Как в Одессе строились «чешки», «харьковки» и «югославки»

Когда в Одессе появились первые многоэтажки

Сегодня в 9- и 16-этажных домах живет не менее 350 тысяч одесситов. Первая девятиэтажка в Одессе была построена в 1967 году, но где именно — сказать сложно. На звание прародителя одесских высоток претендуют дома на улице Филатова, 18 и на улице Преображенской, 72. Их проекты были «одолжены» в Киеве.

Первые высотки были башенного типа и состояли из одной-двух парадных. А первые многосекционные дома появились в 1968 году на жилмассиве Котовского. Самые ранние из них — так называемые «харьковки». По внешнему виду они похожи на «хрущевки», но имеют девять этажей. Из «новшеств» того времени: в таких домах лифт, мусоропровод и просторная по тем временам кухня, площадью до 9 «квадратов».

Проект разработали в харьковском институте «Горстройпроект», отсюда и название. В первое время такие дома строили из привозных панелей, поскольку Одесса смогла запустить собственное производство лишь в 1971 году.

Собственно «чешки» появились в Одессе только в 1970-х домах. Эти дома придумали вовсе не в Праге, а в Киевском институте экспериментального проектирования. К сейсмическим и прочим условиям нашего города их приспособили уже в харьковском «Горстройпроекте».

Серия получила название «Одесса Город» (сокращенно — «ОГ-94»). В ней балконы были заменены небольшими лоджиями, появилась кладовая и раздельные санузлы, а потолки подросли на целых 15 см до 2,65 метра. С некоторыми изменениями серия вошла в проекты 12- и 16-этажных домов, которые активно строились после 1977 года.

Пытаясь сделать минималистичное жилье более комфортным, архитекторы уделяли большое внимание нежилым помещениям. В конце 1980-х годов большинство 16-этажек строилось по спецпроектам. У них появилась расширенная лоджия (почти полноценная комната для отдыха), а гостиная выросла до 16-18 кв. метров. В квартире появляется несколько кладовок, а кухня оборудуется электроплитой.

Панельные и кирпичные многоэтажки в Одессе

Помимо панельных домов, в Одессе строились и кирпичные многоэтажки. Их немного, поскольку стоимость метра в этом случае была на 10-12% выше. Кирпичными, например, являются все одесские 14-этажки. Самые большие из них выстроены на Черемушках — это два комплекса из трех башен каждый, возвышающиеся в начале улицы Филатова и на улице Варненской (напротив парка Горького). По сравнению с панельными, такие дома гораздо лучше сохраняют тепло.

Отдельного упоминания заслуживают монолитные дома. Их буквально наращивали, заливая бетоном передвижную деревянную форму — опалубку. Строить по методу «скользящей опалубки» было и быстрее, и дешевле, чем из панелей. Однако в Одессе таких домов появилось немного. Первый был построен в 1976 году — это 16-этажка на 7-й станции Фонтана.

В начале 1990-х годов по такой технологии строят «югославки» — 16-этажные башни с закругленными стенами и балкончиками. Их особенно много на жилмассиве Котовского, в районе улицы Паустовского и проспекта Добровольского. Некоторые маклеры называют «югославками» все монолитные дома, построенные по советским проектам с 1976-го по 1994 год. Думаю, вы уже догадались, что Югославией в этой истории тоже «не пахнет».

Панельные высотки не только стали домом для сотен тысяч одесситов, но и сформировали облик спальных массивов города. По замыслу проектировщиков, «длинные» 9-этажки и 16-этажные башни должны были формировать архитектурный ансамбль новых районов. При этом была взята на вооружение концепция «города-сада» с просторными дворами, хорошим проветриванием и естественным освещением квартир. Увы, но работы по благоустройству новых кварталов оставляли желать лучшего. Школ и детских садов новоселам приходилось ждать годами. Важным просчетом проектировщиков было то, что они не предусмотрели достаточно места для парковки автомобилей.

И все же создатели панельных домов решили колоссальную задачу — обеспечили жильем миллионный город. Надо сказать, что наши высотки — одни из самых элегантных в Украине. Нам остается только следить за состоянием домов и с умом обустраивать кварталы.

Хрущевки как способ сэкономить на строительстве

Вскоре после смерти Сталина «культ личности» в СССР сменился «культом экономии». Венцом экономии стали «хрущевки» — дома, ставшие олицетворением непритязательного быта. В годы «застоя» у государства появилась возможность расширить квартиры и улучшить планировки, но об экономии не забыли.

Большинство типовых домов 1970-1980-х годов имеют 5, 9 и 16 этажей. Именно такая высотность, по подсчетам инженеров, обеспечивала наименьшие затраты при соответствующих технологиях строительства домов. Например, квадратный метр в 9-этажном доме стоил на 4% дешевле. Сегодня эти несколько процентов могут показаться мелочью, но именно они определили облик советских городов.

9 — 12-этажные дома в Одессе строились очень длинными. Было подсчитано, что квартиры в шести секционном доме будут на 3-5% дешевле, чем в двухсекционном — за счет экономии на толстых торцевых стенах. Так появились знаменитые «клюшки» на полквартала.

В Одессе «чемпионом по длине» является дом на углу улиц Королева и Инглези (бывшая Чапаевской дивизии). В нем 18 парадных и 648 квартир.

Дом на углу улиц Королева и Инглези на 18 парадных и 648 квартир

Экономию учитывали и при увеличении площади жилья. Каждый дополнительный метр стоил все дешевле. Поэтому по сравнению с «хрущевками», однокомнатные квартиры в высотных домах были на 3-4 кв. метра, а трехкомнатные — на 6-10 кв. метров больше. Правда, и квартир к концу советского периода стали строить меньше.

В годы застоя маленькая квартира в типовой высотке стоила до 6 тыс. рублей, большая — дороже 10 тыс. рублей. Соответственно, чтобы купить «однушку» в кооперативном доме, работнику средней квалификации нужно было сложить всю зарплату за 3,5 года (сегодня на это понадобится 7-8 лет).

Любопытно, что при строительстве 9-этажного крупнопанельного дома на стены и перекрытия уходило только 43% сметы. Дорого обходились сантехника — 14%, а на двери, крышу и лифты тратили по 4%. Современные строители большую часть внутренних работ переложили на потребителя, поэтому для покупки и оборудования однокомнатной квартиры сегодня нужно работать втрое дольше, чем при СССР.

Как новострой обвалил одесский рынок жилья

Цены на квартиры в «советских» многоэтажках упали более чем в 1,5 раза за последние 5 лет. Трехкомнатные квартиры по цене и вовсе сравнялись с аналогичными в «хрущевках». Пространство для торга сохраняется, но такие прелести, как евроремонт и пристроенный мегабалкон уже вряд ли окупят себя.

Средняя цена «однушки» — 30 тыс. долларов. На жилмассиве Котовского большинство квартир предлагается за 27-30 тыс. долларов, на жилмассиве Таирова — за 32-34 тыс. долларов. При этом сохраняется возможность без доплаты обменять «однушку» на Таирова на «двушку» в Суворовском районе. Правда, уже в «хрущевке».

«Двушки» в среднем по городу стоят 38 тыс. долларов. На Котовского можно найти варианты за 30 тыс. долларов и дешевле. Самые дорогие квартиры продаются от 45-50 тыс. долларов — как правило, это жилье в домах на Фонтане или квартиры с видом на море на жилмассиве Таирова. Такую «двушку» запросто можно выменять на 3-комнатную квартиру в другом районе.

Большинство «трешек» на жилмассиве Таирова, Черемушках и Молдаванке продают в пределах 42-45 тыс. долларов, на Котовского — 36-40 тыс. долларов. Для сравнения, в 2010 году даже в Суворовском районе средняя цена такой недвижимости превышала 60 тыс. долларов, а в других районах достигала 70 тыс. долларов. Избыток дешевого новостроя обвалил одесский рынок жилья. Несмотря на отличия в планировках и другие качественные характеристики, цены на вторичную недвижимость сейчас редко превышают 800-1000 долл. за «квадрат».

Михаил МЕЙЗЕРСКИЙ