Бесценная земля или земля за бесценок: сколько стоит земельный пай в Одесской области?

Продала землю и купила дрова и колбасу

Начнем с рассказа моей знакомой восьмидесятилетней бабушки из поселка Буджак:

– Эти цены и эта проклятая война меня добьют. У меня пенсия 3600 гривен. Раньше, когда муж был жив, как-то легче было – у него пенсия немного больше была, поэтому мы как-то выживали. Оно же неважно – лампочка светит для одного или двух. Умер мой Степан, и я совсем обеднела. Денег ни на что не хватает. А тут еще еще зима, дом топить надо, дрова и уголь дорогие. Что делать – замерзать? А у нас четыре гектара земли осталось – это по два гектара на личное хозяйство давали. Вот и решила я ее реализовать. Земля у фермера в аренде была, ему и предложила. А он говорит: «Баба Мария, извините, но могу дать только сорок тысяч за гектар. Единственное, что могу взять на себя оформление».

Я так прикинула, так это же большие деньги – 160 тысяч. Вот я заживу! Тем более люди говорят, что землю нашу совсем могут забрать. Правда, дети меня ругают, говорят, зачем продала – кончится война и стоимость вырастет. Только есть такая пословица: близкая соломка лучше дальнего сенца. Сколько мне осталось жить? А так хоть колбаски себе иногда куплю, да и дров заготовила на несколько лет вперед. Хотя порой сомневаюсь – может, зря продала, может, действительно подорожает? Вот ты журналистка, умный человек, как думаешь? – спросила баба Мария.

Читайте также: Земля без пахоты: как аграрии из Одесщины приспосабливаются к климатическим изменениям

За разъяснениями я обратилась к экспертам Алле Карамавровой и Михаилу Парушеву.

В селе без земли не выжить

Алла Карамаврова, исполняющая обязанности начальника отдела земельных ресурсов Бессарабской громады:

– В странах Европы земельный рынок работает давно, поэтому там уже накоплен опыт, проанализированы риски, законодательно урегулированы. У нас он заработал только в июле 2021 года, причем довольно медленно. Наши люди не спешат продавать свои гектары. Потому что в селе без земли сейчас не выжить.

Стоимость земли сельскохозяйственного назначения в Украине зависит от нормативно-денежной оценки земли, ее площади и типа почвы. Мы живем в зоне рискованного земледелия. У нас гектар стоит в среднем 800–1000 долларов. Низкая цена не только из-за военного положения, но и потому, что анализ почвы проводился еще в восьмидесятые годы. За это время многое изменилось: аграрии начали использовать современные технологии, дорогие удобрения, на многих участках, особенно где были сады, виноградники, проведена рекультивация. Хорошо бы после войны провести анализ и увеличить нормативно-денежную оценку.

В Бессарабской громаде 87 553 гектаров земли. Есть земли коммунальной собственности, невостребованной собственности – хозяева умерли, а наследники не вступают в свои права длительное время. Чтобы землю не доводить до запустения и чтобы она приносила прибыль в бюджет, мы такие участки выставляем на аукцион. Сразу хочу заметить, что громада не продает землю, она продает право на аренду, которая у нас составляет семь лет. Конечно, для аграриев это мало, ведь нужен не один год, чтобы заброшенный участок привести в порядок. Однако, если арендатор решит продлить аренду, он имеет приоритетное право сделать это за месяц до окончания сделки.

Статья на тему: Рынок земли: почему сельхозугодия в Одесской области среди самых дешевых

Однако проблемы не только в низкой стоимости земли. До сих пор есть люди, которые использовали свое право на землю, но недооформили документы, не получили кадастровые номера. За последние 15 лет в Украине трижды изменялась система учета земли. Сначала давали сертификаты, затем «желтые» государственные акты без кадастровых номеров, затем с кадастровыми номерами. Позже регистрацию права собственности на землю и регистрацию земельного участка начали делать отдельно, из-за чего возникла неразбериха. Людям пришлось заново переоформлять землю, а это все деньги, время. В селе Вольное вообще распределяли землю по жребию, а в этом селе в основном были виноградные плантации, пашни очень мало. Вот и достались людям земельные участки со старыми виноградниками – там нужно было проводить рекультивацию, а это дорого. Люди все побросали, даже сертификаты не переоформили. Правда, сейчас сюда «зашел» холдинг и начал скупать эти участки, поэтому люди начали понемногу наводить порядок в документах.

На мой взгляд, хорошо, что было введено минимальное налоговое обязательство (МНС) – за ним владелец или пользователь участка, отнесенного к селам госугодий, уплачивает минимальную сумму налогов. Это поспособствовало «выходу из тени» именно собственников земли, ведь платежку на МНС получает собственник. А отношения с пайщиками устроены так, что земельные расходы арендодателей компенсирует арендатор. Потому аграрии и были вынуждены «засветиться». Иначе собственник может передать участок другому предприятию, уплачивающему все официально, и забыть о платежах от налоговой по МНС.

По продаже советую не спешить это делать. Уверена, земля будет дорожать. Что бы там ни говорили, аграрный бизнес, хоть и тяжело, но прибыль дает. Кстати, в нашей громаде в последние годы наблюдается хорошая тенденция – в сельское хозяйство пришли молодые руководители, фермеры. А молодежь стремится делать прибыльный бизнес.

«Если ты хозяин, от голода не умрешь»

Михаил Парушев, начальник отдела земельных ресурсов Буджакской громады:

– Согласен, что сорок тысяч гривен за гектар – это мало. Но уверен, цена будет расти. Кстати, самая дорогая земля в Украине в Ивано-Франковской области – в среднем 102 тысяч гривен за гектар. Во Львовской – 101 тысяча, Закарпатской – 90 тысяч, Киевской – 75 тысяч. В Одесской средняя цена – 48 тысяч гривен. Все зависит от нормативно-денежной оценки участка, от его расположения, характеристики почвы. Например, в нашей громаде в Вознесеновском старостате земля стоит 25 тысяч, в Николаевском – 41 тысячу, а в Лисненском – 71 тысячу, есть участки, которые стоят и 100 тысяч гривен.

Вас заинтересует: Как не потерять права на земельный участок: советы нотариусов

Основные поступления в местный бюджет идут именно по земельным налогам. Общая площадь земли в Бородинской громаде – 93 541 гектар. Перед войной мы провели полную инвентаризацию и первые в Одесской области создали официальный геопортал громады – здесь можно увидеть, где и какие земельные участки.

Несчастно нам передали в коммунальную собственность 500 гектаров земли, принадлежавшей школам. Во время распаевания сельхозхозяйств школам предоставили землю, которую они отдали в аренду аграриям, за плату по аренде закрывая финансовые проблемы. Поэтому на государственном уровне решили, что поскольку земля передавалась школам для исследовательских и учебных целей, а не для сдачи в аренду, передать ее громаде.

Честно говоря, не понимаю, зачем сейчас продавать землю. Ну, получишь ты сорок тысяч, за несколько месяцев их потратишь, и все. А сдав в аренду, каждый год получаешь 700-800 килограммов зерна на гектар, так что есть чем домашнюю живность кормить – это тебе и яйца, и мясо, и молоко. В селе, если ты хозяин, от голода не умрешь.

Перед войной мы много участков раздали жителям громады. В настоящее время процедура передачи приостановлена. Полагаем, что после войны этот процесс продолжится. Первоочередное право на получение земли будут иметь наши защитники, которые проливали кровь.

Вместо постскриптума

Ирина из села Соборное Бессарабской громады имеет три пая – шесть гектаров. Продавать землю не собирается.

– Эта земля нас кормит. Когда становится совсем затруднительно – мы обращаемся к арендаторам, нам даже дают деньги заранее. Мы с мужем написали завещания на внуков, а не на детей. Надеемся, когда они вырастут, наша земля будет иметь настоящую, достойную цену. Я в это верю. Нас уже, может, и не будет, а внуки получат полезное, ценное наследство. Возможно, они даже не продадут ее, а будут сами эту землю возделывать.

Где самая дорогая земля?

По данным Евростата, самая дорогая земля в Швейцарии – 70 тысяч евро за гектар. Дальше идут:

• Нидерланды – 63,7 тысячи евро за гектар;
• Австрия – 42 тысячи евро за гектар;
• Ирландия – 39 тысяч евро за гектар;
• Германия и Англия – около 30 тысяч евро за гектар;
• Италия, Бельгия, Дания – в среднем 25 тысяч евро за гектар;
• Испания – 16 тысяч евро за гектар;
• Греция, Финляндия – 11 тысяч евро за гектар;
• Польша – 10 тысяч евро за гектар;
• Чехия – 8 тысяч евро евро за гектар.

Самая дешевая земля – в странах Балтии и на Балканах, в среднем она стоит 2-3,5 тысяч евро за гектар.

На верхнем фото: Водитель сельхозпредприятия «Делень» (поселок Буджак) Александр Замфиров заглядывает в будущее (архивное фото)