С 1 июля 2015 года вступил в действие закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Одесситы, проживающие в многоквартирных домах, вероятно, не догадываются, что их отправили в «свободное плавание» вместе с их проблемами и домами, требующими капитального ремонта и модернизации.
Новые права и обязанности жильцов
Сейчас в Украине многоквартирными домами считаются жилые постройки с тремя и больше квартирами. После вступления в силу нового закона все собственники квадратных метров в таких домах будут считаться совладельцами дома и земельного участка, на котором он расположен, а земельный придомовой участок будет передан домовладельцам в собственность бесплатно.
По сути вышеназванный закон дал старт «жилищно-коммунальной революции» в Украине. Теперь не ЖЭКи и ЖКСы, а жильцы будут обеспечивать надлежащее поддержание санитарного, противопожарного и технического состояния дома. Именно жильцы будут ремонтировать крыши, лифты, откачивать воду из подвалов, стеклить окна в подъездах, поливать двор и оплачивать работу дворников.
Предполагается, что первым шагом для организации обслуживания дома должно стать общее собрание жильцов, на котором будет определена форма управления многоквартирным домом. Собрание должно решить, какие функции (все или только часть) по управлению домов будут переданы управляющей компании. Вполне вероятно, что в подавляющем большинстве случаев все функции будут переданы ОСМД.
Сколько «весит» голос?
Главный орган управления домом — общее собрание жильцов. На таком собрании каждый владелец квартиры имеет голос. Величина (вес) голоса пропорциональна площади принадлежащей человеку квартиры. То есть голос владельца 60-метровой квартиры «весит» вдвое больше, чем голос того, у кого в собственности только 30 квадратных метров.
Правда, это правило имеет исключение: если один субъект владеет помещениями, доля которых составляет более 50% общей площади дома, то существует возможность узурпации им власти и ущемления других жильцов в правах. Такое возможно, к примеру, в небольших домах, где часть квартир выкуплена одним человеком. В таком случае при вынесении решения на общем собрании голоса распределяются независимо от площади помещений, а по принципу «один совладелец — один голос».
Как принимаются решения?
Голоса владельцев более 75% площади необходимо собрать для решения таких вопросов:
- • распоряжения общим имуществом многоквартирного дома;
- • установления, изменения, отмены ограничений по пользованию домовым имуществом;
- • определения полномочий управляющего многоквартирным домом;
- • проведения текущего и капитального ремонтов, а также определения подрядчиков для выполнения этих работ;
- • определения даты и места проведения следующего собрания совладельцев;
- • определения перечня и размеров расходов на управление многоквартирным домом.
Голоса владельцев более 50% площади необходимо собрать для решения таких вопросов:
- • назначение управляющего домом и его отзыв;
- • утверждение и изменение условий договора с управляющим;
- • избрание уполномоченных лиц совладельцев при заключении договора, внесении в него изменений и расторжении договора с управляющим, осуществление контроля за его выполнением.
Но попытка голосования может оказаться неудачной — не любят одесситы ходить на собрания. В результате нужные решения могут не набрать необходимого количества голосов просто из-за отсутствия совладельцев дома на мероприятии. В таких случаях законом предусмотрена процедура голосования, растянутого во времени. В течение 15 дней со дня проведения общего собрания можно опросить не участвовавших в нем жильцов письменно. Если в течение этого времени добавилось требуемое количество голосов, то решение считается принятым. Если же подписей не хватает — то решение отклонено.
Кому доверить дом?
Теперь совладельцы вправе сами решить, кто и как будет заниматься обслуживанием дома. Сделать это можно различными способами. Один из них — создание объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), которое и станет вести дела. Если же активистов, готовых заняться проблемами ОСМД, не нашлось, то жильцы имеют право выбрать себе управляющего.
Управляющим может быть также предприятие, занимающееся предоставлением жилищно-коммунальных услуг. Правда, сейчас в Одессе подобных предприятий не слишком много, поскольку нет большого спроса на такую услугу.
Чтобы выбрать управляющего, необходимы голоса владельцев более 50% площади дома. Жильцы заключают с управляющим договор, который принимается решением общего собрания. Условия соглашения должны отвечать образцу типового договора, утвержденного Кабмином. В частности, в обязательном порядке в документ вносятся следующие условия:
- 1. Перечень услуг.
- 2. Права и обязанности сторон.
- 3. Стоимость услуг.
- 4. Срок действия договора.
Договор с управляющим заключается сроком только на один год. Таким образом, жильцы по истечении года могут отказаться от услуг своего управляющего и заключить договор с другим. Если ни одна из сторон заблаговременно не уведомила другую о желании расторгнуть договор, то по окончании срока своего действия он считается автоматически продленным еще на один год.
И еще одно новшество. В соответствии с новым законом, любой совладелец получает право свободного доступа к технической документации на многоквартирный дом. Также жильцы дома имеют право на получение информации о своих соседях — кто конкретно и в каком количестве (фамилии, имена, отчества всех прописанных) и на каком количестве квадратных метров проживает в квартире и подсобных помещениях.
Предыдущий владелец дома (горсовет, ведомство, министерство) обязаны передать один экземпляр технической документации совладельцам многоквартирного дома. Эксперты считают, что это может оказаться проблемой — у прежнего владельца жилья вряд ли возникнет желание передавать документы новым владельцам (либо документация может отсутствовать по различным причинам) и тогда процесс может затянуться на неопределенное время.
Как получить землю в собственность?
Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» дал также ответ и на вопрос о том, кто является собственником придомовой территории, вокруг которой в последнее время вспыхивают настоящие «земельные войны». В Земельный кодекс Украины внесено изменение, в соответствии с которым отныне жильцы дома будут владеть участком, на котором расположен дом, в котором они проживают.
Теперь депутаты горсовета не смогут отдать придомовой земельный участок под строительство, детскую площадку или торговую точку. А у жильцов дома появятся абсолютно законные основания сдать часть придомовой территории в аренду. Получаемая арендная плата может идти на текущие нужды по содержанию дома.
Кроме того, закон устанавливает, что право собственности на земельный участок, предоставленное совладельцам, сохраняется даже в случае, если по какой-либо причине дом будет разрушен. Следовательно, жильцы такого здания смогут либо продать свой участок, а деньги разделить, либо договориться со строительной компанией о возведении на этом месте нового дома.
Один год на раздумья
Закон вступает в силу с 1 июля 2015 года. С этого момента жильцам всех многоэтажек в Украине предоставляется ровно год для того, чтобы определиться с выбором управляющих. Если же до 1 июля 2016 года какие-то дома не выберут управляющего или не возьмут все заботы в собственные руки, создав ОСМД, то управляющих назначат исполнительные органы местной власти. При этом выбор должен осуществляться на конкурсных условиях.
Договор с назначенным управляющим подписывает от имени совладельцев дома уполномоченное лицо исполнительного органа соответствующего местного совета. Соглашение заключается только на один год. По истечении года жильцы могут либо выбрать другого управляющего, либо создать ОСМД.
Анна Чебан с 2008 года руководит ОСМД "Загальний добробут". Основано оно было после отказа от некачесвтенных услуг управляющей компании, которая и построила дом в 2000 году. Женщина уверена, что будущее города именнно за совладельцами жильцов. Ведь в таком случае они не только выбирают поставщиков услуг, но и контролируют свои денежные отчисления.
Тем не менее, по словам женщины, из-за подорожания строительных материалов и работы мастеров нынешний размер квартплаты (1,8 грн.) уже не в состоянии покрывать нужды дома. Анна говорит, что для обеспечения жизнедеятельности дома, квартплата уже должна вырости почти в два раза — до 3,5 грн.
В ОСМД «Петродом» жильцов не много, парадных всего две, а метражи квартир большие. Это накладывает свой отпечаток на расходы и, соответственно, на тарифы. Содержание дома — удовольствие не из дешевых. И с каждым годом это удовольствие только дорожает. Жильцы «Петродома» убеждены, что пяти- и девятиэтажки советской постройки, где живет много пенсионеров, ОСМД «не потянут». Ведь там нужда в ремонтах и замене коммуникаций стоит более остро, чем в постройках 2000-х годов.
Любовь Ивановна (слева) и Зоя Ивановна (справа) живут в доме по адресу улица Гайдара, 74-а. Он подчинен ЖКСу, чему женщины не особенно рады. Ведь от городских коммунальщиков невозможно добиться качественной работы: крыша в доме течет, в подвалах творится «тихий ужас», из-за неисправной проводки происходят частые пожары, а канализация и вовсе давно пришла в негодность.
— Если нам сейчас создать ОСМД, — говорит активистка дома Любовь Ивановна, — это будет означать, что все проблемы мы должны будем решить самостоятельно и за свой счет. А большинство жильцов — пенсионеры. Они просто не в состоянии платить на ремонты. Вот если бы ЖКС перед ликвидацией привел дом в порядок — другое дело.
Женщины уверены, что новый закон в сущности ничего не изменит. ЖКСы сменят вывеску, но и дальше будут исполнять свои обязанности спустя рукава. То есть для таких проблемных домов как 74-а по улице Гайдара вопросы текущей крыши и изношенных коммуникаций решаться, как и раньше, будут с боем и не всегда в полном объеме
