Кому нужны в Одессе риэлторы?

Риэлтор — профессия пусть и не самая нужная, но в Одессе очень популярная. «Одесская жизнь» разбиралась, как среди множества определить достойного профессионала, который поможет купить, продать или снять хорошее жилье.

Семеро нянек

Очевидно, что сегодня Одесса переживает бум недвижимости. На популярном сайте продаж OLX каждое четвертое объявление о продаже квартиры в Украине — одесское. А если смотреть только новострои, то уже 40%. Шестьдесят тысяч объявлений — даже больше, чем в Киеве! Можно сказать, что одновременно в Одессе продается целый поселок Котовского.

Откуда такое предложение?

— У нас всегда любили делить шкуру неубитого медведя и продавать воздух. Действительно, одесский рынок недвижимости «аппетитный», но желающих «откусить» от него слишком много, — объясняет эксперт по недвижимости Сергей Марченко.

По его словам, одни и те же квартиры продают десятки риэлторов, которые размещают свои объявления на всех возможных сайтах и форумах.

Согласно электронной базе 2ГИС, в Одессе сейчас 156 агентств недвижимости. Среди них есть и сетевые, так что в городе насчитывается около 250 агентских офисов. В каждом сидит директор и несколько сотрудников. В головных офисах счет работникам идет на десятки. А еще есть отделы продаж строительных компаний и частные риэлторы. Это тысячи человек, каждый из которых норовит вам если не продать, то посоветовать.

— В 2015 году только в новых домах было сдано 386 тыс. кв. метров жилья, — говорит Марченко. — Это порядка 300 млн. долларов. В среднем агентство получает от каждой сделки 5%. Рынок вторичного жилья — не меньше, как и рынок аренды. Продается и коммерческая недвижимость. Совокупный доход одесских риэлторов можно оценить в 40–50 млн. долларов в год, — полагает эксперт.

Кстати, в Израиле агентства недвижимости берут за свои услуги 2% от сделки. У нас столько берет риэлтор, если «сидит на проценте», а не на зарплате. Остальные 3% он отдает агентству.

Как выбрать риэлтора?

Недостаток многих риэлторов — низкая квалификация. Как правило, они работают недолго и, возможно, вскоре уволятся, так ничего и не продав. При этом продать хочется очень. И тут в ход идут любые ухищрения, начиная от навязчивых советов («Уютненькая квартирка, жалеть будете!») до использования подставных покупателей, которые показывают недюжинный интерес к той же квартире, что и вы.

О том, как выбрать риэлтора, нам рассказала Людмила Заболотная — бывший маклер с большим опытом, которая уже много лет работает журналистом в сфере недвижимости.

• Индивидуальный подход. Грамотный консультант узнает, где вы работаете, какого возраста у вас дети, есть ли автомобиль и намечаете ли вы перепланировку. Это позволит ему определить, что именно вам надо и рассказать о возможных нюансах. Ведь где-то переполнена школа, а в таких-то домах спальные выходят на восток и уже в 7 утра приходится просыпаться от нещадного солнца. Обычный риэлтор этого не расскажет, а тут же предложит вам список квартир подходящей стоимости.
• Эрудиция. Профессионал знает множество вариантов планировки и сыплет странными терминами «болгарка», «распашонка», «югославский проект». Не сомневайтесь, такой риэлтор знает толк в жилье.
• Человек-справочник. Если вы покупаете квартиру в новом доме, риэлтор обязан знать:

1. Срок сдачи дома в эксплуатацию;
2. Историю застройщика и выполненных им объектов;
3. Особенности планировки квартир и стеновых материалов.

• «Не советую». Это кодовое слово хорошего риэлтора. Плохой — будет впихивать вам все, что у него на виду. От такого специалиста лучше сразу бежать.

ДЕЛАЙ ТАК! Помните, что выбор квартиры — это серьезно и надолго. Но учтите, почти всегда действует «Правило 10 показов». Если вы не выбрали вначале (за 10 показов), то потом видите в предлагаемых квартирах одни недостатки. Зачастую такой клиент впадает в отчаяние и потом выбирать уже не в состоянии.

Зачем платить больше?

«Искусственные посредники, которые оказывают виртуальную услугу» — так называет агентства недвижимости юрист Анна Коваленко.

— Все операции, сопровождающие сделку, можно выполнить с помощью нотариуса, к которому вам и так придется идти, — утверждает эксперт. — Нотариус несет ответственность за каждый свой шаг, а вот риэлтор может быть даже не оформлен официально. Возникнут проблемы, а его и след простыл. Наконец, даже если вы доверяете риэлтору, его действия следует контролировать, поскольку сотрудники агентств недвижимости не всегда имеют достаточный опыт работы.

По мнению Анны, обращаться в агентства стоит лишь тем покупателям, у которых есть деньги, но нет времени на самостоятельный поиск квартиры и изучение всех обстоятельств. Остальным юрист советует «идти в свободное плавание». Прежде всего, это намного дешевле — вместо 5% от стоимости сделки за услуги посредника вы заплатите от 4 до 10 тыс. гривен (столько стоят услуги и консультация нотариуса).

Не забывайте, что покупатель и продавец платят также госпошлину за оформление сделки, 1%-ый налог от стоимости квартиры и такие же отчисления в пенсионный фонд. Чтобы сделка была выгодной, деньгами лучше не разбрасываться.

СОВЕТ ЭКСПЕРТА

Юрист Анна Коваленко советует всем, кто покупает жилье самостоятельно или хочет проконтролировать риэлтора, обратить внимание на несколько важных моментов.

Суды. Если квартира была продана на основании решения суда либо оспаривалась как наследство, с ней могут возникнуть проблемы. Случается, что дело открывают «по вновь выявленным обстоятельствам». Даже если квартира останется за вами, ситуация неприятная. Отследить историю квартиры можно через нотариуса либо самостоятельно — в Государственном реестре судебных решений. Имена героев тяжбы там не указываются, но адреса, как правило, остаются.

Риэлторы удобны тем, что могут иметь контакты с МБТИ. За благодарность работник службы может изучить всю «историю продаж» интересующей вас квартиры.

Справка о составе семьи. О ней риэлторы часто забывают. Потом оказывается, что покупателю приходится платить коммуналку за таких-то прописанных родственников продавца, а потом еще и выписывать их за свой счет.

Преимущества договора. Если вы боитесь, что без надзора риэлтора продавец не передаст вам ключ или, например, покупатель на следующее утро выкинет все, что вы не успели увезти, помните: эти обстоятельства могут быть прописаны вами в договоре, который заключается у нотариуса.

ДОБРЫЕ СОСЕДИ. Как показывает опыт, исчерпывающую информацию о квартире вы можете получить от соседей, достаточно позвонить в несколько дверей. Вам расскажут и про суды, и про дальних родственников. Да и сами по себе соседи — немаловажное обстоятельство, которое следует учитывать при покупке квартиры.

КОММУНАЛЬНЫЕ ДОЛГИ. Проверять квартиру на наличие долгов за услуги ЖКХ и поставщиков услуг уже стало правилом. И все же, постарайтесь впопыхах не забыть об этом.

Взлеты и падения

Взлеты и падения на рынке недвижимости Одессы случались неоднократно. Причем взлеты всегда были многообещающими, а падения — внезапными.

Две трети из существующих ныне зданий старой Одессы были построены в ходе нескольких «домовых гарячек». Они длились около 5-6 лет и сменялись полным «штилем». Нечто подобное случилось и в 2000-е годы. Тогда в агентства недвижимости устраивались все, кому не лень. Но потом пришел безжалостный 2008 год и хорошая жизнь окончилась.

Последние 2–3 года на рынке жилья тоже выдались «урожайными». Но надолго ли? Наш источник в одном из крупных агентств недвижимости утверждает, что хороший спрос на квартиры продержится максимум год-полтора.

— Сейчас мы вынуждены сокращать сотрудников, которые работают с иностранцами — турками, израильтянами, немцами. Время, когда они интересовались нашей недвижимостью, подходит к концу. Меньше стало и внутренних покупателей, особенно из Донбасса. Растет число сделок с россиянами и белорусами, но их мало, — сказал наш собеседник.

Сергей Марченко, урбанист, аналитик рынка недвижимости:

— Сейчас рынок одесской недвижимости вошел в стадию насыщения и теперь за клиентов придется побороться. На практике это означает, что цены пойдут вниз. Но дешеветь будут единичные объекты, чьи застройщики заинтересованы в скорейшей продаже. Первые симптомы мы видим уже сейчас, а осенью-зимой, по окончании «высокого сезона», акции и скидки могут стать повсеместными. В то же время, не нужно ждать лучших цен, а покупать сейчас.

Михаил Денисенко