Начинается настоящая война за многоквартирные дома в Одессе: Горсовет пренебрегает законодательством и обязывает всех желающих управлять своим домом через ОСМД обязательно (а такой нормы ни в одном нормативно-правовом акте нет) проходить через сессию, обосновывая это борьбой с рейдерством и помощью жильцам. Далее, когда уже всем понятно, что волну создания ОСМД (потерю капитала горсовета) не остановить, объявлется о проведении конкурса назначения управляющих в домах. Причем на начальных этапах составления списка объектов туда попадают и дома ОСМД. Ассоциация Развития Самоуправления успела быстро отреагировать и сразу же после объявления таких конкурсов подала письмо с требованием исключить из переня ОСМД.
Однако, это не останавливает горсовет проводить конкурс дальше для тех, кто еще не определился с формой управления своим домом.
В чем основные проблемы?
Коротко о проблеме:
1) Допускаются только «свои» компании
2) Технические нарушения в проведении и организации конкурса
а) Время публикации информации и решений
б) Ненадлежащий орган исполнения
в) Размеры лотов превышают 25-35% рынка (700+ домов на один лот, 2 лота на район)
3) Отсутствие общественного контроля и даже возможности его проведения
4) Отсутствие адекватной градации по баллам (цена решает всё, в отличие от мат-тех обеспечения)
5) Абсолютная непрозрачность конкурса и 150й постановы, которой он регулируется.
6) Не известно «содержание» лота, вплоть до подачи документа на участие
7) Неадекватное время проведения конкурса (всего 1 месяц)
8) Невозможность контроля принятия конкурсными комиссиями решений (манипуляция баллами)
Описание последствий в случае проведения конкурса «как есть»:
1) Нарушение конкурентного законодательства. Монополизация рынка.
2) Дополнительная налоговая (НДС + налог на прибыль+ налог на землю) и тарифная нагрузка на людей)
3) «Воровство» помещений у людей.
4) Смерть малого и среднего бизнеса в ЖКХ
Какие нами ставятся цели для адекватного проведения конкурса:
1) Разбить лоты на малые (от 1-10 домов и больше)
2) Привлечь на конкурс как можно больше компаний разного уровня.
3) Провести конкурс открыто, заранее опубликовав наиподробнейшую информацию о лотах, конкурсных комиссиях
4) Изменить бальную систему конкурса
Ожидаемый результат:
Ожидаемые последствия будут сглажены или устранены полностью, не монопольный рынок будет иметь шанс на существование.
На сегодняшний день УЖЕ поданы письма в горсовет, антимонопольный, НКРЕКП, райадминистрации и иск в суд!
Вице-Президент Ассоциации Развития Самоуправления Виктор Шатов комментирует проведение конкурсов назначения управляющих так:
"Государство уже лет 20 как решило создавать конкурентный рынок в сфере ЖКХ, с этой целью был принят закон недавно. Согласно закона №417 люди должны были решить, как они будут обслуживать свои многоквартирные дома: создавая ОСМД или попадая под "управляющую компанию" (частный ЖЭК). И вот время пришло! Кто хотел — создали ОСМД, остальные сейчас попадут под частный коммерческий ЖЭК. Все нынешние городские ЖЭКи дотируются городом на сотни тысяч каждый месяц. Само собой, что новая коммерческая структура в убыток себе работать не будет. Цены, возможно и не сразу, но вырастут в несколько раз чтобы получить самоокупаемость, а дальше больше. Но проблема даже не в этом, а в том, что этот рынок монополизирует несколько человек. Так что, даже если цена могла вырасти всего в 2-3 раза, при здравой конкуренции и качестве услуг, то при монопольном положении вырастет в 5-6 раз. В таком случае никто не может гарантировать предоставление действительно качественных услуг – конкуренции, то, не будет. В самом конкурсе куча нарушений, но через суд оспорить не успеем. Цель: проследить за законностью проведения конкурса, предоставления возможностей всем желающим управляющим, равномерно распределение объектов или, если это не будет соблюдено, добиться его переноса. На сегодняшний день конкурс закрытый, непрозрачный, с неадекватными критериями оценивания и размерами лотов. Это нужно исправить, а потом уже проводить сам конкурс".
В общем случае согласно ч. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ) расторжение договора допускается лишь по согласию сторон. Однако полагаться на то, что управляющий добровольно согласится на прекращение договорных отношений мы бы, по определенным причинам, не советовали.
Одновременно той же ч. 1 ст. 651 ГКУ установлено, что альтернативный (другой, чем по согласию сторон) способ разорвать договор может быть предусмотрен договором или законом.
По своей сути, услуги по управлению многоквартирным домом подпадают под определение жилищно-коммунальных.
Жилищно-коммунальные услуги — результат хозяйственной деятельности, направленной на обеспечение условий проживания и пребывания лиц в жилых и нежилых помещениях, домах и сооружениях, комплексах домов и сооружений согласно нормативам, норм, стандартов, порядков и правил (ч. 1 ст. 1 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875-IV (далее — Закон № 1875).
И в п. 4 Правил управления домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений, утвержденных приказом Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины от 02.02.2009 г. № 13, прямо прописано о принадлежности услуг по управлению в жилищно-коммунальных.
В соответствии с ч. 6 ст. 26 Закона № 1875, в случае исчезновения потребности в получении услуги или отказа потребителя от пользования услугой исполнителя/производителя потребитель имеет право расторгнуть договор в порядке, установленном законом.
Прежде всего, казалось бы, из приведенной нормы напрашивается вывод, будто совладельцы, которые заключили договор с управляющим, имеют право инициировать его расторжение без объективных на то причин (по сути, достаточно формально проголосовать на общем собрании за решение об отказе от пользования услуг по управлению домом).
Ключевая фраза: "совладельцы, которые заключили договор с управляющим". В случае же назначения управляющего по конкурсу — совладельцы не фигурируют в договоре вообще. Только сам дом как объект конкурса. Значит, совладельцы расторгнуть такой договор не могут.
Далее более подробно о всех проблемах проведения такого конкурса.
1. Исторически сложилось, что жилфонд считается коммунальным. Если это принять, то жилфонд должен числиться за Департаментом городского хозяйства (далее ДГХ) и в него должны быть зарегистрированы права на эти дома.
При этом в том же жилом фонде зарегистрированы коммунальные права исключительно на нежилые помещения и числятся они за Департаментом коммунальной собственности (далее — ДКС).
вопрос:
- А) если дом коммунальный, то зачем отдельно регистрировать права на нежилые помещения в нем?
- Б) сформирована предел разделения сфер влияния ДГХ и ДКС?
ДГХ не имеет вообще никаких документов и прав, а полное хозяйственное ведение выдано не по закону (НЕ сессией) и не зарегистрировались как производное по ст.4 Закона Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений" №1952. Поэтому конкурс может проводить только ДКС. А все остальное должно быть списано, при этом ДГХ будет возможность реально зарегистрировались жилой коммунальный фонд в размере неприватизированных квартир (КМУ 301)
Для исправления ситуации издан Закон Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" № 417. А за ним формы управления 3. Поэтому конкурса не подлежат не только ОСМД, но и дома по типу ОСН, без юр. лица.
вопрос:
- А) кто регистрирует такие дома, меняют форму управления сборами?
- Б) где срок начала и конца такой регистрации?
2. Только после выполнения вышеуказанных пунктов можно проводить конкурс для "частных" домов, которые сами ими управлять не хотят.
Полностью поддерживаем такое открытое письмо:
1) В перечень объектов конкурса указано некоторые дома, которые приняли решение о форме управления многоквартирным домом как ОСМД, однако объединение самостоятельно должен определять порядок управления многоквартирным домом и может изменить его в порядке, установленном Законом «Об объединении совладельцев многоквартирного дома »от 29.11.2001 № 2866-III и уставом объединения. Решение сессии Одесского горсовета не является необходимым согласно действующему законодательству для начала управления домом. Итак, дома, в которых было создано объединение уже определились с формой управления и получили право на самостоятельное содержание и управление домом с момента регистрации юридического лица. Таким образом, включение домов, в которых уже созданы ОСМД, в перечень объектов, в отношении которых будет проведен конкурс по определению управляющих является противоправным и противоречит закону.
Согласно Приказа Министерства регионального развития Украины от 13.06.2016 № 150 «Об утверждении Порядка проведения конкурса по назначению управляющего многоквартирного дома» конкурсная документация готовится комиссией и утверждается исполкомом местного совета, участником конкурса может быть физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо, именно этим документом утвержден примерный перечень составляющих услуги по управлению многоквартирным домом, при этом закон не запрещает участвовать в конкурсе как компаниям, которые хотят и воз во управления многоквартирным домом, так и жилищно-строительным кооперативам и не предусматривает разбивку лотов конкурса группами по несколько домов.
2) Вопреки вышеуказанному Приказу Минрегиона, на сессии Одесского горсовета 07.12.2016 было принято решение № 1358-VII "Об организации и проведении конкурсов по назначению управляющих многоквартирных домов в г.. Одессе», где отмечается, что районные администрации Одесского городского совета становятся организаторами конкурсов по назначения управляющих многоквартирных домов. Также таким решением был уполномочен районные администрации Одесского городского совета принимать решение о назначении управляющих многоквартирных домов на основании протоколов заседания соответствующей конкурсной комиссии. Этим решением также было уполномочено глав районных администраций Одесского городского совета на подписание по результатам конкурса от имени совладельцев многоквартирного дома договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом, расположенным на территории соответствующего района. Одессы.
Однако в случае если местным советом или его исполнительным органом в соответствии с законодательством принято решение о делегировании другому органу — субъекту властных полномочий функций по осуществлению управления объектами жилищно-коммунального хозяйства, обеспечения их содержания и эффективной эксплуатации, необходимого уровня и качества управляющий назначается на конкурсной основе таким органом.
Поскольку Департамент городского хозяйства, согласно п. 2.3. Положения, осуществляет функцию по управлению объектами жилищно-коммунального хозяйства, находящихся в коммунальной собственности, обеспечения их надлежащего содержания и эффективной эксплуатации, необходимого уровня и качества услуг населению, именно он должен назначать и проводить конкурс.
Такие действия противоречат действующему законодательству Украины.
3) Очевидно, что формирование объектов конкурсов состоялось без учета мнения одесситов и субъектов малого и среднего бизнеса, фактически невозможным участие последних в конкурсе, ведь согласно конкурсной документации участники должны подать документы на все 300 — 1000 домов, есть о объектом конкурса.
То есть фактически конкурсными комиссиями совершено административных правонарушениях, предусмотренных ст. 166-3 Кодекса Украины об административных правонарушениях, а именно — принятие решения о централизованном распределении товаров (услуг), что приводит к монопольному положению на рынке. Рынком в данном случае является совокупность домов в мажах района города, где создано ОСМД и не заключен договор по управлению домом.
Такие действия антиконкурентными и такими, что также противоречит действующему законодательству Украины.
Согласно ч. 2 ст. 4 Закона Украины «О защите экономической конкуренции», субъекты хозяйствования, органы власти, органы местного самоуправления, а также органы административно-хозяйственного управления и контроля обязаны содействовать развитию конкуренции и не совершать каких-либо неправомерных действий, которые могут оказать негативное влияние на конкуренцию.
В соответствии со ст. 12 указанного Закона, субъект хозяйствования занимает монопольное (доминирующее) положение на рынке товара, если:
- на этом рынке у него нет ни одного конкурента
- не испытывает значительную конкуренцию вследствие ограниченности возможностей доступа других субъектов хозяйствования относительно закупки сырья, материалов и сбыта товаров, наличия барьеров для доступа на рынок других субъектов хозяйствования, наличия льгот или других обстоятельств.
Монопольным (доминирующим) считается положение субъекта хозяйствования, доля которого на рынке товара превышает 35 процентов, если он не докажет, что испытывает значительную конкуренцию.
Согласно ст. 15 Закона, антиконкурентными действиями органов власти, органов местного самоуправления, органов административно-хозяйственного управления и контроля является принятие любых актов (решений, приказов, распоряжений, постановлений и т.п.), предоставление письменных или устных указаний, заключение соглашений или любые другие действия или бездействие органов власти, органов местного самоуправления, органов административно-хозяйственного управления и контроля (коллегиального органа или должностного лица), которые привели или могут привести к недопущению, устранению, ограничению или сп отворення конкуренции.
Антиконкурентными действиями органов власти, органов местного самоуправления, органов административно-хозяйственного управления и контроля, в частности, признаются:
- какое бы то ни стало действие, направленное на централизованное распределение товаров, а также распределение рынков между субъектами хозяйствования по территориальному принципу, ассортименту товаров, объему их реализации или закупок или по кругу потребителей или продавцов;
- предоставление отдельным субъектам хозяйствования или группам субъектов хозяйствования льгот или других преимуществ, которые ставят их в привилегированное положение относительно конкурентов, что приводит или может привести к недопущению, устранению, ограничению или искажению конкуренции;
- действие, в результате которой отдельным субъектам хозяйствования или группам субъектов хозяйствования создаются неблагоприятные или дискриминационные условия деятельности по сравнению с конкурентами.
Совершение антиконкурентных действий органов власти, органов местного самоуправления, органов административно-хозяйственного управления и контроля запрещается и влечет за собой ответственность согласно закону.
Считаем такие действия противоречащими действующему законодательству Украины.
Есть еще одна общая проблема и очень существенная — отсутствие тех.паспортов на дома.
Поэтому Додаток 2 до Наказу 150 составляется выдуманный, проверить цифры которого невозможно.
Например дом по Адмиральскому проспекту, 17
- Там создано ОСМД 5 месяцев назад
- Сразу подан протокол на прохождение сессии. Но признан недействительным, по причине того, что в нем указана площадь больше, чем по данным Вузовского на треть. Но в протоколе реальная сумма цифр из техпаспортов квартир.
- Из-за непрохождения сессии этот дом выставлен на конкурс
Нарушение на нарушении.
Во-первых, открыто уголовное производство по факту обнаружения у Вузовского поддельного акта передачи дома его предшественнику — ДЕЗ Чубаевское в СОБСТВЕННОСТЬ. Он этот акт предъявил в суд как доказательство того, что дескать балансодержатель (согласно ст. 1 ЗУ "О ЖКУ", балансодержатель, это владелец или лицо, содержащее по договору имущество)…
Во-вторых, из-за отсутствия техпаспорта дома, у Вузовского показатели площадей "от балды", а посему, их данные не бьют с фактическими. Депгорхоз, прикрывая махинации Вузовского, не хочет этого признавать и требует от главы правления ОСМД, чтобы он занизил на треть площадь помещений в доме????!!!!! Чтобы Вузовский избежал ответственности перед КРУ (потери прибыли предприятием из-за халатности должностных лиц) ну и перед налоговой… Более того, Вузовский через Депгорхоз заставляет обязать владельцев квартир, площади которых не бьют с их данными, а также тех, кто перепланировал квартиры, предъявить им правоустанавливающие документы (!), совершенно забывая, что согласно того же устава вузовского, эта шаражкина контора осуществляет надзор за самовольным строительством и т.д.
Короче, на этом фоне Депгорхоз просто не реагирует на волеизъявление владельцев квартир дома и пытается всунуть дом под управляющую компанию, сколько там с ними не ругайся.
Дальше — больше.
Согласно официальным разъяснением Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства, расположенном в Общественной приемной на сайте министерства (режим электронного доступа http://www.minregion.gov.ua/gromadska-priymalnya/faq/shhodo-spisannya-bagatokvartirnih-budinkiv-z-balansu/), «с момента приватизации хотя бы одной квартиры в многоквартирном доме понятие« единоличный владелец дома »(коммунальная, государственная собственность) как такое некорректно; правоустанавливающий документ, которым определено, что владельцем дома, например, территориальная община определенного города, села, поселка в лице соответствующего органа местного самоуправления, является противоречащим актам законодательства».
В этом же разъяснены говорится, что ч.6 Заключительных и переходных положений Закона No 417-VIII Кабинета Министров Украины поручено разработать порядок списания с баланса министерствами, другими центральными органами исполнительной власти, государственными предприятиями и органами местного самоуправления многоквартирных домов, в которых расположены помещения частной и других форм собственности, и о том, что такой порядок списания с баланса многоквартирных домов утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 20.04.2016 No 301.
Итак, «передача дома с баланса / на баланс», «в управление» не производится — совладельцам передается экземпляр технической документации, бывший балансодержатель списывает дом со своего баланса»
Однако, решением сессии ОГС No1108-VII от 21.09.2016р. Дом, «что находится в хозяйственном ведении в КП« ЖКС «Вузовский», должно передаваться «в управление (на баланс) ОСМД». При этом Решение не имеет ни одной ссылки на изъятие Дома с хозяйственного ведения КП «ЖКС« Вузовский »или списания его с баланса КП« ЖКС «Вузовский» по причинам несоответствия критериям признания активом этого предприятия.
Также в преамбуле этого Решение есть ссылка на «разъяснения, предоставленные Департаментом систем жизнеобеспечения и жилищной политики Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины, предоставленные в письме от 12 октября 2015 No 8 / 9-3039-15».
Обращаем Ваше внимание, что это письмо нигде не был обнародован, однако он может действовать только в части, не противоречащей общем разъяснению по вышеприведенным ссылкам, опубликованным позже, а именно 7 ноября 2016.
Еще раз подчеркиваю, что «в управление (на баланс)», как акт безвозмездной передачи Дома от КП «ЖКС« Вузовский »в ОСМД« КАМЕЛОТ », не может осуществляться в рамках действующего законодательства. К тому же, согласно ст.136 ГКУ право хозяйственного ведения является вещным правом субъекта предпринимательства, владеет, пользуется и распоряжается имуществом, закрепленным за ним собственником (уполномоченным им органом). То есть, право хозяйственного ведения является производным правом и предоставляются следующие права после проведения государственной регистрации права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества.
Но Дом (общее имущество Дома) не является объектом, находящимся в походном праве хозяйственного ведения КП «ЖКС« Вузовский », не является объектом права собственности этого предприятия, поскольку не является объектом права коммунальной собственности вообще согласно действующему законодательством (ст.4 и 5 Закона от 14.05.2015 No 417-VIII "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», ч.2 ст. 382 Гражданского кодекса Украины, п. 2 ст. 10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда », решение Конституционного Суда Украины от 02.03.2004 No 4-рп / 2004, ст. 4 и 5 ЗУ от 01.07.2004 No 1952 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», и др.)
Поэтому списание Дома с баланса КП «ЖКС« Вузовский »согласно постановлению КМУ от 20.04.16р No301, должно привести положение вещей« исторически сложился »с нормами действующего законодательства и реальному осуществлению права собственности в многоквартирном доме всех его совладельцев. Но это не происходит!
В п.2 ответы Департамента городского хозяйства ОМР от 10.03.2017р. No 01- 69/288 обращение Депутата ОГС VII созыва Борнякова А.С. указывается, что «коммунальное предприятие« Жилищно-коммунальный сервис »на основании акта приема-передачи дома издает приказ о списании такого дома со своего баланса».
Обращаю Ваше внимание, что процедура приема-передачи, которой придерживается любой «Жилищно-коммунальный сервис» Одессы при передаче любого дома в «управление (на баланс)», соответствует п.п. 2.1-2.3 Правил управлению домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений, утвержденных приказом Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины от 02.02.2009 г.. No 13.
Однако в п.1.1. Правил No13 указано, что «эти Правила устанавливают порядок осуществления управления домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений (далее — управление домом), порядок передачи дома в управление в случае заключения договора». Форма и содержание такого договора утверждена Постановлением КМУ от 20.05 2009 N 484 «Об утверждении Типового договора о предоставлении услуг по управлению домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений». Форма «Акта приемки-передачи объекта в управление по управлению (с баланса)» тоже утверждена этой Постановлением в качестве «Приложение 1 к Типовому договору». Именно эту форму акта использует любой «Жилищно-коммунальный сервис» г.. Одессы при передаче любого дома в «управление (на баланс)» в соответствии с решениями сессий ОГС. Но акт — это лишь дополнение, а где же сам договор?
А его не может быть. Поскольку в соответствии с ч.7. ст.1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме управления многоквартирным домом — совершение совладельцами многоквартирного дома действий по реализации прав и выполнения обязанностей совладельцев, связанных с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом многоквартирного дома, и принимая во внимание, что согласно ч.2 ст.22 ЗУ «Об ОСМД» вопросы самостоятельного обеспечения объединением эксплуатации и содержания многоквартирного дома и пользования общим имуществом в так м доме регулируются Хозяйственным кодексом Украины в части хозяйственного обеспечения деятельности нехозяйствующих субъектов, должны однозначный вывод, что ОСМД является нехозяйствующим субъектом, с отсутствием функции предоставления любых жилищно-коммунальных услуг, в том числе услуги по управлению домом.
То же самое вид сделки свидетельствует акт приема-передачи, составляет любой «Жилищно-коммунальный сервис» Одессы при передаче любого дома в «управление (на баланс) ОСМД»?
Явно не в «управление» ОСМД в соответствии этого срока ЗУ No417.
Но и не «на баланс» ОСМД. Потому за ответом Деп гор хоз ОГС, после акта приема-передачи дом все еще находится на балансе ЖКС, с которого списывается внутренним приказом этого предприятия. Кстати, действие «на основании акта приема-передачи дома издает приказ о списании такого дома со своего баланса» находится за пределами положений Закона Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине», Положения (стандарта) бухгалтерского учета 7 «Основные средства» и положений Постановления КМУ от 20.04.16р No301.
Поэтому все действия, которые создаются в рамках так называемой передачи «в управление (на баланс)» любого дома от любого «Жилищно-коммунального сервиса» Одессы, происходят не в правовом поле и лишают возможности всех совладельцев многоквартирных домов осуществлять свое право собственности.
Кроме того, ч.5 ст. 5 Закона No 417-VIII установлено, что заказчик строительства или предыдущий владелец дома обязан передать один экземпляр технической документации на дом согласно перечню, определенному центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, совладельцам в лице их объединения или лицу, уполномоченному совладельцами в предусмотренном настоящим Законом порядке и срок.
Это только несколько примеров.
Так что, будте внимательны и отстаивайте свои права! Ибо их нарушают нещадно!
