На аппаратном совещании 5 марта 2018 года городским головой было предложено взаимодействовать с ОСМД с целью привлечения их к регулярному подметанию и очистке от снега внутриквартальных проездов. ОСМД приравняли к ЖКСам и управляющим компаниям. Согласно информации Департамента городского хозяйства создано 1248 ОСМД. Только 537 ОСМД подписaли aкты приемa-передaчи домов и сaмостоятельно управляют. «Остaльные покa выжидaют и не спешaт», — зaявил директор депaртaментa городского хозяйствa Aлексaндр Козловский.
"Около 1000 ОСМД, которые юридически созданы, а фактически они не работают — их обслуживают сегодня управляющие компании, которые выиграли конкурс, проводимый районными администрациями (от автора: речь про ЖКСы)" — сообщил первый зaместитель городского головы Aнaтолий Орловский. По его словaм, речь идет об ОСМД, которые были создaны рaзличными политическими или общественными оргaнизaциями.
1. Так что же у нас происходит?
Проблема в том, что сами представители горсовета не передают необходимый перечень документов. Согласно П. 2.2. Правил управления домом, сооружением, жилищным комплексом или комплексом домов и сооружений от 02.02.2009 № 13 и п.1.2 Правил №76 от 17.05.2005 установлен перечень документов, которые должно получить ОСМД: технический паспорт на дом, схемы устройства внутридомовых коммуникаций, акт приёмки дома в эксплуатацию, паспорт на лифт и ряд других документов, полный перечень которых зависит от самого дома, о котором идёт речь.
При отсутствии такой документации бывший балансодержатель или лицо, которое осуществляло управление многоквартирным домом до создания ОСМД, в течение полугода со дня госрегистрации ОСМД восстанавливает ее за собственный счет (ст. 6 Закона № 2866).
И никто не говорит, что есть проблема с кадрами или недостаточно финансирования для своевременной передачи такой документации.
Напомню, что установленный ЗУ "Об объединении сособственников многоквартирного дома" срок на передачу экземпляра технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом, исчисляется не со дня уведомления бывшего балансодержателя или лица, которое осуществляла управление многоквартирным домом, а именно с даты государственной регистрации объединения.
Частями 5,6 ст.5 ЗУ "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" установлено, что заказчик строительства или предыдущий владелец дома обязан передать один экземпляр технической документации на дом согласно перечню, определенному центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, сособственникам в лице их объединения или лицу, уполномоченному сособственниками в предусмотренном Законом порядке.
Каких-либо дополнительных требований (как необходимость сообщения от ОСМД бывшего балансодержателя дома о государственной регистрации объединения) для передачи данной документации от предыдущего балансодержателя Законом Украины "Об объединении сособственников многоквартирного дома" не установлено, что подтверждается, например, Постановлением Высшего хозяйственного суда Украины в Деле № 916/3484/16 от 26 октября 2017 (http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/69901687).
2. Должны ли сособственники дома продолжать оплачивать услуги ЖКСу, если создали ОСМД, но документы от города так и не получили?
Первое, что следует напомнить — дома не в коммунальной собственности и перехода права собственности не осуществляется. Главная функция ОСМД не хозяйственная, т.к. это одна из форм управления многоквартирным домом.
В соответствии с ч. 2 ст. 382 ГК Украины, п. 5 ст. 1 и п. 2 ст. 4 ЗУ "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" (далее Закон № 417), п. 2 ст. 10 ЗУ "О приватизации государственного жилищного фонда", а также Решений КСУ от 02.03.2004 № 4-рп / 2004 и от 09.11.2011 № 14-рп / 2011, многоквартирные жилые дома принадлежат на праве общей совместной собственности владельцам квартир и владельцам нежилых помещений в доме.
Согласно ч. 1 ст. 10 Закона № 417, если в многоквартирном доме создано ОСМД, принятия решений по управлению многоквартирным домом осуществляется в соответствии с Законом, регулирующим деятельность объединений сособственников многоквартирных домов. Таким есть ЗУ "Об объединении сособственников многоквартирного дома".
Согласно ст. 1 Закона № 417, управление Домом определяется как "совершение сособственниками многоквартирного дома действий по реализации прав и выполнения обязанностей сособственников, связанных с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом многоквартирного дома". То есть, управление многоквартирным домом — это реализация права общей собственности на общее имущество, принятие решений сособственниками по реализации своих прав.
Согласно ст. 12 ЗУ "Об объединении сособственников многоквартирного дома»: "Управление многоквартирным домом осуществляет объединение через свои органы управления. По решению общего собрания функции по управлению многоквартирным домом могут быть переданы (все или частично) управляющему или ассоциации. Объединение самостоятельно определяет порядок управления многоквартирным домом и может изменить его в порядке, установленном настоящим Законом и уставом объединения ".
Таким образом и в соответствии с ч. 4 ст. 91 ГК Украины, сособственники, путем учреждения ОСМД определились с формой управления этими домами путем самообеспечения, через уставные органы объединений с момента их государственной регистрации.
Согласно ст. 181 ХК Украины и ч. 2 ст. 638 ГК Украины КП ЖКС, если собирались продолжить обслуживание домов ОСМД, должны были направить официальное предложение о заключении договора в адрес таких ОСМД для рассмотрения данного решения на общем собрании ОСМД КП ЖКС самовольно продолжили незаконные начисления сособственникам домов платы за несуществующую услугу УБПТ, маскируя ее в мошеннический способ как плату за услугу управления этими домами, согласия на которую сособственники домов предприятию не давали и договоров на оказание которой не заключали. Такие действия со стороны КП ЖКС и защищающих их органов вводят в заблуждение сособственников многоквартирных домов.
ч. 4 ст. 13 Закона № 417 установлено, что до того, как сособственники дома, в котором не создано объединение, определят на общем собрании форму управления многоквартирным домом, но не более одного года со дня вступления в силу Закона № 417, услуги по содержанию такого дома предоставляет субъект хозяйствования, определенный исполнителем услуг по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий в многоквартирном доме до вступления в силу Закона № 417.
Из приведенной нормы недвусмысленно выходит, что после 01.07.2015 г. ЖКС мог продолжать предоставлять услуги на основании ранее заключенных договор с владельцами квартир:
— "Только если в доме не создано ОСМД;
— "Исключительно до 01.07.2016 г. (т.е до истечения одного года с даты вступления в силу Закона № 417).
Соответственно, после того, как сособственники дома зарегистрировали ОСМД, исчезли правовые основания для сотрудничества с ЖКСом. Следовательно, с формальной точки зрения начисление оплаты за содержание дома стало неправомерным.
ЖКС может продолжать обслуживать дома ОСМД, которые еще не подписали акт приема-передачи, но только на основании предыдущего договора с потребителем и с утвержденными на сессии горсовета тарифами.
Да, есть Новый закон про ЖКХ: Потребитель не освобождается от оплаты жилищно-коммунальных услуг, полученных им до заключения соответствующего договора (абз. 2 ч. 1 ст. 9; ч. 5 ст. 13), но он вступит в действие только с 10 июня 2018 года.
РЕКОМЕНДАЦИИ:
1. Чтобы не возникало подобных ситуаций, окончание действия договора с управляющим (например, с тем же ЖКСом) следует документировать. Если договор прекращается в период, когда еще не истек срок его действия — это следует оформлять дополнительным соглашением между сторонами. Кроме того, во всех случаях окончания договорных отношений следует фиксировать путем своевременного составления первичных документах — акта оказанных услуг, акта приема-передачи дома по управлению и тому подобное.
Если же управляющий отказывается от подписания таких документов — сособственникам или ОСМД (в зависимости от того, кто является стороной договора) необходимо подписать экземпляр соответствующего акта самостоятельно и отправить его в адрес несговорчивого контрагента письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. В случае спора для суда это буду весомым аргументом для принятия решения в пользу сособственников дома.
2. После регистрации ОСМД провести собрание, на котором принять решение о выборе формы управления домом как самообслуживание и прекращении договорных отношений с предыдущим балансодержателем + утвердить размер взносов в ОСМД. Важно точно обозначить дату (с 1 числа месяца, следующего за текущим) с которой прекращаются отношения и начинается самоуправление домом.
Как может звучать вопрос в Протоколе?
"Про забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку самостійно шляхом самозабезпечення з — число (…)" або "Про обрання управителя (іншого виконавця послуг) з — число (…)", "Про відмову співвласників багатоквартирного будинку від послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкової території, які надає (назва виконавця таких послуг) з — число (…)"
Виписка из протокола и письмо-обращение ОСМД отправляется исполнителю услуг с описью вложения и уведомлением о вручении.
