Почему жилье в Одессе дешевеет и как долго это продлится?

Квартирная лихорадка

С приходом осени в Одессе преобразились не только деревья, но и рекламные тумбы вокруг столбов. Афиши концертов и цирковых представлений полностью утонули в объявлениях о продаже недвижимости. Вы можете пройти мимо них, но точно не пропустите стенд с объявлениями, установленный посреди тротуара. И, возможно, испытаете шок — таких цен не было уже много лет.

Время покупать

Рассматривая объявления на улицах, можно найти: комнату в коммуне за 6,5 тыс. долл., двухкомнатную квартиру на Слободке — за 15,5 тыс., четырехкомнатную в центре — за 43 тыс. при площади 121 кв. метр. Такие цены приблизительно в два раза ниже средних по рынку.

— Некоторые агентства используют такие объявления как приманку. Обратившемуся клиенту предложат другие варианты, но уже по реальным ценам. Главное, чтобы им позвонили, — объясняет маркетолог агентства недвижимости «Европа» Анна Тодорова.

По словам эксперта рынка Сергея Марченко, «распродажа» квартир связана также с окончанием высокого сезона. С ноября по март включительно количество сделок минимальное.

— Многие из тех, кто не успел продать квартиру летом-осенью, ближе к зиме начинают опускать цены, — говорит Марченко. — Да и торг в это время идет лучше. А в целом недвижимость дешевеет.

Свободное падение

Рынок действительно «просел». Это особенно видно по старым домам: «хрущевки», «чешки» и дореволюционные дома уже не котируются — сделки по ним идут очень вяло, что сказывается и на ценах.

Стирается зависимость цен от района и типа постройки. Например, однокомнатные «чешки» и «хрущевки» на Фонтане идут по той же цене, что и на Таирова и Черемушках — в среднем по 31 тыс. долларов. Правда, на поселке Котовского и Молдаванке они все равно дешевле — по 25 тыс. долларов.

Удивительно, но почти исчезла разница в цене квадратного метра между одно-, двух- и трехкомнатными квартирами. Так, «однушки» стандартных метражей продаются в среднем за 860 долларов, двушки — за 780 долларов, а «трешки» — уже по 850 долларов за метр.

— Это связано с большим предложением квартир в «новостроях». Учитывая состояние старого жилфонда, люди охотнее приобретают квартиры в новых домах. Цены на типовое жилье продолжат падение, — прогнозирует Анна Тодорова.

Снижение и «усреднение» цен открывает новые возможности для тех, кто хочет переехать. Скажем, переселиться с поселка Котовского в центр или сменить однокомнатную квартиру на двухкомнатную в своем районе можно доплатив всего 3 — 5 тыс. долларов. Конечно, если они есть.

Заманчивые «недострои»

Цены на новое жилье тоже снижаются. Объявления со стоимостью жилья по 500 — 550 долларов за квадратный метр появились еще летом, а теперь стали массовыми. Такое «счастье» предлагают купить даже в Аркадии.

— Жилье в высотках не может стоить так дешево, тем более в сложных условиях Одессы. Нормальная цена для нашего рынка — минимум 700 — 800 долларов за метр. Дешевле может быть разве что за городом, где строительство ведется на свободных территориях, а количество этажей не превышает десяти — комметирует Сергей Марченко.

По его мнению, дешевые метры могут быть признаком аферы:

— Скажем, застройщик рассчитывает собрать деньги, чтобы закончить свой старый объект, а вас — «кинет». Нечто подобное произошло с разрекламированным ЖК «Набережный квартал» на 6-й станции Фонтана. По большому счету, схема покупки «с котлована», когда инвесторы приобретают еще непостроенное и даже несогласованное жилье, рано или поздно может привести к печальным последствиям, какая бы уважаемая фирма ей ни пользовалась. Достаточно вспомнить историю с «Альянсом» и «Прогресс-Строем», — предупреждает эксперт.

Наступление «новостроев»

Тем временем, новые дома ударными темпами растут по всей Одессе. Если учесть жилье и за пределами города, то сейчас строят даже больше, чем при Хрущеве и Брежневе.

— По большей части, квартиры приобретаются как инвестиция для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи. Особенно — в Приморском районе. В «спальниках» покупают в основном для себя, — говорит Анна Тодорова. — Также структура спроса может зависеть от размеров жилого комплекса. Жить люди предпочитают в одно- или двухсекционных домах, а квартиры в многосекционных комплексах обычно сдаются в аренду, — отмечает эксперт.

Одессит, эмигрировавший в Израиль Саша Халин, полагает, что инвестировать в одесскую недвижимость — выгодно. Это понимают и многие «забугорные» бизнесмены.

— Вы тут унываете, как все плохо, а для нас со стороны видно, что здесь происходят колоссальные изменения. Уверен, что лет через пять жилье в Одессе будет стоить как минимум вдвое дороже. Так что это очень выгодная инвестиция.

Другой точки зрения придерживается Сергей Марченко:

— Я согласен, что цены будут расти, но старое жилье нужно выбирать с умом, а новым — лучше не увлекаться. Спрос на него продержится еще год-полтора, а затем рынок рухнет, поскольку падающий спрос не позволит закончить объекты, проданные «с котлована». К тому времени в Одессе накопится 20 — 25 тысяч квартир-апартаментов, которые будут тормозить рост цен и ставок аренды.

Средние цены на жилье эконом-класса (на вторичном рынке)

«Гостинки»                    900 долл./м²

• Площадь              17 — 25 м²
• Цена                     17,5 тыс. долл.

1-комнатные                  860 долл./м²

• Площадь               25 — 45 м²
• Цена                     28 тыс. долл.

2-комнатные                  780 долл./м²

• Площадь               40 — 55 м²
• Цена                      37 000 долл.

3-комнатные                  850 долл./м²

• Площадь               50 — 70 м²
• Цена                      54 000 долл.

Новострои (экономкласс)

• Суворовский р-н             680 долл./м²
• Малиновский р-н            650 долл./м²
• Киевский р-н                 1020 долл./м²
• Приморский р-н             1200 долл./м²

Михаил ДЕНИСЕНКО