» должен был платить ежегодно лишь около 300–500 тысяч гривен, а не 1,6 миллиона, которые до сих пор зафиксированы в договоре.

В ответе Департамента редакции можно уловить намек на то, что это также объясняется уменьшением нормативной оценки земли. Если предположить, что нормативная денежная оценка участка под «Летним театром» впервые упала значительно ниже 31 миллиона гривен еще в течение 2017–2019 годов, то окажется, что проверить это предположение… невозможно. Областное управление Госгеокадастра не смогло предоставить эти данные редакции, поскольку они хранятся не более пяти лет и уже… уничтожены. Не предоставил информации об оценке участка в те годы и Департамент. Никаких более конкретных объяснений своим расчетам Департамент также не привел, так же как и не смог подтвердить изменения арендной платы официальными изменениями к договору аренды.

«Солинг» на запрос редакции не ответил. Судя по тому, что суммарно за первые пять лет аренды фирма уплатила арендную плату, которая соответствует договору, а не начислениям Департамента, у компании тоже нет объяснения загадочным подсчетам профильных чиновников.

Победное сообщение налоговой

Согласно Налоговому кодексу, органы Государственной налоговой службы отвечают за контроль своевременности и полноты начисления арендной платы за землю. В мае 2025-го областная налоговая ответила активистам ОО «Зеленый лист», что долг «Солинга» по арендной плате составляет аж 25 копеек. То есть и Налоговая не заметила неуплаченных миллионов. Позже «Одесская жизнь» также обратилась в Налоговую с заявлением, в котором мы заново изложили все факты о договоре аренды, отсутствии изменений к нему и фактических платежах компании. На этот раз Налоговая ответила: «Принято на доработку». А впоследствии прислала редакции письмо, в котором признала наличие долга и отметила, что провела проверку и доначислила СП «Солинг» дополнительные средства.

Это можно было бы считать промежуточной победой, однако настораживает то, что Налоговая не сообщила, о каких суммах доначислений идет речь. Поэтому пока редакция ожидает уточненные данные по начислениям, подытожим наши находки.

Расследование «Одесской жизни» выявило, что объемы начислений арендной платы за участок в центре города профильным Департаментом горсовета почему-то в разы ниже официальных обязательств бизнеса по договору. Мы также выяснили, что областная налоговая не всегда вовремя замечает неполную уплату арендных платежей. А нормативная оценка городской земли внезапно снижается в разы — и это не вызывает удивления у должностных лиц.

Немало коммунальной земли в Одессе находится в аренде. Однако проверить, насколько эффективно и с соблюдением условий договоров арендаторы платят за нее, — сложно, а порой и невозможно. Такая непрозрачность отчетности и отсутствие общественного контроля создают дополнительные коррупционные риски или технические ошибки, которые обходятся местному бюджету в миллионные недоплаты.

Читайте о других расследованиях «Одесской жизни»:

• Миллиард на благоустройство: как Одесса увеличивала расходы во времена Труханова
• Следующий ливень без человеческих жертв: что сделала одесская власть, чтобы трагедия 30 сентября не повторилась
• Как уничтожили «Красные Зори»: место вечного покоя именитых одесситов превратили в свалку, чтобы застроить элитками

Осуществлено при поддержке программы «Сильнее вместе: Медиа и Демократия», реализуемой Всемирной ассоциацией издателей новостей (WAN-IFRA) в партнерстве с Ассоциацией «Независимые региональные издатели Украины» (АНРВУ) и Норвежской ассоциацией медиабизнеса (MBL) при поддержке Норвегии. Взгляды авторов не обязательно отражают официальную позицию партнеров программы.

Спросить AI: ChatGPT Google AI Grok