Земля под ОСМД: можно ли оформить придомовую в собственность ОСМД?

14 мая 2015 года Верховная Рада Украины приняла Закон № 417, которым среди прочего отредактировала ст. 42 ЗКУ. 

• Предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, осуществляющим управление этими домами.
• Передаются безвозмездно в собственность или в постоянное пользование сособственникам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.
• Порядок использования земельных участков определяется сособственниками.
• Размеры и конфигурация земельных участков определяются на основании соответствующей землеустроительной документации.
• В случае уничтожения (разрушения) многоквартирного дома имущественные права на земельный участок, сохраняются за сособственниками многоквартирного дома.

Для новых домов: весь земельный участок, выделенный для строительства дома, должен быть включен в придомовую территорию

Старый дом. Тут нужно учитывать: 

• имеющуюся градостроительную документацию (генеральный план населенного пункта, детальный план территории)
• землеустроительную  документацию (схему организации территории, материалы инвентаризации земли, наличие сформированных земельных участков и прав на них) 
• реальную градостроительную ситуацию (в частности, относительно плотности застройки). 

Алгоритм перевода придомовой территории в собственность ОСМД

Покупая квартиру, мы точно знаем, что после сделки станем ее полноправными хозяевами. При этом мало кто задумывается о том, кому принадлежит земля, расположенная возле многоквартирного дома. По логике, она должна принадлежать жильцам. Ведь придомовая территория, с ее детской площадкой, скверами и лавочками, изначально создавалась для удобства людей, живущих в доме.
К сожалению, вместо жильцов, придомовой территорией зачастую пользуется кто угодно и как угодно. Там, где была детская площадка, возникает магазин, а вместо сквера появляется очередная новостройка. А ведь на самом деле, жильцы могут стать хозяевами придомовой территории многоквартирного дома.

Попробуем разобраться, зачем это нужно и как это сделать.

Единственный возможный на сегодня вариант приватизации придомовой территории – создать ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома) и оформить передачу участка в собственность. В этом случае, придомовая территория не становится собственностью ОСМД, а является общей собственностью совладельцев.

1. На собрании ОСМД необходимо принять решение о взятии участка в собственность ("Про прийняття у власність співвласників квартир ОСББ «Назва» прибудинкової території житлового багатоквартирного будинку за адресою: (…)").

2. Далее следует обратиться к городскому голове с письменным заявлением (ходатайством) на оформление права собственности. По необходимости, следует внести в заявление просьбу инициировать разработку и утверждение проекта раздела соответствующего района.

3. С готовым техническим заданием и разрешением на отведение участка земли, необходимо обратится в землеустроительную организацию, представив следующие документы:

— Свидетельство о госрегистрации ОСМД;

— Справку о включении в ЕДРПОУ;

— Устав ОСМД;

— Выписку из госреестра о праве собственности;

— Техпаспорт на дом;

— Решение о предоставлении участка в пользование;

— План границ участка и др.

4. Землеустроительная организация, на основании проекта раздела района и соответствующей документации, определяет размер придомовой территории, готовит проект отвода участка.

5. На основании документации от землеустранительной организации, горсовет принимает решение передать участок в собственность ОСМД и утверждает проект участка.

6. На основании решения горсовета, границы участка выносятся на местность, оформляется госакт о праве собственности на участок.

7. Право собственности на участок регистрируется в установленном порядке и вносится в Единый реестр прав на недвижимое имущество.

Приватизировать придомовую территорию не так просто, зато в итоге вы будете уверены, что распоряжаться землей возле вашего дома будете только вы – жильцы.

Шаг первый: инициирование

В ходатайстве следует указать:

• ориентировочный размер земельного участка (точный будет определен самим проектом землеустройства);
• целевое назначение земельного участка (рекомендуем указать его согласно КВЦНЗ «код 02.03. для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома»);
• вид права на землю (для передачи в собственность или постоянное пользование);
• местонахождение земельного участка (адрес дома).

К ходатайству необходимо приложить:

• графические материалы:

— (дежурный) кадастровый план,

— выкопировки из генерального плана или детального плана территорий или любые другие графические материалы.

— привязка к существующему кадастровому делению — распечатка соответствующего фрагмента из публичной кадастровой карты;

• письменное согласие землепользователя, заверенное нотариально (в случае изъятия земельного участка у застройщика). 

Шаг второй. Получение разрешения

ОГС обязан рассмотреть ходатайство в месячный срок и предоставить разрешение на разработку проекта землеустройства относительно отвода земельного участка или мотивированный отказ в его предоставлении (ч. 3 ст. 123 ЗКУ).

Основания отказа:

• несоответствие места расположения земельного участка требованиям законов,
• в существующих домах (построенных легально), законный отказ невозможен за единственным исключением: в соответствии с ч. 3 ст. 24 Градостроительного закона в случае отсутствия плана зонирования или детального плана территории

Если ничего не ответили через 2 мес.:

• «молчаливое согласие»
• письменно уведомляем ОГС.
• прилагаем договор на выполнение соотв. работ.

Шаг третий. Разработка проекта

Разработать проект землеустройства могут (ст. 26 Закона о землеустройстве1):

— юридические лица, владеющие необходимым тех. и технолог. обеспечением с не менее двумя сертифицированными инженерами-землеустроители

— физические лица — предприниматели, которые владеют необходимым тех. и технолог. обеспечением и являются сертифицированными инженерами-землеустроителями

Договор

• типовой договор, утв. пост. КМУ от 04.03.2004 г. № 266 (Данный типовой договор устарел — не учтены изменения в законодательстве. При условии корректировки отдельных положений считаем его использование целесообразным).
• срок выполнения работ и ответственность исполнителя за нарушение договора.

Шаг четвертый. Согласование проекта

• Проект землеустройства подлежит согласованию с Управлением Госгеокадастра в г. Одессе Одесской области, и Управлением архитектуры и градостроительства ОГС (ч.ч. 1, 2 ст. 186 ЗКУ).
• Разработчик подает на согласование оригинал и заверенные им копии проекта землеустройства относительно отвода земельного участка.
• Соответствующий орган обязан в течение 10 рабочих дней со дня получения проекта безвозмездно предоставить разработчику свои заключения.
• Основанием для отказа может быть только несоответствие положений проекта требованиям законов.
• В случае отказа должен быть предоставлен исчерпывающий перечень недочетов проекта.
• Повторный отказ допускается, только если не были устранены недочеты, на которых акцентировалось внимание в предварительном заключении.

Шаг пятый. Регистрация земельного участка

Сформированный земельный участок должен быть зарегистрирован как объект права в государственном земельном кадастре (Процедура регистрации урегулирована Законом Украины «О государственном земельном кадастре» и Порядком ведения государственного земельного кадастра, утвержденным постановлением КМУ от 17.10.2012 г. № 1051).

Следствием данной регистрации будут:

• присвоение земельному участку уникального кадастрового номера;
• появление земельного участка на публичной кадастровой карте;
• получение заказчиком выписки из государственного земельного кадастра.

Шаг шестой. Утверждение проекта

В течение двух недель со дня получения согласованного проекта землеустройства соответствующий совет принимает решение о его утверждении и предоставлении земельного участка в собственность или постоянное пользование (ч. 6 ст. 123 ЗКУ).

Учитывая специфику деятельности местных советов (в частности, периодичность очередных пленарных заседаний), указанный срок на практике является намного длительнее.

Шаг седьмой. Регистрация права на земельный участок

Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений».

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением КМУ от 17.10.2013 г. № 868.

Для регистрации государственному регистратору необходимо подать:

• заявление;
• выписку из государственного земельного кадастра;
• решение ОГС о предоставлении земельного участка в собственность или постоянное пользование;
• извлечение или выписку из ЕГР (для подтверждения статуса юридического лица заявителя);
• документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, и документ, удостоверяющий личность представителя;
• документ, подтверждающий внесение платы за предоставление извлечения из Государственного реестра прав;
• документ об уплате административного сбора.

Государственная регистрация прав проводится не более 5 рабочих дней (ч. 5 ст. 15 Закона о регистрации).

В результате — выписка из государственного реестра прав, которое и будет подтверждать приобретенное право на землю.

Последствия для ОСМД и ЖСК из-за отсутствия единой процедуры.
 

1. Во-первых , возможность получить придомовую территорию полностью зависит от политической воли, желания или нежелания органа местного самоуправления .
2. Во-вторых , в тех населенных пунктах , где городские власти все-таки решают , что придомовые территории можно передавать их законным владельцам , процедуру оно определяет по своему усмотрению.
3. В итоге , все эти различия влияют на стоимость и сроки прохождения процедуры , которые могут колебаться : по цене от 2 тыс. грн . до 80 тыс. грн . , по срокам — от 1 до 7 лет и более.
4. Для исправления ситуации достаточно внести изменения в Земельный кодекс Украины , где четко прописать право ОСМД и ЖСК , а также определить процедуру оформления придомовых территорий многоквартирных домов.

По вопросу уплаты земельного налога и понятия "придомовая территория" — ссылка

Станислав Драганов