Ключові моменти:
- Дарування передає квартиру дитині ще за життя батьків.
- Заповіт залишає квартиру у власності батьків до смерті.
- Спадковий договір пов’язує майбутню передачу житла з обов’язками дитини.
- Якщо квартира єдине житло, з даруванням не варто поспішати.
Коли батьки хочуть заздалегідь подбати про житло для дітей, найчастіше постає питання: подарувати квартиру зараз чи залишити її дитині у спадок? Є й третій варіант — спадковий договір.
Юристка Вікторія Гусакова, яка багато років співпрацює з «Одеським життям», пояснила, чим відрізняються ці способи. У кожного з них свої наслідки, а для власника квартири особливо важливе одне питання: чи збереже він контроль над своїм житлом.
Дарча: квартира переходить дитині ще за життя
У законодавстві використовується термін «договір дарування», хоча у побуті його часто називають дарчою.
За таким договором власник безоплатно передає квартиру іншій людині. Для нерухомості договір має бути письмовим і нотаріально посвідченим, а перехід права власності реєструється у державному реєстрі.
Після оформлення власником квартири стає дитина. Батьки більше не є власниками житла.
Це головна відмінність дарування від заповіту. Якщо батьки продовжують жити у подарованій квартирі, саме проживання не робить їх власниками.
Тому, якщо квартира є єдиним житлом, питання подальшого проживання потрібно вирішити до підписання договору. За потреби право користування квартирою можна оформити юридично.
Чи можна скасувати дарування?
Просто передумати після оформлення дарування не можна.
Закон передбачає окремі випадки, коли договір можна розірвати або вимагати його розірвання. Тому розраховувати на принцип «якщо що, заберу квартиру назад» не варто.
Дарування має сенс тоді, коли власник справді готовий передати квартиру дитині вже зараз і розуміє наслідки цього рішення.
Заповіт: квартира залишається у батьків
Заповіт — це особисте розпорядження людини на випадок її смерті.
Поки заповідач живий, квартира залишається його власністю. Дитина, зазначена у заповіті, не стає власником житла одразу.
Ще одна важлива перевага заповіту — його можна змінити або скасувати. Власник має право скласти новий заповіт у будь-який момент.
Після смерті спадкоємцю потрібно буде оформити спадщину у нотаріуса. Загальний строк для прийняття спадщини становить шість місяців від дня її відкриття.
Чи гарантує заповіт квартиру конкретній дитині?
Не завжди.
Цивільний кодекс передбачає право на обов’язкову частку у спадщині для окремих категорій спадкоємців. Це означає, що за певних умов вони можуть отримати частину спадщини незалежно від змісту заповіту.
Тому перед складанням заповіту варто повідомити нотаріуса про сімейний склад, інших дітей та можливих спадкоємців.
Заповіт дає власнику можливість залишатися господарем квартири до кінця життя, але після смерті майно ще потрібно буде оформити як спадщину.
Спадковий договір: квартира після смерті, але з умовами
Спадковий договір — це домовленість між власником майна та людиною, яка бере на себе певні обов’язки.
Квартира переходить до набувача після смерті власника. До цього моменту власник продовжує нею володіти.
Водночас у договорі можна заздалегідь визначити, що саме має робити дитина. Наприклад, допомагати батькам по господарству, забезпечувати певні потреби чи виконувати інші передбачені договором дії.
Саме цим спадковий договір відрізняється від заповіту. Заповіт — це одностороннє рішення власника, а спадковий договір передбачає домовленість двох сторін.
На майно, зазначене у спадковому договорі, накладається заборона відчуження. Розірвати такий договір можна у визначених законом випадках, зокрема через суд.
Тому цей варіант може підійти батькам, які хочуть передати квартиру дитині після смерті, але водночас домовитися про конкретну допомогу за життя.
У чому головна різниця?
Три способи мають принципово різні наслідки.
При даруванні дитина стає власником квартири ще за життя батьків.
За заповітом квартира залишається у батьків, а дитина зможе отримати її після смерті власника та оформлення спадщини.
За спадковим договором квартира також переходить після смерті власника, але дитина заздалегідь бере на себе визначені договором обов’язки.
Тому головне питання перед оформленням дарчої звучить просто: чи готові батьки вже зараз перестати бути власниками квартири?
Що з податками?
Як зазначає авторка, при передачі майна між членами сім’ї першого та другого ступенів споріднення застосовується нульова ставка ПДФО. До першого ступеня, зокрема, належать батьки та діти.
У такому випадку також не сплачується військовий збір.
Але відсутність податку не означає, що оформлення буде безкоштовним. Залишаються витрати на нотаріальні послуги, державну реєстрацію та інші необхідні дії.
Точну суму витрат варто заздалегідь уточнити у нотаріуса.
Що потрібно перевірити перед передачею квартири?
Перед оформленням важливо врахувати не лише документи на квартиру, а й сімейну ситуацію власника.
Варто з’ясувати:
- хто є власником і співвласниками;
- чи придбана квартира у шлюбі;
- чи є другий з подружжя;
- хто проживає у квартирі;
- чи мають інші люди право користування житлом;
- чи є іпотека, арешт або інші обтяження;
- чи є спадкоємці, які мають право на обов’язкову частку.
Ці обставини можуть істотно вплинути на вибір документа.
Головний ризик — передати квартиру і залишитися без житла
Якщо квартира є єдиним житлом батьків, поспішати з даруванням не варто.
Після державної реєстрації власником стає дитина. Батьки вже не можуть розпоряджатися квартирою як власники, навіть якщо продовжують у ній жити.
Тому перед підписанням договору потрібно чітко розуміти, яке право на проживання залишиться у батьків і як воно буде оформлене.
Саме це питання часто важливіше за різницю у вартості оформлення чи податках.
То який варіант підійде?
Якщо батьки готові передати квартиру дитині вже зараз, можна розглядати дарування. Але перед цим потрібно усвідомлювати, що право власності перейде до дитини.
Якщо батьки хочуть залишатися власниками квартири до кінця життя і мати можливість змінити своє рішення, їм варто розглянути заповіт.
Якщо квартира має перейти дитині після смерті, але батьки хочуть заздалегідь закріпити за нею певні обов’язки, можливим варіантом є спадковий договір.
Універсальної відповіді на питання «що краще — дарча чи заповіт» немає. Вибір залежить від того, хто зараз є власником квартири, хто в ній живе, чи є співвласники та інші спадкоємці.
Перед оформленням документа юристка радить звернутися до нотаріуса й розглянути саме конкретну сімейну ситуацію.
Матеріал має інформаційний характер і не замінює індивідуальної юридичної консультації.
Читайте також:
- Обіцяли догляд, а залишили без допомоги: як пенсіонеру розірвати договір утримання
- Родичі не платять за комуналку: що може зробити власник квартири
