Одесский рынок недвижимости на подъеме. На весну-лето традиционно приходится «высокий сезон» продаж и сделок по аренде. Покупателей становится больше, а продавцы, чувствуя интерес, поднимают цены. Между тем, 2017 год может быть переломным. Конкуренция вынуждает застройщиков снижать цены и смягчать условия, а победителями в этой ситуации могут оказаться те, кто строит небольшие дома средней этажности.
В борьбе за клиента
После 2014 года одесские строители бьют рекорд за рекордом. Количество выдаваемых «на-гора» квадратных метров жилья и апартаментов сопоставимо с ударными пятилетками 1960 — 1970-х годов. Парадокс в том, что строительный бум связан не с ростом экономики, а как раз наоборот. Тройная девальвация гривни сделала жилье более доступным для тех, кто в лучшие годы накопил большие суммы в долларах. Большинство покупателей берет квартиры не для себя, а для последующей сдачи в аренду.
После «битвы за зонинг» и противостояния мэрии и Аднана Кивана, в 2017 году ожидается спад строительной активности. Но по мере сдачи нескольких гигантских жилых комплексов по всей Одессе в 2018 — 2019 годах бум может повториться.
— По сравнению с прошлым годом количество сделок по новостроям выросло, — отмечает директор агентства недвижимости «Моя Одесса» Зоя Лупанос. — Думаю, это связано с конкуренцией между застройщиками. Они понижают цены, вводят бонусы и удобные системы поэтапной оплаты и кредитования.
По мнению Зои Ивановны, в будущем эта тенденция сохранится — предложений на рынке все больше, а круг покупателей ограничен.
Есть поводы и для пессимизма. В Киеве в январе-апреле 2017 года «первичной» недвижимости было продано на 70% меньше, чем за аналогичный период 2016 года. Рынок столицы «насытился», а тут еще гривня укрепилась. Это ударило по тем, кто копил на квартиру в долларах.
Экономист Ольга Давыдова видит признаки того, что спрос на жилье в Одессе небезграничен. По ее мнению, назревает спад, который больно ударит по фирмам, продающим квартиры еще на стадии котлована. А таких в Одессе большинство.
— Я бы посоветовала покупателям быть начеку, чтобы не повторить ошибок 2008 — 2009 годов. Так, некоторые застройщики требуют у покупателя в качестве первого взноса всего 8% стоимости квартиры. К таким предложениям стоит отнестись осторожно. Все-таки первый взнос — это залог финансовой устойчивости объекта. Стройка длится несколько лет и за это время может произойти что угодно, — отмечает эксперт. — Рынок «перегрет», и фирмам все сложнее конкурировать друг с другом.
Цены на вкус и метр
Рынок одесских новостроев предлагает покупателям огромное разнообразие жилья как по ценам за квадратный метр, так и по метражам и планировкам.
Средняя цена квадратного метра в Одессе — около 850 долларов. Самое дешевое жилье традиционно на поселке Котовского и в соседних с Одессой городках и селах. Здесь можно найти метры по 500-600 долларов и ниже.
Такая недвижимость выгодно отличается от «монстров» на Таирова и Фонтане. Здесь всего 6-12 этажей и просторные дворы, где найдется место и для машин, и для деревьев.
— Снижение цены достигается путем освоения свободных участков в недорогих зонах, без реконструкции существующих объектов. Да и металла на дом средней этажности нужно меньше, — объясняет строитель Валерий Мацко. — В домах используются дешевые стеклопакеты и отделочные материалы. Но это не значит, что квартиры в них плохие.
Самые дорогие — высотки возле моря и в центре Одессы. Их цены начинаются от тысячи долларов за метр, а в некоторых случаях доходят и до двух. Спрос на такую недвижимость стабильно высокий, причем со временем клиент становится все более взыскательным.
Средние цены — 650-800 долларов за кв. метр — на жилье в гигантских комплексах на сотни квартир, расположенных в Аркадии, на Большом Фонтане и жилмассиве Таирова. На них приходится львиная доля нового жилфонда.
— Большинство квартир здесь покупается для дальнейшей сдачи в аренду. Для себя люди обычно берут квартиры в домах на одну-две парадные с нормальным двором. Опыт «Радужного» и других «высотных городков», где люди не могут выехать по 40 минут и испытывают большие проблемы с устройством ребенка в детсад, научил покупателей осторожнее относиться к «одесским Манхэттенам», — рассказывает Ольга Давыдова.
Кроме того, в указанном ценовом диапазоне присутствуют 4-6-этажные дома, построенные за счет реконструкции общежитий или «нахалстроем» в частном секторе. Эксперты утверждают, что именно за этим форматом жилья — будущее.
Прочь от высоток
Бум небольших домов эконом-класса можно прогнозировать по нескольким причинам, — объясняет эксперт рынка недвижимости Сергей Марченко. — Во-первых, слово «высотка» для части одесситов стало чуть ли не ругательным. Во-вторых, на фоне перепроизводства метров, строители вынуждены будут снижать стоимость. Сэкономить на 24-этажном доме с 30-метровыми сваями уже проблематично, а вот жилье средней этажности в пригородах вполне может стоить 550-650 долларов за метр, не теряя при этом в качестве.
Риелторы утверждают, что квартиры в 5-10-этажных домах продаются гораздо быстрее, даже если квартиры в них стоят дороже, чем в соседних высотках. Такие комплексы ассоциируются с комфортом, за который кое-кто готов и доплатить.
Примером может служить восьмиэтажный ЖК «Каретный» в одноименном переулке. Он был построен в 2015 году и продавался по «кусачим» ценам — 1200-1300 долларов за кв. метр. Тем не менее, квартиры в нем буквально размели.
Но главная ниша для «маленьких» новостроев — пригороды. В последние годы все больше одесситов переезжают жить за пределы города, где простора больше, а жилье и услуги — дешевле.
— Тенденция переезда за город продолжится, — полагает Марченко. — Да, там пока не хватает инфраструктуры, но и Одесса становится менее комфортной для проживания. Строить у нас негде, поэтому народ будет и дальше селиться на поселке Котовского, Овидиопольской дороге или в Фонтанке.
Обобщая сказанное нашими экспертами, можно представить следующий сценарий: застройщики будут демпинговать до тех пор, пока не станет более выгодным строить дома средней этажности и выходить в пригороды. Если к тому времени подрастет покупательная способность населения, Одесса сможет обзавестись целым ожерельем новых пригородов вроде «Седьмого неба» и «Озерков».
Одесса не для всех
Горячо летом и на рынке аренды. Это время «золотых жнив» для тех, кто сдает жилье туристам посуточно. Сейчас даже самые простые однокомнатные квартиры сдаются по 350-400 гривен в сутки. Больше всего предложений по 500-600 гривен. Такие «хаты» можно найти и в центре, и на Таирова. Там же, где море на расстоянии пешеходной доступности, ставки поднимаются до 800-1200 гривен за сутки проживания. И это — за небольшие квартирки без особых прелестей. «Барские» апартаменты могут стоить и 3500 гривен в сутки — как в хорошем отеле, только без швейцара и кофе в постель.
По мнению специалиста «Первой риэлтерской компании Дмитрия Цвигуна, в июле-августе ставки аренды вырастут.
— Наплыв туристов только начался. По нашим прогнозам, спрос и цены будут выше, чем в прошлом году. В июле-августе качественная недвижимость может сдаваться на 30-50% дороже, а вокруг Дня независимости — вдвое, — полагает наш собеседник.
Туристический ажиотаж влияет и на долгосрочную аренду. Найти жилье по приемлемой цене летом сложнее обычного.
Однокомнатные квартиры оцениваются минимум в 4-5 тыс. за месяц. Такие можно найти на Слободке, поселке Котовского и других окраинах. Ближе к центру цены поднимаются до 5-6,5 тыс. гривен, а в хороших местах Приморского района могут достигать 8-10 тыс. гривен. И это — если говорить об обычных квартирах. Апартаменты с джакузи, лоджией и видом на море стоят уже втрое дороже.
Для «двушек» в спальных районах стандартная стоимость аренды — 6,5-8 тыс. гривен в месяц. В престижных районах такие же квартиры оцениваются в 10-13 тыс.
Трехкомнатные квартиры в Одессе можно снять за 8-11 тыс. гривен, но уже на проспекте Шевченко и в центре города цена может подняться до 15-18 тыс. гривен в месяц.
Когда видишь такие расценки, нелегко избавиться от впечатления, что одесситы хорошо зарабатывают и вообще, как сыр в масле катаются. Увы, это не так. По данным сайта odessa.trud.com средняя зарплата в Одессе составляет всего 6 тыс. гривен (включая и официальную ставку, и платежи «в конверте»). Для сравнения, в Черкассах одно- и двухкомнатные квартиры, как правило, сдаются в диапазоне от 2 до 4 тыс. гривен. Зато Одесса — туристическая столица. Гордитесь.
Напомним, ранее «Одесская жизнь писала о том, сколько стоит арендовать жилье в Одессе.
Михаил ДЕНИСЕНКО
