Большинство процедур, необходимых для запуска рынка земли, уже прописаны в законодательстве, еще часть находится на окончательных этапах рассмотрения в Верховной Раде. Готовы Госгеокадастр и другие структуры и учреждения в сфере земельных отношений.
Иными словами, на национальном уровне приближение к открытию рынка земли идет по плану. Но готовы ли регионы, в частности, Одесская область? Чтобы ответить на этот вопрос, следует понимать, на каком этапе сейчас готовность органов местного самоуправления, организация соответствующих процедур, обеспечение всем участникам рынка прав и защиты, проведение инвентаризации, а также готовность самих граждан.
Готовы ли граждане?
По состоянию на начало 2021 года в частной собственности жителей Одесской области находится около 1,6 миллиона гектаров земли, сведения о которых внесли в Государственный земельный кадастр. Это довольно большая площадь, и она растет.
Именно внесение сведений о земельных участках в реестр является залогом того, что граждане смогут пользоваться благами открытого рынка земли. И чем больше сведений внесли в кадастр, тем больше регион готов к отмене моратория на продажу земли.
Что на местах?
Одно из опасений жителей Одесской области относительно введения рынка земли — это то, что на местах будут формироваться свои «феодалы», которые будут играть в земельных вопросах, как говорится, в одни ворота.
Но передача земель в коммунальную собственность и обнародование всей информации о них не позволит единолично управлять землями общины и злоупотреблять полномочиями. «Феодалов» на местах породил именно земельный мораторий: с помощью дешевой и монопольной аренды они сконцентрировали огромные массивы земель, и платят гражданам-собственникам земли мизерную арендную плату.
Потому одна из важнейших задач земельной реформы — искоренить любые коррупционные схемы. И у местных управленцев нет другого выбора, кроме как соблюдать закон.
Защита участников рынка земли
Индикатором готовности к земельной реформе является и то, насколько защищенными будут участники рынка. На первом этапе выигрывают малые и средние агрокомпании, поскольку земли сельхозназначения смогут покупать только граждане Украины, а не агрохолдинги. Размер будет ограничен — не более 100 гектаров «в одни руки».
Мелкие фермеры, которые обрабатывают угодья на основании договоров аренды, также получат преференции. Если у такого арендатора будет желание приобрести участок, он имеет право купить его в первую очередь. Кроме того, аграрии, получившие землю в постоянное пользование для ведения фермерского хозяйства, смогут выкупить ее на льготных условиях (по цене на уровне нормативной денежной оценки (НГО), которая для Одесской области составляет в среднем 31 тысячу гривен за гектар пашни, и с рассрочкой платежа до 10 лет).
Для удобства малых и средних предпринимателей также предусматривается создание Фонда гарантирования кредитов. Это учреждение будет уменьшать риск финансирования или получения кредитов в основном для малого и среднего бизнеса.
Процедуры
Процесс продажи земель сельхозназначения уже урегулировали в законодательстве. Эта процедура будет аналогичной той, по которой продаются сегодня непопадающие под мораторий земли, — все через нотариуса и регистрацию права собственности.
Также будет введен порядок продажи через открытую и прозрачную конкуренцию на электронных аукционах. Раньше ничего подобного, из-за чего были возможны многочисленные манипуляции, не было. В частности, такими активами легко могли завладеть «нужные люди».
Инвентаризация
Еще один аргумент тех, кто считает, что в Одесской области пока рано запускать рынок земли, это то, что здесь пока не проведена инвентаризация всех государственных земель.
Действительно, если земельный участок не прошел инвентаризацию, то скорее всего он не был зарегистрирован в земельном Госреестре и не имеет кадастрового номера. Для того чтобы передать незарегистрированный участок в собственность или пользование, нужно сначала разработать проект землеустройства с регистрацией земельного участка в кадастре и присвоением ему номера. Но все эти процедуры потребуют огромных средств из государственного и местного бюджетов.
Поэтому предполагается, что стоимость процедуры будут оплачивать люди, которые хотят получить угодья, — то есть частные владельцы и пользователи земельных участков. Плата будет относительно невысокой.
* * * * *
По мнению экспертов, по всем показателям Одесская область готова к открытию рынка земли. Ведь тогда регион сможет привлечь масштабные инвестиции, производить продукцию с высокой добавленной стоимостью, развивать сельские территории.
Подготовила Татьяна Сярова
Ранее мы отвечали на шесть вопросов о купле-продаже земли в Украине.
