О покупке жилья, долгостроях и больших строительных проектах

Облик Одессы за последние двадцать лет неузнаваемо изменился. Архитектурные ансамбли и современные жилые комплексы стали неотъемлемой частью нашего города. Восемь лет назад на проспекте Шевченко, у дендропарка «Победа», выросла первая в Одессе 24-этажка из красного кирпича, построенная компанией «Стикон». Через два года на улице Глушко появился еще один такой же монолитно-каркасный дом. Всего в различных районах города строители «Стикона» построили более восьмидесяти жилых домов, общей площадью около 1,2 миллиона квадратных метров, и сегодня компания по праву является одним из ведущих застройщиков на украинском рынке жилой недвижимости.

Что такое «Стикон»?

– Датой своего рождения мы считаем 1967 год, когда указом Минлегпищемаша СССР в Одессе было создано ремонтно-строительное управление (РСУ) №7, занимавшееся капремонтом и строительством объектов этого министерства, – говорит директор ООО «Стикон», заслуженный строитель Украины Леонид Крючков. – В 1987 году оно было преобразовано в РСУ №2 и подчинено специализированному ремонтно-строительному тресту союзного министерства общего машиностроения.

Название «Стикон» (оно означает строительство и конверсия) впервые возникло в 1992 году, когда РСУ №2 было реорганизовано в государственную строительную фирму, которая два года спустя получила статус общества с ограниченной ответственностью.

Сегодня «Стикон» – это почти полуторатысячный коллектив профессионалов всех строительных специальностей, сплав опыта и молодости. В состав предприятия входят общестроительные управления «Монолит» и «Блок», управления специальных работ «Спецстрой», отделочных работ, механизации, а также промышленная база, коммерческая служба, проектное бюро и другие подразделения.

Почему меньше строят?   

В последние годы рынок стройиндустрии Украины отличается своей нестабильностью. Строительный бум сменился снижением спроса на жилье, а также на объекты промышленной и гостиничной инфраструктуры.

— В целом по стране падение объемов строительства в прошлом году составило 14,5%. Однако в Одесской области темпы строительства не снижались и наша область оказалась единственной в Украине, добившейся по итогам 2013 года роста показателей. – Сегодня ситуация на строительном рынке Украины зависит от нескольких факторов, – отмечает Леонид Яковлевич. – Они обусловлены кризисом в стране, падением курса гривни, ростом цен на стройматериалы (в течение последних трех месяцев они взлетели на 50%) и снижением покупательской способности населения. С учетом кризисных явлений, люди (даже если они сегодня имеют деньги) все больше задумываются: нужно ли им приобретать недвижимость и или лучше оставить деньги на «черный день»?

Собственно, все это и привело к снижению стоимости жилья и спроса на него. А в результате роста цен на стройматериалы рентабельность строительства упала в два-три раза.

Количество объектов долгостроя сейчас быстро растет, что вызывает тревогу у одесских строителей. Во время недавней встречи в «Стиконе», руководители строительных компаний области обсудили ситуацию в отрасли, обменялись мнениями и высказали ряд предложений. Многие из них настроены, доработать до конца 2015 года, закончить начатые объекты и пока не строить новых. Снижение объемов строительных работ в конечном счете повлечет и сокращение рабочих мест.

— Мы недавно отправили на пенсию более 30 человек инженерно-технических сотрудников, — говорит Леонид Крючков. – Это люди, которые давно уже достигли пенсионного возраста и продолжали работать. Но учитывая, что у нас сегодня на рабочих должностях много молодых специалистов, выпускников вузов, которым необходимо предоставить работу в соответствии с их квалификацией, мы все-таки решили начать в «Стиконе» омоложение кадров.

Как продается жилье в Одессе?

И все же, несмотря на все проблемы рынка, отдел маркетинга и продаж «Стикона» не пустует. Здесь всегда посетители – потенциальные покупатели жилой недвижимости.

– В прежние годы мы ежемесячно продавали от 90 до 110 квартир, нежилых помещений и других объектов, – рассказывает Крючков. – Но в последние месяцы – вдвое меньше, не более 40-50 объектов, что, на наш взгляд, связано с общей ситуацией в стране. Ежедневно на сайт «Стикона» заходит от 300 до 400 человек. Стало быть, у одесситов есть интерес к приобретению жилья. Порядка 15-20 человек каждый день посещают наши объекты, либо центральный офис компании на улице Раскидайловской, 2.

Но приобретает жилье лишь каждый десятый. И если раньше «Стикон» продавал две-три квартиры в день, то сейчас этот показатель уменьшился вдвое. Снижение спроса, конечно, влияет на темпы строительства, но есть надежда, что ситуация в стране стабилизируется и объем реализации жилья возрастет.

Несмотря на трудности, ни один из строящихся объектов компании (их в «Стиконе» сейчас 14) не заморожен, а специалисты работают по привычному графику. В декабре планируется сдача второй очереди жилого комплекса «Романовский» на улице Проценко, 50. Часть квартир этого комплекса реализуется в рамках общегосударственной программы «Доступное жилье».

Начаты подготовительные работы и на новых объектах, где вырастут многоэтажные жилые комплексы, – по улице Жаботинского (район Люстдорфской дороги), улице Балковской, 139 и на Французском бульваре, 22-30.

– Одесса для ведения строительства — город непростой, – подчеркивает Леонид Крючков. – Подземные выработки, сейсмоопасная зона, просадочные грунты требуют особого внимания и привлечения серьезного научного потенциала. Поэтому при разработке проектно-сметной документации мы поддерживаем постоянную связь с учеными Одесской строительной госакадемии, специалистами ГП «Государственный НИИ строительных конструкций» (Киев). Это сотрудничество дает нам возможность обеспечить безопасность и долговечность возводимых объектов.

Нужна ли строителям промышленная база?

«Стикон» сейчас работает по «замкнутому циклу», проводя все работы самостоятельно, – от выбора земельного участка, проектирования и привлечения средств инвесторов до строительства объектов «под ключ», их реализации на рынке и передачи готового жилья эксплуатирующей организации.

Но строительство крупных жилых комплексов в условиях постоянного роста цен на стройматериалы и изделия, конечно, было бы не под силу даже такому крупному застройщику как «Стикон», если бы у него не было своей промышленной базы.

– Конечно, само по себе наличие собственной промышленной базы – это огромный плюс. Потому что он дает возможность обеспечить беспрерывный рабочий график, – продолжает Крючков. – Но есть и «минус». Он кроется в простых экономических расчетах. Сокращение продаж жилья приводит к снижению темпов строительных работ, а это, в свою очередь, – к удорожанию содержания промбазы, которая требует постоянных расходов. Собственно, именно поэтому мы, в отличие от других компаний, не сворачиваем строительство ни на одном объекте.

Производственная база «Стикона» расположена в районе Одесского цементного завода и занимает площадь в пять гектаров. После полной реконструкции, проведенной в 2009-2011 годах, ее мощности возросли. Сегодня она ежегодно выпускает товарную продукцию на 150 миллионов гривен. Основную номенклатуру составляют бетон (до 140 тыс. куб. м в год), железобетон (до 25 тыс. куб. м) и металлоконструкции (до 12 тыс. т). Кроме того, на производственной базе ежегодно обрабатывается до девяти тысяч железнодорожных вагонов, доставку которых обеспечивает тепловоз, приобретенный компанией на свои средства.

Как заставить работать «бумажные» законы?

Уже не первый год одесские строители с помощью обращений и писем в самые высокие инстанции пытаются решить ряд проблем, тормозящих развитие отрасли. Прежде всего, их волнуют вопросы, связанные с получением земельных участков под застройку.

– В Украине ранее были приняты хорошие и нужные законы по жилищному строительству, в том числе Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (от 17 февраля 2011 года), но они не работают, оставаясь «мертвыми» документами, – говорит Крючков. – Мы обращались в Верховную Раду, Кабинет министров Украины, Минрегионстрой и другие министерства с просьбой внести соответствующие изменения в законодательные акты, чтобы процедура оформления земельных участков под застройку на период строительства осуществлялась по упрощенной схеме, как это предусмотрено принятыми в стране законами. Но она сегодня чрезмерно бюрократизирована и по-прежнему занимает год-полтора, а иногда и два года. Столько же времени строится жилой объект.

Немало проблем связано и с несовершенной нормативной базой. Разве это нормально, что строители до сих пор работают по СНИПам (строительным нормам и правилам) еще советского периода, хотя в Украине разработаны и приняты новые современные нормативы. Сейчас украинские строители с успехом используют в практике новые технологии, стройматериалы, но при этом руководствуются изжившими себя нормативными документами. Это парадокс или нежелание что-то менять?

Еще одна серьезная проблема – взаимоотношения строителей с энергопоставляющими компаниями. Сегодня после строительства дома, застройщик не может сразу же оформить договор с Объединением совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), поскольку в этом не заинтересован энергопоставщик.

– Тут есть один нюанс, – поясняет Леонид Яковлевич. – Если дом на учете в строительной компании, то поставщик взимает плату по промышленному тарифу, а если здание переходит в ОСМД, то уже действует тариф для населения, а он, как известно, в три-четыре раза меньше.

Как строить без генплана?

Не всегда продуманная, а зачастую и хаотическая застройка районов Одессы – одна из серьезных городских проблем. Два года назад в составе украинской делегации директору «Стикона» довелось побывать в Грузии, которая с помощью иностранных инвестиций смогла значительно изменить облик Тбилиси и Батуми. В рамках разработанного проекта и утвержденных генпланов там были построены и продолжают строиться новые жилые кварталы, офисные и коммерческие центры, гостиничные комплексы, казино

В Одессе пока, к сожалению, не утвержден генеральный план города. Хотя сам по себе он мало что дает. Потому что к нему должен быть разработан так называемый «зонинг». Английским термином zoning обозначают систему документации, регулирующую застройку города, его «зонирование» с точной разметкой на карте районов, улиц, домов и различных крупных объектов.

А главное – застройщик не должен заниматься такими вещами, как подготовка пакета разрешительных документов, включая локальный детальный план территории, утверждать его в Киеве, тратя на это немало времени и средств. Ведь все эти затраты потом отражаются на себестоимости строительных работ и стоимости жилья. От подобной практики надо избавляться.

Стоит ли опасаться землетрясений?

Как известно, несколько лет назад Одесса была переведена с семибалльного в более высокий – восьмибалльный уровень сейсмической опасности.

В последнее время сейсмологи много говорят о возможном крупном землетрясении, которое, якобы, ожидает наш город, уже более 70 лет не испытывавший серьезных подземных толчков. Во время карпатского землетрясения 1940 года их сила в Одессе достигала шести баллов. Сегодня наибольшую опасность для нас представляет зона Вранча в Румынских Карпатах, откуда идет распространение волн.

По мнению Леонида Крючкова, принятие уровня в восемь баллов в строительстве для страховки и гарантирования безопасности населения шаг, возможно, и правильный, но недостаточно продуманный. Поскольку при этом не учтены интересы строительных компаний, несущих большие затраты в связи с увеличением стоимости возводимого объекта.

Разумный вариант, считает руководитель «Стикона», – золотая середина, основанная на опыте стран, расположенных в сейсмической зоне. Необходимо изучить его и принять такие нормативные документы, которые бы одновременно обеспечили безопасность людей и избавили строительные компании от излишних финансовых потерь

Ведь затраты на сейсмику, в зависимости от этажности здания и других составляющих, сразу повысить стоимость застройки на 10-15%. Причем большая часть затрат приходится на металлоконструкции и каркас.

– При расчетах стройматериалов, в первую очередь бетона, в «Стиконе» жестко выдерживаются все стандарты и требования нормативных документов, – уверяет Леонид Крючков. – Производственная лаборатория проверяет не только качество бетона, но и всех выполненных строительных работ. На предприятии была разработана и введена в действие система управления качеством на базе международного стандарта ISO 9001-2009. Поэтому мы абсолютно спокойны в этом плане.

Сегодня в Одесской области действуют всего три сейсмические станции, хотя по нормам они должны быть на всех высотных объектах. Вроде бы все заинтересованы в получении разнообразных и оперативных данных о сейсмической активности в нашем регионе. Потому что сравнив их, можно было бы выполнить так называемое микросейсморайонирование строительных площадок и получить более-менее достоверные данные. Однако за минувшие годы ни одной новой станции у нас не появилось.

Кстати, еще пять лет назад, в 2009 году, постановлением Кабинета министров Украины была утверждена «Государственная целевая социальная программа развития гражданской обороны на 2009-2013 годы». В соответствии с ней на мероприятия по снижению сейсмического риска предполагалось выделить около 100 миллионов гривен. Но, как часто у нас бывает, эти благие намерения так и остались нереализованными.

Что построил «Стикон»?

Из объектов, построенных «Стиконом» в предыдущие годы, особняком стоят те из них, которые стали визитной карточкой компании и самого города. В первую очередь это гордость компании – Спасо-Преображенский собор, строительство которого на месте взорванного в 1936 году храма было завершено в 2006 году. Главная трудность, с которой столкнулась проектная группа КП «Одеспроект», занимавшаяся подготовкой технической документации, было полное отсутствие каких-либо чертежей. Поэтому их пришлось делать по сохранившимся фотографиям, с чем проектировщики успешно справились.

Следует также отметить, что при строительстве Спасо-Преображенского собора компания «Стикон» применила разработанный ее специалистами новый метод монтажа крупногабаритных элементов. В частности, купола и колокола поднимали на высоту до 77 метров.

Интересной в творческом плане и уникальной по исполнению была и работа по изготовлению в 1999 году фундамента гостиницы «Кемпински» (сейчас – «Одесса») на Морском вокзале. 18-этажное сооружение построено на территории, отвоеванной у моря. Для этого специалистами «Стикона» был разработан метод вдавливания мощных свай длиной 32-33 метра, а при выполнении этих работ использовались новейшие технологии.

Компания также успешно справилась и с другими ответственными заданиями: реконструкцией главного символа Одессы – Воронцовского маяка, укреплением фундаментов Одесского оперного театра. В активе «Стикона» и такие масштабные проекты, как строительство торговых центров «Метро» и «Среднефонтанский».

По вопросам приобретения жилой и нежилой недвижимости обращаться отдел продаж ООО «Стикон»:

• 65020, г. Одесса, ул. Раскидайловская, 2
• Телефоны: 731-13-11 ,770-50-08 , 703-82-78 ,(050)391-08-84
• www.stikon.od.ua
•  e-mail: [email protected]

Публикуется на правах рекламы.

Таквор Оганесян.