С началом войны рынок недвижимости в Одесском регионе, как и по всей Украине, замер. Понятно, строить и покупать жилье во время боевых действий — мягко говоря, рисково. Но уже в апреле застройщики возобновили работу. А в начале мая вновь начали продавать жилье риелторские агентства. Что происходит сегодня на рынке недвижимости Одессы, узнавала «Одесская жизнь».
Купли-продажи отложили до лучших времен
Более двух месяцев после начала войны с Россией официально купить или продать жилье в Украине было невозможно. Не работал Государственный реестр прав на недвижимое имущество.
6 мая Минюст открыл Госреестр, но с ограничениями.
Самое главное — запрещено продавать недвижимость, зарегистрированную менее чем за один месяц до ее продажи. То есть — если вы владеете квартирой меньше 30 дней, то продать ее не имеете права. Ввели это ограничение для предотвращения спекуляции и перепродажи жилья. Исключение составляет только недвижимость, полученная в наследство.
Также запрещена купля-продажа жилья по доверенности. Если же его владелец находится далеко — например, за границей, то ему придется либо возвращаться, чтобы заключить сделку, либо отложить ее до лучших времен.
Оформлять действия с недвижимостью имеют право только нотариусы, внесенные в специальный список Минюста. А нотариальное заверение договора купли-продажи можно оформить лишь в пределах области, где недвижимость расположена.
И пока, по словам нотариусов, большинство договоров, заключенных после 6 мая, — это подписанные еще до начала войны дарение и обмен.
О «разморозке» строительства и спросе на вторичку
Вместе с тем в Одессе вновь начались строительные работы в 45 жилых комплексах из 144 недостроенных. В первую очередь — на объектах, почти готовых еще до начала войны. Притом компании уверяют, что сроки сдачи ЖК остаются прежними.
Объекты, возведенные наполовину или находящиеся на этапе котлована, остаются «замороженными». Так что, если вы купили в таком ЖК квартиру на стадии строительства, остается ждать и надеяться.
Возобновились и продажи недвижимости. Но пока что договоры купли-продажи в Одессе заключать не спешат. Сделок мало, рассказывают риелторы. А спрос на квартиры в новостройках резко сократился. Даже несмотря на то, что ведущие строительные компании Одессы предоставляют покупателям разнообразные скидки и проводят акции. К примеру, в ЖК «Смарт Сити» на поселке Котовского предлагают заселиться после оплаты 50% стоимости квартиры. А на остальные 50% предусмотрена индивидуальная рассрочка. При оформлении договора в ЖК «Таировские сады» предусматривается фиксация валютного курса. В «Приморских садах» — скидка на квартиры до 10%. В ЖК «Аквамарин» — льготная рассрочка.
Но продажи идут все-таки за счет вторичного рынка жилья. Основные, хотя и немногочисленные покупатели, — вынужденные внутренние переселенцы. Недвижимость они решают купить, чтобы не платить аренду за жилье.
Жилье подорожало, но ненамного
По информации вице-президента Лиги экспертов Украины Андрея Гусельникова, средняя стоимость квадратного метра жилья в Одессе если и выросла, то совсем незначительно.
На вторичном рынке так называемое «социальное» жилье (в домах старой застройки) больше всего подорожало в Суворовском районе — до 687 долларов за квадратный метр, на 0,29%. Меньше всего выросли цены на квартиры в Приморском — до 953 долларов за квадрат, на 0,11%. В Киевском районе за квадратный метр цена составляет 817 долларов, в Малиновском поднялась до 763 долларов.
Немного выросли цены на первичном рынке жилья эконом-класса, пока не сданного в эксплуатацию. Его средняя цена по Одессе — 673 доллара за квадратный метр. Самая дорогая жилплощадь — в Приморском районе. Самая дешевая — в Суворовском. А вот цены на первичном рынке жилья комфорт- и бизнес-класса в среднем по Одессе снизились на 0,73%.
О государственной программе и активности рынка
— Я практически не сомневаюсь, что стоимость жилой недвижимости в 2022 году будет снижаться, — считает Андрей Гусельников. — Первичный рынок пострадает больше всего: компании-застройщики не могут строить в полной мере, пока не закончится война. А об инвестициях в условиях военного положения говорить не приходится. И когда закончится война, дай бог, чтобы строительные компании выполнили взятые на себя обязательства по сдаче в эксплуатацию объектов. Вопрос, что за это время произойдет с застройщиками. Они могут обанкротиться, может не хватить финансовых ресурсов, чтобы в это время выполнить взятые на себя обязательства.
Остается разве что надеяться на обещанную правительством программу финансирования недостроев. Правда, осуществляться она должна только по отношению к объектам, находящимся на завершающей стадии строительства. Вторичный рынок, считает эксперт, в течение месяца, скорее всего, заработает. Но его активность будет незначительной.
— Мне очень сложно представить психологический портрет покупателя недвижимости во время боевых действий. Ведь в результате обстрелов она может превратиться просто в груду камней. Так что активность будет очень низкая, — полагает Гусельников. — По дешевке продавать недвижимость не будут — люди не настолько глупы, чтобы ниже рыночной стоимости продать из-за необходимости куда-то уехать. Но какие-то договоры все-таки будут — по крайней мере, закроются все сделки, которые были предварительно заключены до войны.
Аренда: за помощь, за коммуналку, с предварительным платежом
В то время как рынок купли-продажи переживает не лучший период, спрос на аренду жилья активизировался. И, в первую очередь, за счет вынужденных переселенцев.
Требования у арендодателей и риелторов разные. Люди, оставшиеся в одиночестве, готовы предложить жилье за помощь по уходу за домом. А кто-то требует плату вперед и согласен заключать договор аренды только на длительное время.
— Риелторы просят заплатить за два-три месяца вперед. А это 14-20 тысяч гривен, — делится сумевшая выбраться из оккупированного города жительница Херсона Марина.
А вот Насте из Харькова повезло. Двум семьям с двумя детьми предоставили полдома бесплатно — только за оплату коммунальных услуг.
Сегодня цены на аренду, по сравнению с довоенными, значительно упали. Однокомнатную квартиру — в зависимости от района и бытовых условий — можно снять за 2500-5000 гривен в месяц плюс оплата коммунальных услуг. Арендовать двухкомнатную — по цене от 3500 до 7000 гривен. За 5000-7000 гривен порой арендодатели готовы предоставить и трехкомнатные квартиры. И сегодня все чаще главным преимуществом жилья указывается его безопасная локация и наличие рядом бомбоубежищ.
За 500-600 гривен можно снять однокомнатную квартиру посуточно. Но, как правило, аренду в этом случае предоставляют как минимум на пять суток.
Нечем платить и негде жить
Вот только оплатить аренду сегодня не каждый может. Люди, ранее снимавшие квартиры в Одессе, оказавшись без работы, платить не в состоянии. А некоторым одесситам пришлось сдавать квартиры, где раньше жили сами.
— Остались без работы. Пришлось сдать свою квартиру, — поделилась Диана. — А мы с мужем и детьми сейчас у мамы живем — теснимся в двухкомнатной квартире.
Встречаются арендодатели, готовые отказаться от платы.
— Я своим квартирантам сказала не платить, — говорит Елена. — Пусть только коммуналку платят.
Но везет так не всем.
— Три года снимала квартиру. Сейчас потеряла работу, и меня окрестили «бесперспективной плательщицей», — рассказывает Алена. — Пакую вещи с двумя детьми на выход.
А некоторые люди вообще рискуют остаться без крыши над головой.
— Снять жилье не хватает денег с нынешними заработками, — признается Аля. — У меня мать — 61 год, работоспособная, и дочь — 10 лет. Очень нужен хоть какой-то вариант с жильем на время военного положения. Взамен — любая помощь, посильный ремонт, уход за одинокими.
* * * * *
Несмотря на пессимистические прогнозы, участники рынка недвижимости в ближайшем будущем все же настраиваются на спрос на жилье. Ведь с начала войны в Украине уничтожено порядка 40 миллионов квадратных метров жилых площадей.
Вот только подорожание стройматериалов, горючего, логистики может привести к росту стоимости жилья. А в таком случае много ли соотечественников способны его приобрести? Разве что с помощью государства.
