Кому мають платити одесити за обслуговування будинку: ЖЕКу чи керуючий компанії

Хто кого обслуговує?

Переділ одеського ринку житлових послуг почався в березні 2024 року. Ошелешені співвласники раптом почали отримувати платіжки за утримання будинків і прибудинкових територій не тільки від приватних керівних компаній, у веденні яких їхні будинки перебували останніми роками, а й від раптово «реанімованих» муніципальних ЖКСів.

Спочатку більшість одеситів вирішила не платити нікому. Здавалося логічним почекати вирішення ситуації. Щоправда, тим, хто залежить від житлових субсидій, довелося все ж платити – ЖКСам. У департаменті соцзахисту визнають тільки муніципальні комунальні сервіси.

З’ясувати, яка компанія обслуговує будинок, співвласникам вкрай складно. Здавалося б, розмістіть на муніципальному сайті відповідні списки – і проблему буде вирішено. Але міська влада тримає цю інформацію в «найсуворішій таємниці». А за право значити у своєму віданні і нараховувати плату за обслуговування між приватниками і ЖКСами тривають нескінченні суди.

Розв’язати проблему, схоже, можна одним способом – звернутися в компанію за наданням послуг. Саме таким чином мешканці багатоповерхівки на Фонтанській дорозі, 7, які регулярно отримували платіжки від ЖКС «Фонтанський», дізналися, що будинок перебуває в управлінні КК «Сервіс Плюс». Така офіційна відповідь надійшла від голови Приморської райадміністрації Марата Корольова.

Cпіввласники багатоповерхівки на Адміральському проспекті, 22, звернувшись по послугу до КК «Сервіс Плюс», від якої отримували платіжки, з’ясували, що належить їхній будинок до ЖКС «Черемушки».

Битва за тепломережі

Але напередодні опалювального сезону ситуація змінилася. Конкуруючі компанії просто наввипередки рвалися надавати свої послуги співвласникам. А саме – підготувати будинкові опалювальні системи. Стан же готовності тепломереж, як відомо, уповноважене контролювати КП «Теплопостачання міста Одеса».

– ЖКС «Вузівський» поставив ультиматум: якщо ми не укладемо з ними договір, то залишимося без опалення, оскільки місто не допускатиме керуючі компанії до теплолічильників, і всі ремонти зможуть проводити тільки міські служби, – розповідає мешканка будинку на Люстдорфській дорозі 58А Світлана. – Довелося обирати старшого і «здаватися» «Вузівському».

Співвласники будинку на Гераневій, 10, «здаватися» не побажали. У результаті «фахівці» ЖКС «Черемушки», збивши кувалдою замки, просто увірвалися до підвалу, де розташовано елеваторний вузол опалення. До того ж розбили систему, влаштувавши потоп.

Загалом, для мешканців розгул комунальних пристрастей нерідко закінчувався плачевно. Але, разом з тим, з’явилися ініціативні групи співвласників, які, перейшовши до ЖКСів, почали їх активно атакувати. Змушували комунальників робити те, що до «розборок» вони не робили ніколи: чистити підвали, ремонтувати каналізацію, спилювати дерева.

Читайте також: ЖКСи проти керуючих компаній: які квитанції оплачувати одеситам

Хто кого засудить?

Тим часом, приватники здаватися не збираються. У грудні минулого року компанія «Сервіс Плюс» подала позов проти ЖКС «Фонтанський» до Господарського суду Одеської області. Компанія зажадала обґрунтувати правомірність нарахувань плати за СДПТ у 182 будинках, які перебувають в її управлінні. За словами директора «Сервіс Плюс» Геннадія Іваницького, у ЖКС наполягають, що нарахування зроблені, виходячи з договорів, підписаних у результаті конкурсу, що відбувся в 2017 році. Щоправда, «забувають» при цьому, що 2020 року ці будинки вони самі списали з власного балансу. І зараз між співвласниками та «Сервіс Плюс» існують чинні договори.

Однак Іваницький замовчує, що за час «комунальних війн» компанія договори з мешканцями перепідписала. Тобто, схоже, перехід будинків в управління «Сервіс Плюс», дійсно, відбувався з порушеннями. Але чи можна це довести сьогодні? Тож справа затягнулася. Суд перенесено на 27 січня.

Підступний ГЕРЦ та хибні платежі

Поки суди переносять засідання, співвласникам, які вирішили дочекатися логічного розв’язання ситуації, почали приходити сповіщення про заборгованості.

– Договір із «Сервіс Плюс» переуклали два роки тому. Причому, спочатку укладення договору з цією компанією вітало дуже багато мешканців, – зазначає власник квартири на Фонтанській дорозі, 16, Вадим. – Тобто це не було одноосібно кимось ухвалене рішення. Наприкінці грудня несподівано дізнався, що в мене борг з оплати за чотири місяці. А я ж регулярно платив весь цей час – онлайн, за квитанцією, яку виставляє ГЕРЦ. Виявилося – платежі йшли ЖКС «Фонтанський».

Борючись із конкурентами за ринок житлових послуг, мерія скооперувалася з компанією ГЕРЦ. У результаті – керуючі компанії з платіжок видалили, а замість них додали ЖКСи. І багато одеситів автоматично оплачували рахунки муніципальних сервісів, які реальних послуг їм не надавали.

Договір без свободи сторін?

Тариф за СДПТ від комунальних підприємств приємно відрізнявся від тарифу від «Сервіс Плюс». А щоб у платника не виникали непотрібні думки про наявність договорів з компаніями, що нараховують плату за послуги, на платіжці зазначено: «Сплачуючи за послуги КП ЖКС «Фонтанський», особа приймає оферту та погоджується з умовами публічного договору».

– Ми звикли, що класичний договір укладається двома сторонами: вони підписують один і той самий документ. Але бувають такі способи укладення договору, коли одна із сторін надсилає оферту – пропозицію про укладення угоди, в якій описує свої умови. І якщо співвласник не заперечив і почав платити ЖКСу, то своїми діями підтвердив прийняття договору. Це називається публічним договором, – пояснює Вадим, юрист за професією. – Але я не думаю, що в комунальній сфері це можливо. У класичному договорі є свобода сторін. І сторони можуть видозмінювати зміст договору на свій розсуд. А в цьому випадку одна сторона зафіксувала умови, а друга – може тільки їх прийняти або не прийняти. Змінити ці умови вона не може.

Водночас, закон №417 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» чітко говорить, що єдиним способом зміни управителя або зміни тарифу багатоквартирного будинку є загальні збори співвласників. І тільки їхнє рішення має законну силу.

До того ж, відповідно до закону, міська влада ніяк не може впливати – забороняти або навʼязувати – на вибір управителя співвласниками.

Читайте також: Немає опалення чи ледь теплі батареї: куди звертатись та як отримати компенсацію

Таємна угода

– Дізнавшись про заборгованість, я дуже здивувався: мені й на думку не спадало, що рахунок може виставляти організація, яка де-юре з тобою договір не укладала, – зізнається Вадим. – Пішов до ЖКС «Фонтанський». У холі висів зразок заяви про повернення грошей – тобто людей з таким питанням приходило багато. Але коли повалила маса жителів, думаю, їхнє керівництво ухвалило рішення такі заяви не задовольняти. І гроші мені так і не повернули.

Співвласникам, які отримують подвійні платіжки, юристи радять насамперед з’ясувати, хто саме має юридичне право управляти їхнім будинком. Для цього вимагати у комунальників пред’явити договір на управління, акт приймання технічної документації, протокол загальних зборів мешканців. Але, як правило, домогтися цього не можна ані від ЖКСів, ані від приватників. Не вдалося побачити договір, укладений з його будинком, і Вадиму.

– У ЖКС посилалися на те, що зараз тривають суди. І зрештою «Сервіс Плюс» буде визнано банкрутом, а всі заборгованості по ньому будуть знищені. Тому треба чекати рішення суду, – розповідає Вадим. – Свою впевненість пояснили тим, що під час переукладення договору з «Сервіс Плюс» чимало співвласників евакуювалися. І таким чином, результати зборів, у яких брали участь менше 50% мешканців, не можуть бути законними.

Заручники ситуації

Наразі Вадим платежі зупинив – не хоче, щоб, зрештою, його гроші зникли.

Водночас вважає, що комунальне підприємство, порівняно з приватною компанією, все ж більше вселяє довіру. Так чи інакше, засновником ЖКСу є орган місцевого самоврядування. І співвласник може якимось чином намагатися стягнути безпідставно сплачену суму. А якщо приватник буде визнаний банкрутом, то нічого не зробиш. Активи продадуть, великих кредиторів – типу сміттєвих компаній – погасять. А мешканцям навряд чи щось повернуть.

– Чесно скажу, я – юрист, і я тільки можу розводити руками, – зізнається Вадим. – Ми стали заручниками цієї ситуації. На жаль, закони не завжди пишуть так, щоб вони оптимально регулювали правовідносини.