Дарственная или завещание: как передать квартиру детям без риска

Ключевые моменты:

Дарение передает квартиру ребенку еще при жизни родителей.
Завещание оставляет квартиру в собственности родителей до смерти.
Наследственный договор связывает будущую передачу жилья с обязанностями ребенка.
Если квартира — единственное жилье, с дарением не стоит спешить.

Когда родители хотят заранее позаботиться о жилье для детей, чаще всего возникает вопрос: подарить квартиру сейчас или оставить ее ребенку в наследство? Есть и третий вариант — наследственный договор.

Юрист Виктория Гусакова, которая много лет сотрудничает с «Одеським життям», объяснила, чем отличаются эти способы. У каждого из них свои последствия, а для владельца квартиры особенно важен один вопрос: сохранит ли он контроль над своим жильем.

Дарственная: квартира переходит ребенку еще при жизни

В законодательстве используется термин «договор дарения», хотя в быту его часто называют дарственной.

По такому договору владелец безвозмездно передает квартиру другому человеку. Для недвижимости договор должен быть письменным и нотариально удостоверенным, а переход права собственности регистрируется в государственном реестре.

После оформления владельцем квартиры становится ребенок. Родители больше не являются собственниками жилья.

Это главное отличие дарения от завещания. Если родители продолжают жить в подаренной квартире, само проживание не делает их собственниками.

Поэтому, если квартира является единственным жильем, вопрос дальнейшего проживания нужно решить до подписания договора. При необходимости право пользования квартирой можно оформить юридически.

Можно ли отменить дарение?

Просто передумать после оформления дарения нельзя.

Закон предусматривает отдельные случаи, когда договор можно расторгнуть или потребовать его расторжения. Поэтому рассчитывать на принцип «если что, заберу квартиру обратно» не стоит.

Дарение имеет смысл тогда, когда владелец действительно готов передать квартиру ребенку уже сейчас и понимает последствия этого решения.

Завещание: квартира остается у родителей

Завещание — это личное распоряжение человека на случай его смерти.

Пока завещатель жив, квартира остается его собственностью. Ребенок, указанный в завещании, не становится владельцем жилья сразу.

Еще одно важное преимущество завещания — его можно изменить или отменить. Владелец имеет право составить новое завещание в любой момент.

После смерти наследнику нужно будет оформить наследство у нотариуса. Общий срок для принятия наследства составляет шесть месяцев со дня его открытия.

Гарантирует ли завещание квартиру конкретному ребенку?

Не всегда.

Гражданский кодекс предусматривает право на обязательную долю в наследстве для отдельных категорий наследников. Это означает, что при определенных условиях они могут получить часть наследства независимо от содержания завещания.

Поэтому перед составлением завещания стоит сообщить нотариусу о составе семьи, других детях и возможных наследниках.

Завещание дает владельцу возможность оставаться хозяином квартиры до конца жизни, но после смерти имущество еще нужно будет оформить как наследство.

Наследственный договор: квартира после смерти, но с условиями

Наследственный договор — это соглашение между владельцем имущества и человеком, который берет на себя определенные обязательства.

Квартира переходит к приобретателю после смерти владельца. До этого момента владелец продолжает ею владеть.

При этом в договоре можно заранее определить, что именно должен делать ребенок. Например, помогать родителям по хозяйству, обеспечивать определенные потребности или выполнять другие предусмотренные договором действия.

Именно этим наследственный договор отличается от завещания. Завещание — это одностороннее решение владельца, а наследственный договор предусматривает соглашение двух сторон.

На имущество, указанное в наследственном договоре, налагается запрет отчуждения. Расторгнуть такой договор можно в определенных законом случаях, в частности через суд.

Поэтому этот вариант может подойти родителям, которые хотят передать квартиру ребенку после смерти, но одновременно договориться о конкретной помощи при жизни.

В чем главное различие?

Три способа имеют принципиально разные последствия.

При дарении ребенок становится владельцем квартиры еще при жизни родителей.

По завещанию квартира остается у родителей, а ребенок сможет получить ее после смерти владельца и оформления наследства.

По наследственному договору квартира также переходит после смерти владельца, но ребенок заранее берет на себя определенные договором обязательства.

Поэтому главный вопрос перед оформлением дарственной звучит просто: готовы ли родители уже сейчас перестать быть владельцами квартиры?

Что с налогами?

Как отмечает автор, при передаче имущества между членами семьи первой и второй степеней родства применяется нулевая ставка НДФЛ. К первой степени, в частности, относятся родители и дети.

В таком случае также не уплачивается военный сбор.

Но отсутствие налога не означает, что оформление будет бесплатным. Остаются расходы на нотариальные услуги, государственную регистрацию и другие необходимые действия.

Точную сумму расходов стоит заранее уточнить у нотариуса.

Что нужно проверить перед передачей квартиры?

Перед оформлением важно учитывать не только документы на квартиру, но и семейную ситуацию владельца.

Стоит выяснить:

кто является владельцем и совладельцами;
приобретена ли квартира в браке;
есть ли второй супруг;
кто проживает в квартире;
имеют ли другие люди право пользования жильем;
есть ли ипотека, арест или другие обременения;
есть ли наследники, которые имеют право на обязательную долю.

Эти обстоятельства могут существенно повлиять на выбор документа.

Главный риск — передать квартиру и остаться без жилья

Если квартира является единственным жильем родителей, спешить с дарением не стоит.

После государственной регистрации владельцем становится ребенок. Родители уже не могут распоряжаться квартирой как собственники, даже если продолжают в ней жить.

Поэтому перед подписанием договора нужно четко понимать, какое право на проживание останется у родителей и как оно будет оформлено.

Именно этот вопрос часто важнее разницы в стоимости оформления или налогах.

Какой вариант подойдет?

Если родители готовы передать квартиру ребенку уже сейчас, можно рассматривать дарение. Но перед этим нужно осознавать, что право собственности перейдет к ребенку.

Если родители хотят оставаться владельцами квартиры до конца жизни и иметь возможность изменить свое решение, им стоит рассмотреть завещание.

Если квартира должна перейти ребенку после смерти, но родители хотят заранее закрепить за ним определенные обязанности, возможным вариантом является наследственный договор.

Универсального ответа на вопрос «что лучше — дарственная или завещание» нет. Выбор зависит от того, кто сейчас является владельцем квартиры, кто в ней живет, есть ли совладельцы и другие наследники.

Перед оформлением документа юрист советует обратиться к нотариусу и рассмотреть именно конкретную семейную ситуацию.

Материал носит информационный характер и не заменяет индивидуальную юридическую консультацию.