Ключові моменти:
- Сам продаж квартири не означає автоматичного припинення оренди.
- Багато залежить від умов договору та порядку його дострокового припинення.
- Повернення гарантійного платежу краще чітко прописати ще до заселення.
- Покази квартири покупцям також варто заздалегідь узгодити з орендарем.
Ситуація, коли орендодавець раптом вирішує продати квартиру, може застати орендаря зненацька. Особливо якщо до завершення договору ще кілька місяців, а разом із житлом уже з’явилися витрати на переїзд, гарантійний платіж та облаштування побуту.
Юристка Вікторія Гусакова, яка багато років співпрацює з «Одеським життям», пояснює, на що орендарю варто звернути увагу ще до підписання договору. Головна порада проста: умови на випадок продажу квартири краще обговорити до отримання ключів, а не тоді, коли власник уже повідомив про продаж.
Власник продає квартиру: чи треба орендарю виїжджати?
Насамперед потрібно подивитися договір оренди. Якщо в ньому передбачено право власника достроково припинити оренду через продаж квартири, важливо з’ясувати умови такого припинення.
У договорі має бути зрозуміло:
- коли власник може достроково припинити оренду;
- як він повинен повідомити орендаря;
- скільки часу надається для звільнення квартири;
- що відбувається з гарантійним платежем.
Саме тому договір оренди — не просто формальність. Він визначає права та обов’язки сторін протягом усього строку проживання.
Що запитати у власника ще до заселення
Перед передачею грошей та отриманням ключів варто перевірити не тільки стан квартири, а й юридичні умови оренди.
Хто має право здавати квартиру
Попросіть власника показати документи на житло. Якщо власників декілька, потрібно з’ясувати, хто має право укладати договір та чи погоджуються інші співвласники на оренду.
Чи планує власник продавати квартиру
Не зайвим буде прямо запитати, чи планує власник продаж житла протягом строку оренди.
Якщо така можливість є, сторони можуть заздалегідь домовитися про умови. Наприклад, визначити строк попередження орендаря або передбачити компенсацію у разі дострокового припинення договору.
Головне — зафіксувати домовленість письмово.
Що обов’язково прописати в договорі
Перед підписанням варто звернути увагу на кілька пунктів:
- строк дії договору;
- умови дострокового розірвання;
- що відбувається з договором у разі продажу квартири;
- розмір та порядок повернення гарантійного платежу;
- правила показу квартири потенційним покупцям;
- відповідальність сторін за порушення домовленостей.
Чим конкретніше прописані ці умови, тим менше приводів для суперечок у майбутньому.
Що буде з договором після продажу квартири
Це питання краще врегулювати безпосередньо в договорі оренди.
У матеріалі можна передбачити, що продаж квартири протягом строку оренди не припиняє договір, а права та обов’язки наймодавця переходять до нового власника відповідно до статті 814 Цивільного кодексу України.
Також варто передбачити обов’язок власника повідомити потенційного покупця про чинний договір оренди.
Як захистити гарантійний платіж
Гарантійний платіж потрібно описати в договорі якомога точніше. Важливо зазначити:
- для чого він передається;
- у яких випадках власник може утримати частину коштів;
- коли і як він має повернути гроші.
Сам факт продажу квартири не варто залишати підставою для утримання всієї суми. У договорі можна окремо передбачити, що дострокове припинення оренди через продаж житла не є підставою для утримання гарантійного платежу.
Чи можуть покупці приходити на огляд квартири
Якщо квартиру продають під час оренди, власнику можуть знадобитися покази потенційним покупцям. Але це не означає, що вони мають приходити без попередження.
У договорі можна встановити, наприклад, що про показ власник повідомляє орендаря щонайменше за 24 години. Також сторони можуть визначити зручний час або кількість показів протягом тижня.
Акт приймання-передачі допоможе захистити гроші
Під час заселення варто скласти акт приймання-передачі. У ньому можна зафіксувати стан квартири, меблі, техніку, пошкодження, показники лічильників та кількість ключів.
Корисно також зробити фото й відео квартири в день заселення. Окремо варто сфотографувати техніку, сантехніку, стіни, підлогу, двері та меблі.
Це може стати доказом, якщо наприкінці оренди виникне суперечка щодо повернення гарантійного платежу.
Що перевірити перед підписанням договору
Перед заселенням варто уважно прочитати договір і перевірити п’ять основних пунктів:
- Строк оренди. Чи визначені дата початку та дата закінчення?
- Дострокове розірвання. Хто і за яких умов може припинити договір раніше?
- Продаж квартири. Що станеться з договором після зміни власника?
- Гарантійний платіж. Коли його повертають і коли можуть утримати частину коштів?
- Покази покупцям. Коли вони можливі та за скільки часу орендаря мають попередити?
Не менш важливо мати підтвердження передачі грошей. При переказі через банк у призначенні платежу варто вказати, за що саме сплачуються кошти. Передачу готівки доцільно підтверджувати розпискою.
Найкраще домовитися ще до отримання ключів
Проблеми часто починаються не з самого продажу квартири, а з того, що сторони заздалегідь не обговорили його наслідки.
Тому до підписання договору варто запитати власника не тільки про орендну плату, комунальні послуги та техніку. Є ще одне важливе запитання:
«Що буде, якщо ви захочете продати квартиру до закінчення мого договору?»
Якщо відповідь і домовленості будуть зафіксовані в договорі, обом сторонам буде простіше розуміти свої права та обов’язки.
Читайте також:
- Родичі не платять за комуналку: що може зробити власник квартири
- Дарча чи заповіт: як передати квартиру дітям і не залишитися без житла
