Знесення ЖК в Аркадії: чи можуть одесити залишитися без житла?

Докладніше про цю справу, інші ЖК з подібними проблемами та наслідки, з якими можуть зіткнутися власники квартир у такій нерухомості, розповів адвокат Олександр Рябець.

Історія ЖК Sea View

Sea View – це житловий комплекс (чотири будинки по 25 поверхів), який компанія КП «Будова» зводить на Аркадійському плато, 4 (колишнє Гагарінському плато), в Одесі. На його місті раніше знаходився Будинок прийомів Одеської міської ради. У 2017 році цю землею передали в довгострокову оренду приватному підприємству «Дофін». Приватники мали обслуговувати та експлуатувати адмінприміщення і займатися благоустроєм прилеглої території. Натомість вони домовилися з «Будовою» про зведення на орендованій ділянці нового ЖК.

Документи компанія «Дофін» отримала в міському департаменті архітектури та містобудування і в наявній на той момент Державній архітектурно-будівельній інспекції. Втім, в одеській міськраді вирішили оскаржити рішення свого ж департаменту і дії орендарів.

– Одеська міська рада подала позовну заяву, де просила знести «незаконну будівлю» та повернути земельну ділянку у попередньому вигляді. Пояснювала це тим, що забудовник розпочав будівництво на земельній ділянці для громадської забудови, а житлові будинки мають будуватися на земельних ділянках житлової забудови, – говорить адвокат і керуючий партнер ЮК «Legal partner» Олександр Рябець.

Тривала судова тяганина

У травні 2024 року Верховний Суд став на бік Одеської міськради, зазначивши, що земельну ділянку на Аркадійському плато, 4, дійсно використовували з порушенням її цільового призначення. Справу ЖК Sea View направили на повторний розгляд до суду першої інстанції. Зрештою суддя Господарського суду став на бік забудовника і відмовив міській раді в позовних вимогах.

– На мою думку, суд дійсно став більше на бік звичайних інвесторів, які купили вже 85% квартир в даному ЖК, – зазначає Олександр Рябець. – Також забудовник вже сплатив до міського бюджету усі можливі збитки.

Водночас, за словами правозахисника, це рішення суду може бути не остаточним, адже його ще можуть оскаржити в апеляційному та касаційному порядку. До того ж ЖК Sea View та ще декілька житлових комплексів, які також зводила «Будова», фігурують у гучній справі НАБУ та САП проти мера Одеси Геннадія Труханова, топ чиновників Одеської мерії у 2016-2019 роках, екс-прокурора Одеської області Олега Жученка та інших. Правоохоронці підозрюють їх в незаконних оборудках із землею в Одесі.

– Зазначу, що такий забудовник як «Будова» досить часто вже потрапляє в скандали щодо нових будинків. Ще один приклад, це ЖК «Чотири сезони», де виник спір між власником земельної ділянки – Міністерством оборони України та забудовником (справа 916/4928/24). А від цього страждають знову ж звичайні інвестори, які купили ці квартири й можуть їх втратити, – додає адвокат.

Інші ЖК під загрозою знесення

Справа ЖК Sea View є однією з небагатьох, де вимоги про знесення будівель стали предметом розгляду в судах. Як зазначає Олександр Рябець, подібні випадки вже мали місце в Одесі:

• ЖК Smart Hall (Одеса): Суд зобов’язав ТОВ «Проект ініціатива груп» звільнити земельну ділянку на вулиці Колонтаївській, 14-А, шляхом знесення незаконно зведеного об’єкта.
• ЖК «Лідерсовський» (Одеса): Суд наклав арешт на земельну ділянку та призупинив дію дозволу на будівництво житлового комплексу.

• ЖК O2 Residence (Київ): Суд першої інстанції ухвалив рішення про знесення житлового комплексу, але Апеляційний суд його скасував і зараз справу розглядають у Верховному Суді.

– Таких прикладів поки що досить мало, і я сподіваюся, що їх і надалі не буде багат, каже адвокат. Адже новобудови – це, перш за все, не майно забудовників, а квартири людей, які їх купили та чекають на них.

Загроза знесення ЖК: що варто знати власникам квартир

– Наслідки рішень суду про знесення будівель для людей можуть бути досить значними, – говорить Олександр Рябець. – Поки йдуть судові тяжби, вони не зможуть отримати свої квартири, а судовий процес може затягнутися на десятиліття. В гіршому випадку, якщо буде кінцеве і нескасоване рішення про знесення, то, скоріш за все, забудовник стане банкрутом. Будівля залишиться недобудованою, а інвестори втратять всю суму, яку вклали у квартири.

За словами адвоката, у таких випадках люди можуть вимагати повернення своїх коштів лише в компанії, яка продала їм квартири.

– Необхідно чітко розуміти, що це за компанія: чи це кооператив, чи, можливо, забудовник, можливо, власник землі, – зауважує юрист. – Далі потрібно перевірити, чи є будь-які активи у даної компанії, щоб після судового процесу була можливість ці кошти стягнути. І потім подавати до суду позов проти цієї компанії. Позов може бути як на повернення коштів, так і на визнання майнових прав на квартиру (у випадку, якщо є впевненість, що будинок буде добудовано).

Як уникнути ризиків під час купівлі квартири?

Для тих, хто лише планує інвестувати у житло, Олександр Рябець рекомендує ретельно перевіряти забудовника та конкретний об’єкт будівництва.

– Потрібно перевірити компанію забудовника, перевірити власника землі, компанію, яка продає квартиру. Обов’язково перевірити відсутність будь-яких обмежень або арештів. Варто ще перевірити історію забудовника через реєстр судових рішень, чи не судився він з інвесторами та контрагентами, – наголосив адвокат.

Читайте також: Оренда житла в Одесі: особливості, ціни та попит у воєнний час.

Надія БОНДАРЕНКО