Как показывают опросы, ОСМД для большинства одесситов по-прежнему остаётся темой тёмной и скорее пугающей. С лёгкой руки ЖКСов и чиновников, которые в создании ОСМД не заинтересованы, возникают и ширятся мифы и «страшилки» об ОСМД. Убеждать вас немедленно создать ОСМД в вашем доме мы, конечно, не будем. Просто успокоим и развеем самые распространённые заблуждения. В этом «Одесской жизни» по традиции помогает юрист, эксперт по развитию ОСМД Станислав Драганов.
Миф №1 «В ОСМД никто ничего не будет делать!»
Не относитесь к ОСМД, как к организации, которая что-то должна жильцам. Это организация самих жильцов. Если жильцы ничего не будут делать, то пожаловаться можно только друг другу. Но опасаться, что группа жильцов во главе с председателем ОСМД захватит власть в доме — не стоит. В ОСМД председатель назначается и смещается большинством голосов жильцов-совладельцев. Человека, который не оправдал доверия или не справился, можно самостоятельно заменить общим решением на первом же общем собрании.
Миф № 2 «В ЖКС всё равно придётся платить за содержание придомовой территории»
Обслуживание ОСМД со стороны ЖКС незаконно, если ОСМД не выбрало его своей управляющей компанией. Это касается и начисления СДПТ (услуги по содержанию придомовой территории). ОСМД считается существующим с момента регистрации, а не с того момента, когда ему передали техническую документацию на дом. Опыт показывает, что передача техдокументации может затянуться даже на год. Но в этот период все квитанции от ЖКС на оплату СДПТ можно смело отправлять обратно.
Правда, по новому Закону о ЖКХ потребитель не освобождается от оплаты жилищно-коммунальных услуг, полученных им до заключения соответствующего договора. Чтобы тут не возникало спорных ситуаций, окончание действия договора с управляющим (например, с тем же ЖКСом) нужно документировать. Если договор прекращается в период, когда еще не истек срок его действия — это следует оформлять дополнительным соглашением между сторонами. Управляющая компания отказывается подписать документы?
Совладельцам или ОСМД (тому, кто является стороной договора) необходимо подписать экземпляр этого документа самостоятельно и прислать в тот же ЖКС с описью вложения и уведомлением о вручении. В случае спора для суда это будет весомым аргументом для принятия решения в пользу совладельцев дома.
Миф № 3 «В ОСМД с жильцов требуют больше денег, чем в ЖКС»
Перед тем, как повторять «страшилки», давайте задумаемся: кто требует? ОСМД — это совладельцы дома, его жильцы. Если сборы выше обычного, значит жильцы приняли коллективное решение увеличить их для своих целей.
Если вы опасаетесь оказаться в ОСМД в небогатом меньшинстве среди соседей, готовых платить сумасшедшие суммы, то и тут есть страховка. Государство предусмотрело её для себя, но она защищает от завышенных сборов и рядового члена ОСМД.
Государство не хочет переплачивать по льготам и субсидиям людям в ОСМД. Поэтому взносы на управление дома и на оплату общих коммунальных услуг ограничены. На управление домом — не выше установленного законодательством граничного размера трат. На оплату коммунальных услуг своё ограничение: не более самого высокого в этом населённом пункте тарифа на данную услугу. И этот «самый высокий в городе тариф» должен быть зафиксирован документально соответствующим госорганом или органом местного самоуправления.
Миф № 4 «При создании ОСМД нас обманут и отберут дом!»
Если у вас недоверие не к самой идее ОСМД, а к конкретным людям — будьте осторожны. Не ленитесь перепроверять документы, не пожалейте времени на консультацию у юриста. Будьте бдительны при внесении изменений в документы ОСМД: их нужно заверять у нотариуса и тщательно проверять протоколы. В последнее время участились случаи рейдерских захватов ОСМД и подделки документов.
Миф № 5 «Если прохожий пострадает от камня или сосульки с нашего фасада, отвечать будем мы — ОСМД!»
Этим любят пугать в ЖКС и городских департаментах. На самом деле это не так. Во-первых, члены ОСМД первыми заинтересованы в том, чтобы с их дома ничего не валилось на головы. Во-вторых, в случаях обрушения частей фасада, сосулек, схода снега на головы прохожих — по факту не отвечает никто. Моральный и физический ущерб пострадавшим при этом в Одессе не возмещают ни ЖКС, ни ОСМД. Члены ОСМД не несут коллективную ответственность, такого понятия нет. И даже если на ОСМД подадут в суд на возмещение ущерба, и если судья примет сторону пострадавшего, то выплачивать это ОСМД попросту не с чего. У ОСМД нет уставных фондов, капиталов, доходов. Есть только деньги, собранные на содержание дома, и они не могут быть потрачены на другие нужды.
Миф № 6 «Я не доверяю соседям! ОСМД у нас создавать не с кем»
Вот это — серьёзное противопоказание к созданию ОСМД в вашем доме. Но если соседи не доверяют друг другу и не могут договориться, то до создания ОСМД дело и не дойдёт. Не соберётся инициативная группа, не будет достаточного количества подписей от желающих.
Случаются ситуации, когда люди жалуются: мол, купили квартиру в доме с ОСМД, там куча проблем, а общие сборы провести невозможно. Владельцы большинства квартир постоянно в отъезде, квартиры пустуют или сдаются. В этом случае совет один — переезжайте. Заставить ваших соседей нормально организоваться и заняться самоуправлением в доме не может даже закон. Это дело строго добровольное.
Миф № 7 «ОСМД влезет в долги, а мне отвечать своей квартирой?!»
Своей квартирой совладельцы дома в ОСМД никак не рискуют. Многие чиновники пытаются по привычке приравнять ОСМД к управляющим компаниям, но разница между ними — колоссальная. ОСМД не оказывает услуг. По юридической природе ОСМД ближе всего к акционерной компании. Но своей квартирой в жизни ОСМД вы не отвечаете ни за что, потому что квартира не входит в уставной капитал
О так называемых «домах коммунальной собственности»
Станислав Драганов, юрист, эксперт по развитию ОСМД:
Известное коммунальное предприятие «Одесские инженерные сети» любит отвечать на запросы, что работает только с домами, которые «находятся в коммунальной собственности». Такого понятия как «дома коммунальной собственности» не существует. Но некоторые службы до сих пор считают, что многоквартирные дома (советской застройки и в которых не создано ОСМД или жилкооператив) находятся в коммунальной собственности территориальной общины. И в качестве подтверждения подчеркивают, что дома находятся на балансе местных органов власти (коммунальных предприятий). Но сегодня термин «балансодержатель жилого фонда» — это анахронизм, который игнорирует требования законодательства.
Собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (физические и юрлица, территориальные общины или государство) являются сособственниками всех прочих помещений и домового оборудования. То есть все владельцы квартир и нежилых помещений сообща исполняют роль собственника дома. Контроль за многоквартирным домом находится у его собственника. Значит ни государство, ни территориальная община, ни ЖЭКи, ни даже ОСМД не могут быть «балансодержателем», если не владеют единолично всеми жилыми и нежилыми помещениями. Это подтверждается и судебными решениями (постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 06.03.2012 г. № 2/297).
Термин «балансодержатель» противоречит правам сособственников многоквартирного дома и требованиям бухучета. Каждому «балансодержателю» следует проверить состояние своих активов и убрать из них чужое имущество — многоквартирные дома, принадлежащие жильцам. А для этого предусмотрен Порядок списания с баланса многоквартирных домов №301.
