Какой выход вижу я: регистрируем несколько ОСМД, а Председателя правлиння выбираем одного и того же во всех домах. Нигде не указанно, что члены правления должны быть собственниками жилых помещений в доме. Если всеми ОСМД будет управлять один и тот же человек — то затраты разделить между ними он сможет легче. Также и с бухгалтером и др. сотрудниками. Еще больше сократятся ваши расходы, если все исполнители работ (включая менеджера ОСМД, бухгалтера, сантехника) будут ФЛП — физическим лицом-предпринимателем. Так, налог с оказанных услуг будет платить не ОСМД (порядка 20%), а сам исполнитель — 6% (если это ФЛП на 3 группе). Вот вам и вся экономия.
Возможность выбора одного председателя на несколько ОСМД подтверждается и письмом Минрегиона:
Правовая позиция:
Согласно ч. 4 ст. 4 Закона основная деятельность объединения сособственников заключается в осуществлении функций, обеспечивающих реализацию прав владельцев помещений на владение и пользование общим имуществом членов объединения, т. е. на реализацию двух элементов права собственности.
Общая собственность, исходя из ч. 1 ст. 355 Гражданского кодекса, предусматривает наличие нескольких субъектов — собственников и одного объекта собственности. Следовательно, собственники каждого из домов являются сособственниками между собой и не состоят в таких отношениях с собственниками другого дома. Если же общей собственности нет, собственники не могут создавать одно объединение.
Владельцев объединяет между собой только право совместной собственности. Отсюда неминуемо возникает вопрос, на каких правовых основаниях владельцы одного дома должны принимать участие в управлении чужой собственностью, т. е. собственностью жильцов другого дома?
Далее, в п. 3.7.11 Государственного классификатора «Классификация организационно-правовых форм хозяйствования» как организационная форма предусмотрено именно «объединение совладельцев многоквартирного дома», а не «домов».
Следует заметить, что сторонники возможности существования объединений сособственников нескольких многоквартирных домов, как на косвенное доказательство своей позиции могут сослаться на ст. 7 Закона, требующую определять в уставе ОСМД основания и порядок реорганизации объединения, в частности слияния.
По нашему мнению, слияние объединений допустимо только в случае «слияния» объектов общей собственности, т. е. многоквартирных домов, в случае если это технически возможно.
Источник: ЛІГАБізнесІнформ
ВЫВОД:
Совладельцев многоквартирного дома объединяет между собой право совместной собственности неделимого и общего имущества в составе жилого дома. Главной целью создания ОСМД является именно управление общей собственностью. При отсутствии объектов общей собственности создание ОСМД невозможно. Следовательно, при существующем правовом регулировании жильцам разных домов не следует объединиться в одно ОСМД, однако, они могут создать ассоциацию собственников жилых домов, что и будет решением вопроса общего хозяйствования территории.
И уже тогда решать совместно некоторые хозяйственные вопросы — например, нанять одного управителя. В таком случае в уставах этих ОСМД должно быть прописано, что они делегируют часть полномочий ассоциации. Согласно ст.8 закона, в ассоциацию могут входить объединения, которые используют совместно внутриквартальные инженерные сети (сооружения).
Можно сказать, что два или три отдельно стоящих дома могут быть зарегистрированы как одно юридическое лицо ОСМД в случае, если они имеют, например, неделимую придомовую территорию или общие инженерные сети, то есть являются единым жилым комплексом.
Но если они имеют общий двор, но не имеют статуса единого жилого комплекса, то по желанию совладельцев могут объединиться в ассоциацию для ведения совместной хозяйственной деятельности.
МНЕНИЕ:
Инициативные группы очень часто хотят создать одно объединение с различными банковскими счетами на каждый дом с одной целью — экономия средств, поскольку будет один председатель, бухгалтер, дворник, уборщик. То, что на каждый дом отдельный счет это хорошо, поскольку каждый многоквартирный дом — это отдельный организм и живет собственной жизнью, какой-то не «болеет», а в каком-то постоянные проблемы, и если даже совладельцы согласятся на один счет, чтобы помогать друг другу, скажем «поженить» дома, то у кого терпение может закончиться мотивируя, что их средства идут постоянно не в их дом, вот тогда «развод» будет тяжелым. Но действительно будет экономия? Действительно можно немного сэкономить на зарплате председателя и бухгалтера, хотя нагрузка на них больше, чем за дом. А вот рассмотрим дворника, будет ли он убирать больше территории за меньшие деньги? А будет уборщица убирать 10 подъездов по цене трех. Конечно, и дворник, и уборщицы да и электрик захотят получить зарплату отдельно за каждую единицу, тогда где экономия друзья? Идем дальше. Поскольку у нас ОСББ (ОСМД) одна, то решения должны приниматься всеми совладельцами из всех домов, поскольку ОСББ (ОСМД) — это одно юридическое лицо, учредителями которого являются все совладельцы всех домов. Это означает, что один дом не сможет голосовать отдельно по своим вопросам, а должен инициировать собрание всех совладельцев объединения (оповещение, затем письменный опрос), и спросить у всех: «А можно мы отремонтируем крышу?». И как, удобно будет?
Пример: совладельцы одного дома готовы бы были взять кредит на термомодернизацию по госпрограмме, но поскольку юридическое лицо одно, и другие дома не желают (против кредита), то на этот дом ОСМД так и не возьмет кредит вообще. Или ОСМД взял кредит на один с несколько домов, показав пример другим, так вот на другие дома объединение не сможет взять кредит, пока не будет погашен первый, поскольку юридическое лицо одно и кредит может взять один (по Украине уже имеются случаи, когда объединение столкнулось с трудностями).
Какая альтернатива? Очень проста: в каждом доме создается отдельное ОСМД со своим Председателем, правлением, ревизионной комиссии. Затем объединения создают Ассоциацию ОСББ (ОСМД), которой передают функции по управлению домом. Что мы имеем в результате:
- Каждый многоквартирный дом остается независимым и решать вопросы по кредитованию или принятию решений становится проще.
- Как и хотели получаем одного Председателя Ассоциации, бухгалтера, дворника и тому подобное. В каждом доме Председатель правления находится на общественных началах (или получает зарплату, тут уж решайте сами).
- Каждый дом имеет свой счет, только отчисляет в Ассоциацию ОСМД средства на совместные действия (зарплата работникам, содержание придомовой территории и т.п.). Бухгалтер ассоциации ведет все дома.
Другой пример, когда имеем 4 дома, но в общей собственности — одна котельная на эти дома, от начала сводилась вместе с домами за средства инвесторов. Кому ее передать временно, пока создастся ассоциация? Есть и другие примеры в случае "квартальной" застройки. Поэтому, если хотите сэкономить — ложный путь, если у вас нет другого способа урегулировать имущественные вопросы — тогда идите путем одного ОСМД на несколько домов.
Чем это лучше создать одно ОСМД, а тем, что мы имеем одну инженерную конструкцию (общие коммуникации, придомовую территорию, крыша и т.п.), мы имеем одну большую плоскость квартир, что позволяет уменьшить нагрузку по содержанию дома. Конечно, право выбора остается за совладельцами.
Источник: proosbb.info
