О том, что является только слухами, а что оказывается реальными и вполне решаемыми проблемами ОСМД, «Одесская жизнь» поговорила с экспертом – президентом Ассоциации инновационного развития домохозяйств Станиславом Драгановым.
Разговор об ОСМД в последнее время у многих сводится к печальному итогу: реформа «не зашла». Одесситы часто говорят, что «мастеров для простейшего ремонта днём с огнём не сыщешь, а в ЖЭКе был хоть и пьющий, но электрик». Жалуются, что председатель ОСМД – мошенник и бездельник, а соседи нехороши, и никак с ними не договоришься о взносах. И вообще ходят слухи, что многие, помаявшись с ОСМД, вернулись в старый родный ЖЭК, где хоть и плохо, зато понятно и просто. И город, опять же, всегда материально поможет.
Президент Ассоциации инновационного развития домохозяйств Станислав Драганов
«Мёртвые» ОСМД
Прежде всего мы поинтересовались, имеют ли место реальные случаи перехода жильцов из ОСМД обратно в ЖЭК?
— Нет и быть не могут. Это технически невозможно, — пояснил эксперт. — У нас есть «мёртвые» ОСМД, которые заключают договор с ЖЭКом на управление. Мёртвые, потому что там нет ни председателя, ни бухгалтера, ни инициативной группы жильцов. Был номинальный какое-то время председатель, но и тот потерялся. И тогда ЖЭК заключает договор на полное управление домом. То есть юрлицо ОСМД вроде как существует, но все задачи выполняет ЖЭК и платежи напрямую идут в ЖЭК.
Откуда же взялись подобные ОСМД и зачем?
— В своё время была такая политическая тенденция: а давайте-ка всем срочно сделаем ОСМД, независимо от их желания. ОСМД понаделали сверху. Люди остались с ОСМД, которых не создавали, что делать – не знают. В центре города у нас так и появились ОСМД «Доверяй делам – 1» , «Доверяй делам — 2» и так далее. То есть, как видите, они даже с названиями не заморачивались. Вот их обратно попередавали в ЖЭК, хотя формально там есть ОСМД, которые в принципе, при желании жильцов, вполне можно реанимировать.
ОСМД умирает последним
Если отбросить случаи таких «липовых» ОСМД, насколько часто распадаются ОСМД настоящие?
— Есть возможность ликвидации ОСМД по решению общего собрания, но такого в моей практике ни разу не было. Либо по решению суда – такое бывало. После ликвидации ОСМД дом, соответственно, остаётся ничьим, и люди после этого приходят в ЖЭК, сообщают о желании с ним сотрудничать и подписывают соответствующий протокол. Такие случаи единичны, но бывали.
В связи с чем может быть принято такое решение суда?
— Один из жильцов, какая-нибудь бабушка обычно, обращается в суд с жалобой, что её не предупредили о создании ОСМД. Суд принимает решение, что да – это является прямым нарушением императивной нормы, не уведомили одного собственника, соответственно ОСМД – ликвидировать. Но сейчас уже и так не выйдет. Уже есть практика Верховного суда, что нужно собираться и всё это с жильцами урегулировать. Потому что в законе не предполагается такая ликвидация ОСМД. В законе прописано, что ОСМД можно ликвидировать только в случае смерти всех собственников.
Кстати, даже после развала дома не происходит ликвидации ОСМД. Действует логика: вам был вверен дом – значит он должен быть. Развалился – ремонтируйте! Многие хитрецы так делали в старом жилфонде: создавали ОСМД под предлогом того, что когда дом рухнет и застройщик на этом месте начнёт что-то строить, это уже автоматически будет их ОСМД. Но так не происходит, естественно.
Коммунальные услуги: что не так с системой ЖКХ в Одессе и в Украине?
ЖЭКи получают деньги, а ОСМД – нет?
Есть ощущение, что ЖКСы так или иначе находятся на содержании у города. А ОСМД вынуждены существовать сами по себе, считая каждую копейку. Так ли это?
— Если уж прямо говорить, то никто от города денег не получает, — уточняет эксперт. — Помощь выражается не в деньгах, а в работах. Но сейчас тенденция такова и законы составляются таким образом, что ОСМД имеет приоритет перед всеми остальным юрлицами. Потому что только под ОСМД существуют программа кредитная, программа энергоэффективности, только под них выделяют деньги для ремонтных работ и так далее. ЖЭКи этого не имеют.
Но ЖЭКи получают помощь, потому что депутаты лоббируют их интересы. То есть они просто вносят дома, находящиеся в ведении ЖЭКов, в титульные списки и продавливают получение какой-то помощи от города.
— В целом структура ЖЭКов в нынешнем виде создана не для работы, а для отмывания денег. И это, согласитесь, два очень разных направления деятельности. Хотите поддерживать преступные схемы – оставайтесь с ЖКСом. Хотите, чтобы ваш дом ремонтировался и развивался, создавайте ОСМД и получайте поддержку городских программ, потому что создав ОСМД, например, вы в первый же год получаете от города от 300 тысяч гривен на ремонтные работы. ЖЭК такой помощи не получает.
Вот так каждому ОСМД по 300 тысяч? И никакой очереди на 15 лет вперёд?
— Очередь есть, без неё никуда. И тут как раз у вас должен возникать вопрос к вашим депутатам: какого чёрта они продолжают лоббировать ЖЭКи, вместо лоббирования ОСМД?
Новый налог на землю: кто и сколько будет платить?
Мастера и где они обитают
Допустим, что мы уже помирились с обидчивой бабушкой и даже получили всю положенную помощь. Здесь ОСМД сталкивается с вопросом поиска мастеров для выполнения насущных и срочных работ по дому. Где их искать?
— Я советую искать их на рынке. Есть городская служба-аварийка, она работает на тех, кто заключил с ней договор. Учитывая, что аварийка городская, я подчёркиваю, то работает она исключительно для ЖКСов. И чтобы ОСМД работали с этой аварийкой… во-первых, не надо. А во-вторых, если очень хочется, можно с ними тоже заключить договор. Но не надо, потому что на рынке есть другие аварийные компании, службы, ФОПы, которые в разы дешевле и которые реально приходят и на уровне выполняют работы.
Есть ли конкретная база?
— Подобной базы как таковой не существует, но есть уже наработанный опыт других ОСМД, и мы этой информацией в ассоциации ОСМД охотно делимся. Есть группы ОСМД в соцсетях, в Вайбере, в Телеграмме. Это достаточно большое сообщество, где никто ничего не скрывает. Напоминаю, что брать мастера на зарплату не обязательно. Работы выполняются по вызову, с оплатой до разовому договору. Нормальные ОСМД, которые не ставят заоблачные тарифы и обслуживают свои дома самостоятельно, так и делают. Потому что нет смысла держать таких людей в штате. В штате максимум – председатель и бухгалтер, всё.
Почему буксует переход на ОСМД?
— У нас в Одессе 85% домов всё ещё управляются ЖКСами. Но всё идёт к тому, что ЖКСов не будет, смиритесь. Это логичное развитие рынка. Та система, которую предлагает ЖКС, исчерпала себя ещё в 1992 году.
Сейчас основная проблема в том, что госрегистраторы перестали регистрировать ОСМД. Сегодня для регистрации нужно пройти пятнадцать кругов ада, причём регистраторы ещё и не сразу говорят, что не так в документах, в каждый твой приход находят по одной ошибке. С 2018 года, когда законом обязали всех заверять протоколы собрания о создании ОСМД нотариально, это стало реальной проблемой. То есть проблему коррупции, против которой создавался закон, он не решил, а вот проблему для регистрации новых юрлиц ОСМД он создал. Из-за этого сильный буксинг.
В уже существующих ОСМД чаще всего проблема в том, что «председатель негодяй и ничего не делает, как бы нам его сменить». Примерно в сорока случаях из ста это это оказывается правдой. Занятно, что при этом на ЖЭКи никто никогда не жалуется. Всех устраивает схема «Они делают вид, что работают, а мы делаем вид, что платим».
Чем мы рискуем, не создавая ОСМД?
— Оставаясь с ЖКС, вы финансируете преступные схемы, во-первых. Если о более наглядных вещах говорить, то вот пример ситуации с ТГО. Ситуация, когда дома получили огромные платёжки за отопление, связана именно с тем, что это дома, в которых не ОСМД. Потому что ЖЭК этим вопросом не занимался. В домах с ОСМД у всех платёжки нормальные. Потому что у них стоят счётчики. Они либо сами скинулись, либо получили по государственной или городской программе, или депутат какой-нибудь помог, но там этот вопрос закрыт однозначно. А живя в доме без ОСМД, многие получили платёжку на 7 тыс грн за месяц.
Второй момент: ЖЭКи вообще не являются управителями с точки зрения законодательства Украины об управлении многоквартирными домами. То есть они – некая гибридная форма, собранная из остатков советских времён. Поэтому в любой момент ваш ЖЭКовский дом может быть снесён – и построена вместо него новая красивая высотка.
И третий момент: земля под ЖЭКовским домом – городская. Поэтому ваши выкрики «мы же здесь живём!» будет быстро успокоены тем аргументов, что вы находитесь на чужой земле. Вот и думайте, где больше риски…
