На рынке одесских новостроев – распродажа. Когда это было видано, чтобы новое жилье на Фонтане продавались за 700-800 долларов за квадратный метр, а квартиру с видом на море можно было купить по цене… «хрущевки». Многолетняя мечта о доступном жилье стала явью, когда в стране грянул очередной кризис. Как долго продлится квартирная распродажа?
Пределы падения
В последние годы значительная часть застройщиков кредитовалась в гривне, поэтому и себестоимость жилья у них зафиксирована в национальной валюте. Соответственно, в долларах и евро она становится все меньше. Так уже было в 2009 году, когда часть строителей смогла извлечь немалую выгоду из кризиса. Их квартиры «улетели» с молотка по цене в полтора раза дешевле, чем у «долларовых» конкурентов. С тех пор большинство строительных компаний в Украине кредитовалось именно в гривне.
Сегодня ситуация с валютой нестабильная и почти непредсказуемая. Финансовые эксперты в один голос говорят, что нынешний курс далек от обоснованного (12-13 гривен за доллар). Но, где остановится «полет доллара», никто не знает.
20. Если курс достигнет отметки в 20 гривен за доллар, чего так боится население, то, вполне логично, что недвижимость станет еще дешевле. Впрочем, аналитик рынка Сергей Марченко в этом сомневается:
– В 2014 году цены на «гривневую» недвижимость упали достаточно быстро и прямо пропорционально курсу. Но так не может продолжаться до бесконечности, – говорит эксперт. – Сейчас люди напуганы и неохотно расходуют запасы. А вот если квартиры эконом-класса станут продаваться по 15-20 тысяч долларов, то это уже будет отвечать возможностям достаточно большой группы населения в Одессе, не говоря уже о бизнесе. Спрос возрастет и цены стабилизируются. Аналитик убежден, что цены на новое жилье уже близки к возможному минимуму.
50. Эксперты в области недвижимости считают, что даже если доллар будет стоить 50 гривен, цены на новые дома в валюте рано или поздно вырастут. «Дешево» может продаваться то, что уже сдано в эксплуатацию или близко к тому, а также объекты, которые ускоренными темпами строятся сегодня. Кто опоздал – будет покупать дороже.
Когда покупать?
Сегодня украинские строители импортируют 20-25% материалов. Это, прежде всего, отделочные материалы, окна, дверные рамы и прочие элементы из дерева. Их цена привязана к доллару независимо от того, в какой валюте финансируется строительство.
Кроме того, слишком рассчитывая на падение цен из-за ситуации с гривней, вы можете просчитаться. Дешевеют квартиры, но не их начинка.
– Ремонт, проводка, сантехника… Все это, так или иначе, индексируется к доллару. К примеру купить мебель в ванную квартиры с готовой обстановкой бывает весьма проблематично. С одной стороны за меблировку вы уже заплатили, с другой — та мебель о которой мечталось может потребовать замены и переноса внутренних коммуникаций и сантехники.
Вам станет не по себе, даже если захочется обустроить квартиру эконом-класса, обставив ее изготовленными на Пересыпи шкафами и диванами. Евроремонт и евромебель с качественным дизайном интерьеров с могут обойтись даже дороже, чем сама квартира, – уверяет дизайнер Артем Вайсман.
Обжитые квартиры в старом фонде дешевеют, но крайне неохотно. В новом – тем более: пару дет назад хозяева приобрели их именно для перепродажи. В такой ситуации застройщики тоже вряд ли окажутся альтруистами.
В общем, если у вас есть валютные запасы – ваше время пришло. Сергей Марченко полагает, что в случае стабилизации курса гривни «удача» задержится на полгода, а при дальнейшем падении курса покупку лучше всего отложить на весну.
Подводные камни
При покупке квартиры в новом доме были, есть и будут подводные камни. Во-первых, убедитесь, что курс действительно привязан к гривне. Бывает, что строительная компания сама кредитуется в одной валюте, а продает – в другой. Например, застройщик проиндексировал цену и получил, скажем, 650 долл. вместо 1000. Выгодно? Несомненно! Но погашать стоимость он требует именно по курсу. И если девальвация национальной валюты продолжится, вам придется туго, а компания за счет ваших мучений хорошо заработает «на воздухе». Правильная формула здесь одна: за что строили, в том и платим.
Во-вторых, потрудитесь узнать сумму коммунальных платежей, которую нужно будет оплачивать в ОСМД своего дома. Особенно это касается более-менее престижной недвижимости – с охраной, камерами слежения, консьержем. Все эти блага могут стоить в 1,5-2 раза выше, чем у соседей. Так что застройщик, который фактически контролирует ОСМД, не останется в долгу, продавая вам метр на 100-200 долларов дешевле.
Быть может, у вас сейчас нет лишних средств и вы решили взять гривневый кредит в банке, свято уверовав в то, что нацвалюта будет обесцениваться. Теоретически это почти беспроигрышный вариант, но, выбирая банк, поинтересуйтесь, что пишут о нем в интернете. Некоторые финучреждения нередко используют скрытые надбавки, а заемщики потом вынуждены платить втридорога.
В общем, не забывайте, что кризис – это шанс не только для умных и проницательных, но и для всякого рода мошенников.
Чем опасен новый дом?
Несмотря на нестабильность, строительный бум в Одессе не утихает с 2000 года. За это время в городе сдано 4,5 млн. квадратных метров. Это четверть всего жилого фонда. Новые дома уже создали в Одессе множество проблем. Страдают от них и жители окрестностей, и сами новоселы.
ПРОПИСКА Некоторые застройщики рискнули выйти за пределы города и не прогадали. Жилмассив «Радужный» и ЖК «Европейский» пользуются хорошим спросом. Правда, не все покупатели догадываются, что с получением прописки за пределами города они и их дети будут лишены права обслуживаться в одесских поликлиниках и больницах (кроме областной). За лечением придется обращаться к фельдшеру в ближайшем селе, или ехать в райцентр.
ШКОЛЫ И САДИКИ Строят в Одессе очень тесно. Даже если заселяется небольшая часть квартир, в окрестностях растут очереди в садики и школы. Говорят, что за устройство ребенка в эти учреждения часто нужно платить. Чем больше очередь – тем дороже. Больше всего школ и садиков – в распоряжении жителей «Поля Чудес» и в окрестностях Тополевой. Хуже всего – на «Радужном» и в районе Пишоновской-Нищинского.
ПАРКИНГИ Новые жилкомплексы строятся на очень ограниченной территории. Даже если весь двор – стоянка, то поместить машину удается не всем. Паркинги стоят дорого, а еще случается, что часть мест на стоянках уже выкуплена для перепродажи. Где поставить машину, как выехать и заехать – головная боль для многих новоселов.
КОМФОРТ Цены на эконом- и бизнес-класс в Одессе почти европейские. Вот только в Европе застройщик платит немалые налоги, выдерживает сотни нормативов, благоустраивает участок, реконструирует коммуникации и сдает недвижимость действительно «под ключ». А у нас нужно годами слушать «пение» соседской дрели – во многих домах звукоизоляция отвратительная. Кроме того, эконом-классу часто приходится утепляться.
ПЕРЕПРОДАЖА Желающие вложить деньги в недвижимость очень много потеряли в 2009 году и теряют сейчас. С учетом ситуации в экономике, на возвращение к прежним ценам в ближайшие 5-10 лет рассчитывать не приходится. Тем более, что спрос в основном удовлетворен, а на рынке накопился приличный избыток жилья. В общем, если вы купили новую квартиру за доллары – то наверняка очень потеряли. Разумеется, если вы не собирались там жить.
Почем новые квадратные метры в Одессе?
Стоимость квадратного метра в «свежих» новостроях Одессы (сданы и сдаются в эксплуатацию в 2014 году или будут сданы к концу 2015 года).
- ЖК «Черноморская Ривьера» ул. Южная дорога 540 у.е.
- ЖК «Новая Европа» ул. Паустовского 620 у.е.
- ЖК «Альтаир» ул. Люстдорфская дорога 650 у.е.
- ЖК «Дом у фонтана» ул. М. Говорова 700 у.е.
- ЖК «На Дюковской» ул. Дюковская 700 у.е.
- ЖК «Люксембург» ул. Косвенная 770 у.е.
- ЖК «Левитана» ул. Левитана 850 у.е.
- ЖК «Десятая Жемчужина» ул. Марсельская 940 у.е.
- ЖК «На Французском бульваре» Французский бульвар 1040 у.е.
- ЖК «Ясная Поляна» ул. Отрадная 1425 у.е.
- Клубный дом СК «ЗАРС» Французский бульвар 1785 у.е.
Михаил ДЕНИСЕНКО
