Статьи

Как расторгнуть договор аренды земли, если условия вас не устраивают: разъяснение юриста

Можно ли изменить или расторгнуть договор аренды земли, если арендная плата стала несправедливой или арендатор нарушает условия? Да, но есть нюансы. Юрист Виктория Гусакова объясняет, как действовать, чтобы защитить свои права и не потерять землю.

Что такое договор аренды земли

Аренда земли — это официальное пользование земельным участком на определённый срок, за плату, на основании письменного договора между арендодателем и арендатором. Такой договор должен быть зарегистрирован в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (ст. 4, 5 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество»).

В договоре обязательно указываются: срок аренды, размер арендной платы, порядок её внесения, а также права и обязанности сторон (ст. 13, 21 Закона Украины «Об аренде земли»).

Можно ли изменить условия договора?

Да, но только по взаимному согласию сторон. Например, если арендная плата обесценилась из-за инфляции или изменились рыночные условия — арендодатель имеет право письменно предложить новые условия. В случае согласия оформляется дополнительное соглашение (ст. 23, 30 Закона «Об аренде земли»).

Если же арендатор отказывается менять условия, дело может быть решено в суде (ст. 651 Гражданского кодекса Украины).

В каких случаях договор можно расторгнуть

Договор аренды земли может быть прекращён:

по согласию сторон (ст. 31 Закона «Об аренде земли»);
через суд — если арендатор нарушает обязательства или пользоваться участком невозможно из-за повреждений (ст. 32);
в одностороннем порядке — только если это прямо предусмотрено договором или законом (ст. 651 Гражданского кодекса Украины).

Судебная практика: что говорит Верховный Суд

В постановлениях 2018 года (№420/504/16-ц и №623/2953/16-ц) Верховный Суд подтвердил: договор можно досрочно расторгнуть по инициативе арендодателя, если это предусмотрено самим договором.

В деле №903/1030/19 Большая палата отметила: если арендатор не направил письмо о продлении договора до окончания срока, а просто продолжил пользоваться землёй — он может утратить право аренды.

Какие документы нужны для расторжения

Чтобы суд принял ваше заявление, стоит соблюсти досудебную процедуру:

Направьте арендатору письменную претензию по почте (с описанием вложения).
Сохраняйте копии документов и квитанции об отправке.
В исковом заявлении чётко укажите, какие условия нарушены и почему вы требуете расторжения договора.

Это поможет доказать, что вы пытались урегулировать конфликт мирным путём (ст. 651 ГКУ).

Важно знать

Если арендатор сам инициирует расторжение договора, а других желающих арендовать нет, арендодатель имеет право на компенсацию за 6 месяцев (для сельхозземель) или за 12 месяцев (для несельскохозяйственных) — ст. 32 Закона «Об аренде земли».
Если договор расторгает арендодатель, арендатор может потребовать возмещения расходов на улучшение участка, если они были заранее согласованы.

Вывод

Расторгнуть договор аренды земли возможно, но для этого нужны законные основания и документальное подтверждение. Если договориться с арендатором не получается — обращайтесь в суд. Соблюдение закона и фиксация каждого шага — лучший способ защитить свои интересы как собственника пая.

Читайте также:

Вікторія Гусакова

Професійний юрист. Досвід роботи більше ніж 22 років. Пише для "Одеського Життя" статті на юридичну тематику. Освіту здобула на юридичному факультеті Львівського національного університету імені Франка. Працювала у Генеральній прокуратурі України, Донецькій обласній прокуратурі, була заступницею директора з юридичних питань на підприємстві. Добре знається на кримінальному, цивільному, господарському, конституційному, сімейному та трудовому праві. Має чималий досвід у підготовці документів, укладанні договорів і представництва у судах різних рівнів. Нині викладає кримінальне право та процес у Криворізькій академії патрульної поліції.