Можно ли сохранить историческую Одессу и не испортить ее новостроями

По плану Хаджибея

Сегодня исторический центр Одессы относится к памятникам градостроительства национального значения. Создан он был на месте разрушенной крепости Хаджибей, рассказывает Николай Чепелев. Инженер-генерал Франц де Воллан воссоздал, фактически, ее структуру. Безусловно, она стала больше, развилась. Но в том же самом месте — потому что это было самое оптимальное с практической точки зрения. Так что, если бы не было Хаджибея, не было бы и Приморского бульвара, Воронцовского переулка, Екатерининской площади. Потому что в этих местах были оборонительные сооружения. А потом, когда потребность в них отпала, там распланировали часть города.

— Многие говорили, что памятник Екатерине — это градостроительная ось, он собирает всю площадь, — вспоминает архитектор, — А сама площадь — градостроительный ансамбль. На самом деле, в таком смысле она никогда не планировалась. Каждое здание этой площади — отдельное, со своим владельцем. Ее ансамбль состоялся эволюционным путем. Поэтому воспринимать памятник Екатерине, как часть какого-то единого замысла, — крайне неверно. Почему необходимо цепляться за какие-то вымышленные истории для того, чтобы обосновать свою любовь к родному городу?

О бассейне в историческом здании

В первой половине 19 столетия подавляющее большинство зданий в Одессе появилось в связи с торговлей хлебом. Каждый второй дом на каждой улице — это склады, магазины на первых этажах, а на вторых, во дворах — жилье.

В начале 20 века выгоднее стало строить доходные дома под жилье. Их владельцы решали, что они хотят видеть, и, разумеется, отвечали за свои здания. Со временем эти дома стали собственностью государства — Советского Союза. А после прихода рыночной экономики их владельцами стали жильцы. И сегодня бывшие прибыльные дома — убыточные. Совладельцы, несмотря на то, что их много, не в состоянии, во-первых, ухаживать за своим домом, во-вторых, не получают от него прибыль.

— К тому же, здание, которое имеет определенную историческую и культурную ценность, выглядит, якобы, у его владельца — «биполярочка», — отмечает Николай — То есть, каждый делает, что хочет.

Яркий пример — в 2020 году с одной стороны обвалилось старинное здание на улице Ясной. Тому было две причины. Во первых — рядом начали строить баготоэтажку, вследствие чего поднялись грунтовые воды, пошло подмокание.

Во-вторых, в этом здании в брандмауэре — глухой противопожарной стене — на первом этаже жители квартиры сделали себе окна во всю его ширину. А кроме того — еще и бассейн. В результате — уменьшилась часть стены, которая держала нагрузку перекрытий. Затем пошла влага снизу. И в один прекрасный момент стена рухнула. А все потому, что совладельцы были не в состоянии между собой договориться.

И такие истории, в центре города, практически, повсюду, подчеркивает архитектор. Это проблема, которую необходимо решать. Причем, как говорится, «спасение утопающих, дело рук самих утопающих».

О донорском финансировании и инклюзивности памятников

архитектор Николай Чепелев

Сегодня полторы тысячи зданий, которые расположены в историческом центре, нужно сохранять, реставрировать, холить и лелеять. А для этого нужно очень много денег. Вместе с тем, в подавляющем количестве у совладельцев этих зданий средств на это нет. Но существуют модели совместного финансирования: местного, государственного, донорские деньги. Например, таким образом воспроизводится проект «1000 дверей Одессы». Это частично деньги жителей дома, частично — европейских доноров. А что можно сделать с дверью, можно и со всем домом.

— По моему мнению, — считает архитектор — нужны две вещи. Первое — пересмотреть количество зданий-памятников архитектуры и одновременно с тем пересмотреть и сделать более жестким, но более прозрачным то, что можно или нельзя делать со зданиями-не памятниками.

Кстати, хотя памятники архитектуры необязательно должны соответствовать требованиям с точки зрения инклюзивности, но, например, в музеях, театрах, по словам Николая, инклюзивность обеспечить можно. В зависимости от средств — сделать просто металлический пандус или «за дорого» подъемник по лестнице. То есть — и иклюзивность обеспечить, и не испортить внешний вид памятника.

О квартальной реиновации центра и «хрущевок»

Решение же проблемы сохранения исторического центра Николай Чепелев видит в комплексной квартальной реиновации.

— Берется квартал со всеми зданиями, делается его оценка: что можно изменить без осквернения исторической архитектурной ценности, но с поиском каких-то дополнительных возможностей. То есть — что-то достроить, а малоценное здание — какому-то инвестору отдать под застройку с частичным инвестированием в дома, где люди живут, — рассказывает архитектор, — Например, в середине двора, за счет города надстраивается мансарда, которая, в первую очередь, используется под социальную аренду. А через 10-15 лет — отдается ОСМД под получение какой-то прибыли на содержание и ремонт.

По такому же принципу следует проводить реиновацию и кварталов с «хрущевками». Там нужно строить дополнительные объемы. И за их счет ремонтировать сами дома.

— В восточной Европе жильцы разбирают лишние этажи для того, чтобы сделать там, например, террасы какие-то, — рассказывает Чепелев, — Чтобы увеличить привлекательность своего дома, повысить аренду и получить экономическую прибыль.

Центр — для состоятельных?

— К тому же, в Европе для ОСМД есть нулевые кредиты на 20 лет. Это, фактически, не больше коммуналки. На эти средства жители ремонтируют свое здание. А когда здание отремонтировано, цена квадратного метра сразу дорожает. То есть, отреставрировать и отремонтировать свой дом — в прямых экономических интересах каждого жителя. У нас это недоступно из-за трудного финансового состояния системы целиком. Но, я надеюсь, что после окончания войны это тоже это может быть, — считает архитектор, — Как еще можно решить эту проблему? Я непопулярную вещь скажу — но это суровая экономическая правда. Если ты не в состоянии жить в таком доме, продай квартиру и переезжай туда, где ты можешь жить. То есть жильцы, у которых недостаточно денег, кто не может организоваться, чтобы взять кредит, будут свои дома покидать. Человек не сможет владеть квартирой в центре города, которая требует много денег кроме коммуналки.

О памятниках «дикой застройки» и современных решениях

Современная архитектура с ее технологиями и идеями в историческом центре может стать наследием через несколько десятков лет.

— Эйфелеву башню также в свое время почти никто не воспринимал. Но потом она стала частью парижского ландшафта, — говорит Николай Чепелев, — И все здания, которые выше ограничений по высоте, которые сегодня установлены в историческом центре, уже стали частью нашей среды. Это отражение определенной эпохи развития архитектуры города периода «дикой застройки», которой, я надеюсь, больше не будет.

Примером приемлемого современного здания в центре является новостройка в переулке Футуристов. Здесь вместо двухэтажного исторического здания первой половины 19 века, которое находилось в довольно печальном состоянии и не имело статуса памятника, владелец построил жилой дом по высоте не выше, чем исторический, который находится напротив.

— По архитектуре — это «никакая» современная архитектура, — замечает Чепелев, — Понятно, что для этого места архитектура должна быть более причудливой. Но это пример того, каким образом в историческом центре может развиваться застройка.

О сохранении полуразрушений и одесских двориках

Еще один вариант развития исторической застройки — объединение старинного здания с современной архитектурой. Вместе — объект, как одно целое, вписывается в современное пространство города. Иногда, отмечает Николай, это единственный способ сохранить историческое здание. В Европе так часто делают с каким-то полуразрушениями, которые не выгодно ремонтировать.

Таким примером в Одессе могла бы стать типография Фесенко. Если бы там, как минимум, сохранить историческую фасадную часть, аутентичной оставить часть внутренней конструкции и сделать один-два этажа современной архитектуры. Но разрушено все. А потом «восстановлено» в железобетоне…

— А вообще, современная застройка в центре — это ограниченная этажность, высотой не выше чем доходные дома начала 20 века. Во дворах можно поиграть с высотой, — считает архитектор, — Очень важно сохранить деление на участки, которые были в кварталах — дворики одесские. Многие говорят, что это не гигиенично, антисанитарно, но это -характер Одессы, ее строительная специфика. И это важно сохранить. Но основное развитие города — все равно за пределами исторического центра. К тому же, у нас глобально перспектив демографического роста нет. Поэтому особо развиваться не придется. Проблем, как в Шанхае или в Нью Йорке у нас долго еще не будет.