Почему массовая застройка Одессы превращается в разрушение города?

Они наступают! По Генеральному плану развития Одессы в первую очередь должны застраиваться территории бывших промышленных микрорайонов и ветхого жилого фонда — такие, как Молдаванка и Жевахова гора. Вместо этого новые жилые массивы растут в основном в центральной и приморской части Одессы — строительные компании и рвутся в эти районы города из-за стабильно высокого спроса на жилье. Зачастую это происходит за счет парков и рекреационных зон, которые пока свободны от капитальных строений. Причина такой ситуации проста: промышленные микрорайоны труднодоступны из-за недостатка транспортных магистралей, а в случае сноса ветхих домов, застройщики должны предоставить его жильцам новые квартиры.

«Зелень», зелень и бетон

Недавно на градостроительном совете была представлена проектная идея застройки территории учебно-воспитательного комплекса «Международная свободная школа «Астр» (ул. Фонтанская дорога, 25). На этом месте планируется построить три высотных здания в двадцать этажей, новую школу и детский садик.

При этом почти никого не смущает, что сегодня это место представляет собой просторный тенистый парк с десятками деревьев: некоторые из них — вековые, а некоторые — редких пород. В сущности, территория комплекса «Астр» — это своего рода легкие всего микрорайона. Уничтожать здесь зеленые насаждения не только нецелесообразно, но и преступно.

Впрочем, это мнение и опасения жителей микрорайона разделяют далеко не все. Познакомившись с директором учебно-воспитательного комплекса «Международная свободная школа «Астр» Ольгой Боделан, я с удивлением узнала, что упомянутая проектная идея появилась не без ее участия. Ольга Руслановна объяснила, что для школы нужно новое помещение, где воспитанники чувствовали бы себя более комфортно. И строительная компания, которая будет осваивать данный участок, берется такую школу построить. Что же касается зеленых насаждений, то, как меня заверила директор школы, все они по проекту должны быть сохранены.

— Не волнуйтесь, никто не тронет ни наши вековые дубы, ни голубые ели, — говорит Ольга Боделан. — Я видела проект и знаю, о чем идет речь…

Начнем с того, что проектно-техническая документация в настоящее время только разрабатывается. А то, что видела Ольга Руслановна, всего лишь так называемая проектная идея — основа для будущего проекта. А потому увиденным не стоит обольщаться. В конце концов, любая идея в процессе практического воплощения, как правило, «улучшается» до неузнаваемости. Ну, вспомните хотя бы Аркадию — как она «зазеленела» после всех «улучшений».

Кроме того, Ольга Боделан на момент нашего разговора даже не знала, сколько именно деревьев находится в парке. А следовательно, заметить их недостачу ей будет крайне затруднительно. Тем более с учетом обещанного строительства новой школы. Тут, как говорится, «к окулисту не ходи» — случаев, когда зрение больших и маленьких руководителей портилось пропорционально получаемой выгоде мы знаем множество. А все обещания о сохранности зеленых насаждений остаются «сотрясением воздуха».

На бумаге все красиво…

Перспективы появления новой школы, ради которой Ольга Боделан пошла на альянс с застройщиками, пока отнюдь не гарантированы. Конечно, по закону о градостроительной деятельности строительные компании, возводя жилые массивы, обязаны строить еще и объекты соцкультбыта такие, как школы и детские садики. И в этом нет ни малейшего намека на благотворительность или какой-либо уступки, чьим-то частным интересам. Просто по мере увеличения жилого фонда должна развиваться и городская инфраструктура.

Валерий Уренев, директор Архитектурно-художественного института Одесской государственной академии строительства и архитектуры:

— Когда та или иная компания начинает осваивать предоставленный ей земельный участок, на бумаге все выглядит гладко. Ведь если в проекте не будет, к примеру, необходимой микрорайону школы, он просто не пройдет все необходимые согласования. Однако на практике многие компании, выручив за построенное жилье деньги, про возведение объектов социального назначения, как правило, «забывают»

За печальными примерами такой «забывчивости», как говорится, далеко ходить не надо. Несколько лет назад на участке, ограниченном улицами Зоопарковой, Армейской, Маршала Говорова и Сегедской был построен целый мини-городок — множество жилых зданий от пяти до восьми этажей. Причем это не безликие типовые «коробки», а красивые дома, опоясанные балконами, украшенные эркерами и декоративными элементами. Почти все они на сегодняшний день уже обитаемы. Во дворах степенно прогуливаются мамы с колясками, отдыхают старушки на скамейках. На фоне всего этого оживления темным пятном выделяется недостроенное здание школы. Впрочем, едва ли можно назвать этот объект зданием. Это — всего лишь соединенные между собой бетонные блоки.

Изначально школу планировалось построить к 2008 году. Затем управление капитального строительства горсовета пролонгировало договор с застройщиками до 2010 года. В 2011 году руководство Управление капитального строительства Одесского горсовета уже обратилось в Министерство регионального развития с просьбой о выделении целевой субвенции для окончания строительства. Но и это ни к чему не привело. Были также попытки найти частного инвестора, который бы вложил деньги в достройку школы, в расчете на дальнейшую прибыль от ее эксплуатации. Однако воз и по ныне там.

С учетом этого и массы подобных случаев, в то, что на месте учебного комплекса «Астр» когда-нибудь появится новая школа, верится с трудом. Во всяком случае, Ольга Боделан очень рискует, решившись отдать территорию своего учреждения под застройку.

— У меня все под контролем, — возражает Ольга Руслановна. — Я хорошо знаю фирму, которая будет осваивать данный участок. Без меня там ничего не решается. Мне по каждому вопросу звонят и советуются.

Конечно, так и должно быть. Но неизвестно как себя поведет оная фирма, когда получит в распоряжение вожделенный участок и все здания комплекса «Астр» будут снесены. Рискну предположить, что после этого отношение застройщиков к Ольге Боделан станет более прохладным. Впрочем, вполне вероятно, что она все-таки знает, что делает. Однако интересы Ольги Руслановны явно не совпадают с интересами остальных жителей микрорайона.

Замки на песке

К сожалению, уплотнение застройки в приморской части Одессы носит почти тотальный характер. Еще один жилой массив планируется возвести на месте ипподрома — без всяких преувеличений уникального театра живой грации. Ради нескольких новых многоэтажек была явно урезана территория дендропарка Победы. Строятся многоэтажные дома прямо в оползневой зоне на тринадцатой станции Большого Фонтана.

— Судя по всему, данный объект имеет пятую категорию сложности, — говорит эксперт государственного предприятия «Черноморский экспертно-технический центр Госгорпромнадзора Украины» Анатолий Дойчев. — Это значит, что вся его проекто-техническая документация должна была пройти нашу экспертизу. Однако ни я, ни мои коллеги об этом ничего не знаем. Вполне логично предположить, что категория сложности данного объекта была искусственно занижена. Отсюда, в свою очередь, вытекает то, что у застройщиков, скорее всего, отсутствуют многие нормативные документы. В частности, технический расчет устойчивости склона, на котором возводятся жилые дома.

Иными словами, нет никакой гарантии, что новые дома через некоторое время под воздействием оползневых процессов не будут разрушены. Все это только лишний раз доказывает, насколько недобросовестными могут быть застройщики. И если уж некоторые из них готовы возводить капитальные объекты, как говорится, прямо на песке то, что тогда говорить про перегрузку городской инфраструктуры, которая становится  привычной.

По всей Одессе катастрофически не хватает мест в детских дошкольных учреждениях. А в Приморском районе, куда так самозабвенно рвутся застройщики, и без того явно перегружены все школы. Еле справляется с существующим пассажиропотоком городской транспорт. Все эти проблемы уже «набили оскомину» — каждый из нас ежедневно ощущает их на себе. Между тем, когда я попыталась узнать в Управлении архитектуры и градостроительства Одесского горсовета существующей официальной статистикой по этим направлениям, выяснилось, что такого рода данные никем не отслеживаются. Иными словами, такой проблемы, как перегрузка городской инфраструктуры с официальной точки зрения фактически не существует. Зато в Одесской государственной академии строительства и архитектуры мне удалось выяснить, что санитарные нормы допускают проживание на одном гектаре четырехсот пятидесяти человек. А в Приморском районе на такую площадь приходится в среднем 330-350 человек. Значит, с санитарной точки зрения многострадальных жителей этого района можно потеснить еще примерно на треть.

Когда была только начата работа над проектом нынешнего Генплана Одессы, специалисты много и пафосно говорили о том, что этот документ предполагает так называемый интенсивный путь развития нашего города, что означает наличие хорошо сбалансированной инфраструктуры и оптимальное использование имеющейся территории. Прошлый Генплан, еще совковых времен, предполагал другой путь — экстенсивный, который допускает расширение городских границ за счет застройки прилегающих сельских районов. Интересно, как же наш город развивается на самом деле?

— Нынешний путь развития Одессы, конечно же, не интенсивный и не экстенсивный,— говорит Заслуженный архитектор Украины Валерий Уренев.— Я бы назвал его хаотичным.

Но хаос в данном случае сродни разрухе. Иными словами, мы сейчас строим, вместе с тем разрушая. Парадоксально, но факт.

0,5% городской площади Одессы занимают зеленые насаждения. Это нарушает действующие санитарные нормы, согласно которым они должны занимать не менее 2% городской площади.

Генплан с «душком»

Особо хотелось бы остановиться на проблемах канализационной сети Южной Пальмиры.

В свое время в Одессе, как и положено, отдельно прокладывались ливневая и хозфекальная канализации. Однако со временем, по мере уплотнения застройки, они стали практически одним целым. Многочисленные застройщики нередко подключались к ливневым коллекторам. Так что теперь уж, как говорится, и сам черт ногу сломит, где какие стоки наполняют пролегающую под землей канализационную сеть. Неприятные специфические запахи иной раз появляются в самых неожиданных местах. К примеру, если постоять над дождеприемником на Приморском бульваре недалеко от Дюка, можно ощутить запах никак не свойственный дождевой воде. Попахивает из-под ливневых решеток и на улице Пионерской.

Недавно на прибрежном склоне в районе 14-й станции Большого Фонтана я обнаружила некую трубу, выходящую из стены нового еще незаселенного дома и нависающую над ливневым кюветом. Пока не удалось выяснить наверняка откуда именно она тянется, но есть все основания предполагать, что эта труба — канализационная. Вот как застройщики иной раз решают проблему отсутствия коммуникаций.

Одесская канализация загрязняет и акваторию Черного моря. Только по данным прокуратуры Одесской области, за последние годы в залив было сброшено свыше двадцати тысяч кубометров неочищенных стоков. Прошлым летом из-за обильных дождевых осадков санитарные врачи не рекомендовали купаться на пляжах «Ланжерон», «Чайка», «Курортный» и «Золотой берег».

Образно говоря, Одесса буквально захлебывается в своих фекалиях, и его стихийная застройка только усугубляет ситуацию.

Два — пишем, пятнадцать — в уме

Сейчас трудно вспомнить хотя бы одну крупную стройку, которая велась бы без ущерба для зеленых насаждений. Буквально пару лет назад было срублено и выкорчевано несколько сотен деревьев на прибрежном склоне в районе 13-й станции Большого Фонтана. Там сейчас тоже строится новый жилой комплекс: три здания по семь этажей. Сносились деревья и на территории бывшего пансионата «Магнолия». Много зеленых насаждений было уничтожено в результате строительства здания «Имексбанка» на 2-ой станции Большого Фонтана.

— В целом, общее количество всех уничтоженных за последние годы деревьев в Одессе исчисляется тысячами,— говорит доцент кафедры ботаники Одесского национального университета им. Мечникова Елена Попова. — Более точную цифру вам никто не назовет. Дело в том, что когда дерево спиливают законным образом, то это еще подлежит какому-то официальному учету — составляется соответствующий акт и под ним подписываются множество ответственных лиц. Однако на практике происходит иначе: составили акт, к примеру, на два сухих дерева, а на самом деле срубили пятнадцать, причем — совершенно здоровых.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Анатолий Дойчев, эксперт государственного предприятия «Черноморский экспертно-технический центр Госгорпромнадзора Украины»:

— К сожалению, проблема хаотичной точечной застройки налицо. Однако с этим можно бороться. Просто одесская громада должна научиться использовать Закон об общественных слушаниях, без которых невозможна реализация ни одного крупного строительного проекта. Я прекрасно понимаю, что такие слушания надо кому-то организовывать. А городские власти далеко не всегда заинтересованы в их проведении или проводят такого рода мероприятия чисто формально. Но у нас в городе довольно много весьма активных общественных организаций, которые могли бы организовать такую работу.

В Одессе не случайно почти нет домов повышенной этажности, как те, что планируют возводить на территории учебного комплекса «Астра». Дело в том, что здешние грунты просто не могут выдержать подобной нагрузки. В настоящее время Одесская область, вообще, находится в зоне повышенного техногенного риска. Здесь сосредоточено более 27% всех оползней Украины. Кроме того, сейсмологи прогнозируют в ближайшие годы серьезные землетрясения в 7-8 баллов. В такой ситуации строительство небоскребов, мягко говоря, неуместно.

К сожалению, многие застройщики в погоне за сиюминутной прибылью не хотят думать о последствиях. Такого рода примеры встречаются на каждом шагу. Например, недавно я делал экспертизу устойчивости капитального строения в городе Южном: там засыпали балку и построили на ее месте прачечную. Сегодня эта прачечная уже трещит по швам.

Александра Володина, специально для «Одесской жизни»