Снос ЖК в Аркадии: могут ли одесситы остаться без жилья?

Более подробно об этом деле, других ЖК с подобными проблемами и последствиях, с которыми могут столкнуться владельцы квартир в такой недвижимости, рассказал адвокат Александр Рябец.

История ЖК Sea View

Sea View – это жилой комплекс (четыре дома по 25 этажей), который компания КП «Будова» возводит на Аркадийском плато, 4 (бывшее Гагаринское плато), в Одессе. На его месте раньше находился Дом приемов Одесского городского совета. В 2017 году эту землю передали в долгосрочную аренду частному предприятию «Дофин». Частники должны были обслуживать и эксплуатировать админпомещение и заниматься благоустройством прилегающей территории. Вместо этого они договорились с компанией «Будова» о возведении на арендованном участке нового ЖК.

Документы компания «Дофин» получила в городском департаменте архитектуры и градостроительства и в существующей на тот момент Государственной архитектурно-строительной инспекции. Впрочем, в одесском горсовете решили оспорить решение своего же департамента и действия арендаторов.

– Одесский городской совет подал исковое заявление, где просил снести «незаконное здание» и вернуть земельный участок в предыдущем виде. Объяснял это тем, что застройщик приступил к строительству на земельном участке для общественной застройки, а жилые дома должны строиться на земельных участках жилой застройки, – говорит адвокат и управляющий партнер ЮК «Legal partner» Александр Рябец.

Длительная судебная волокита

В мае 2024 года Верховный Суд принял сторону Одесского горсовета, отметив, что земельный участок на Аркадийском плато, 4, действительно использовали с нарушением его целевого назначения. Дело ЖК Sea View было направлено на повторное рассмотрение в суд первой инстанции. Наконец, судья Хозяйственного суда принял сторону застройщика и отказал городскому совету в исковых требованиях.

– По-моему, суд действительно встал больше на сторону обычных инвесторов, которые купили уже 85% квартир в данном ЖК, – отмечает Александр Рябец. – Также застройщик уже заплатил в городской бюджет все возможные убытки.

В то же время, по словам правозащитника, это решение суда может быть не окончательным, ведь его могут обжаловать в апелляционном и кассационном порядке. К тому же ЖК Sea View и еще несколько жилых комплексов, которые также строила «Будова», фигурируют в громком деле НАБУ и САП против мэра Одессы Геннадия Труханова, топ-чиновников Одесской мэрии в 2016-2019 годах, экс-прокурора Одесской области Олега Жученко и других. Правоохранители подозревают их в незаконных сделках с землей в Одессе.

– Отмечу, что такой застройщик, как «Будова», довольно уж часто попадает в скандалы относительно новых домов. Еще один пример, это ЖК «Четыре сезона», где возник спор между собственником земельного участка – Министерством обороны Украины и застройщиком (дело 916/4928/24). А от этого страдают опять же обычные инвесторы, которые купили эти квартиры и могут потерять их, – добавляет адвокат.

Другие ЖК под угрозой сноса

Дело ЖК Sea View является одним из немногих, где требования о сносе зданий стали предметом разбирательства в судах. Как отмечает Александр Рябец, подобные случаи уже имели место в Одессе:

• ЖК Smart Hall (Одесса): Суд обязал ООО «Проект инициатива групп» освободить земельный участок на улице Колонтаевской, 14-А, путем сноса незаконно возведенного объекта.
• ЖК «Лидерсовский» (Одесса): Суд наложил арест на земельный участок и приостановил действие разрешения на строительство жилого комплекса.

• ЖК O2 Residence (Киев): Суд первой инстанции принял решение о сносе жилищного комплекса, но Апелляционный суд его отменил и сейчас дело рассматривают в Верховном Суде.

– Таких примеров пока достаточно мало, и я надеюсь, что их и дальше не будет много. Ведь новостройки – это, прежде всего, не имущество застройщиков, а квартиры людей, которые их купили и ждут их.

Угроза сноса ЖК: что следует знать владельцам квартир

– Последствия решений суда о сносе зданий для людей могут быть достаточно значительными, – говорит Александр Рябец. – Пока идут судебные тяжбы, они не смогут получить свои квартиры, а судебный процесс может затянуться на десятилетия. В худшем случае, если будет окончательное и неотмененное решение о сносе, то, скорее всего, застройщик станет банкротом. Здание останется недостроенным, а инвесторы потеряют всю сумму, вложенную в квартиры.

По словам адвоката, в таких случаях люди могут требовать возврата своих средств только в компании, продавшей им квартиры.

– Необходимо четко понимать, что это за компания: это кооператив, или, возможно, застройщик, возможно, собственник земли, – отмечает юрист. – Далее нужно проверить, есть ли какие-либо активы у данной компании, чтобы после судебного процесса была возможность эти средства взыскать. И затем подавать в суд иск против этой компании. Иск может быть как на возврат денег, так и на признание имущественных прав на квартиру (в случае, если есть уверенность, что дом будет достроен).

Как избежать рисков при покупке квартиры?

Для тех, кто планирует инвестировать в жилье, Александр Рябец рекомендует тщательно проверять застройщика и конкретный объект строительства.

– Нужно проверить компанию застройщика, проверить собственника земли, компанию, продающую квартиру. Обязательно проверить отсутствие каких-либо ограничений или арестов. Стоит еще проверить историю застройщика через реестр судебных решений, не судился ли он с инвесторами и контрагентами, – подчеркнул адвокат.

Читайте также: Аренда жилья в Одессе: особенности, цены и спрос в военное время.

Надежда БОНДАРЕНКО