До момента ликвидации ЖКСов остается всего четыре месяца. С 1 июля эти организации в той форме, в которой они существуют сейчас, прекратят свое существование. По мнению экспертов, наиболее эффективной формой управления многоквартирными домами в новых условием станут объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД).
Чтобы одесситам было проще определиться с формой управления домом и избежать излишних сложностей, «Одесская жизнь» продолжает рассказывать об особенностях создания и управления ОСМД. На наиболее часто задаваемые вопросы о получении информации о жильцах, взаимоотношениях с налоговой, арендаторами и коммунальными службами нам ответили юристы объединения «Энергоэффективная Одесса» Станислав Драганов и Сергей Тарабанчук.
ВОПРОС ПЕРВЫЙ:
Как получить данные о собственниках недвижимости?
Все законы, которые регулируют право на приватную жизнь и защиту персональных данных в этом контексте должны толковаться как общие законы. Профильным же законом является Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». В части 4 статьи 6 этого Закона установлено право совладельцев получить бесплатную информацию о том, кому принадлежит та или иная площадь в этом доме.
К сожалению, механизм этой нормы не до конца регламентирован законодательством, поэтому люди могут столкнуться с тем, что органы, которые распоряжаются данной информацией, не способствуют ее получению. Как действовать в таком случае? Для начала, стоит попытаться найти собственника самостоятельно — посредством личной встречи или через реестр собственников недвижимости. В случае неудачи — придется обращаться во все органы, которые могут быть распорядителями такой информации, потому что «единого окна» в данной сфере пока нет, а реестр содержит данные лишь о новостроях (то есть — домах, сданных в эксплуатацию начиная с 2003 года).
Украинский опыт
В конце февраля в Харькове создали коммунальное предприятие «Твой дом». Этот проект — альтернатива созданию ОСМД. Если жильцы посчитают для себя более невыгодным создавать объединение совладельцев, то они будут вправе передать все заботы о своем доме созданному КП. Согласно решению Харьковского городского совета, это предприятие будет представлять интересы жителей многоквартирных домов: обеспечивать содержание домов в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом состоянии, заключать договоры с подрядными организациями по текущему и капитальному ремонту домов.
ВОПРОС ВТОРОЙ:
Что делать с «письмами счастья»?
Мы не раз сталкивались с тем, что налоговая рассылает так называемые «письма счастья», где значится, что жильцы должны вносить какую-то плату, например, за пользование землей. Однако в Законе Украины «Об ОСМД» значится, что объединение совладельцев — это не прибыльная организация, она не платит ни налог на землю, ни НДС. Нужно лишь сразу после регистрации ОСМД засвидетельствовать этот статус не прибыльности в налоговой.
Правда, если объединение нанимает сотрудников в штат, то ему полагается делать отчисления в Пенсионный фонд и Фонд страхования. И в будущем, если хозяйственная деятельность приносит ОСМД прибыль, бухгалтер должен вовремя отчитываться перед фискальной службой о том, что эта прибыль была потрачена на содержание дома.
Cергей Тарабанчук, юрист объединения «Энергоэффективная Одесса»:
— Долги ЖКСов перед людьми и людей перед ЖКСами несоизмеримы. Как мы видим по состоянию нашего жилого фонда, коммунальщики со своей задачей капитально не справились. Но с формальной стороны, претензии сегодня оформлены только у ЖКСов к людям.
ВОПРОС ТРЕТИЙ:
Что будет с киосками и другими строениями на придомовых территориях?
Магазинчики и киоски, которые расположены на придомовых территориях, в основном, заключали договоры аренды с Одесским городским советом. Когда городской совет Одессы будет передавать землю ОСМД, он должен будет указать, каким образом будет переходить право заключения договора аренды. Либо ОСМД становится балансодержателем и вся прибыль от аренды переходит ему, либо ОСМД будет делить эту прибыль с Городским советом 50% на 50% — это уже вопрос конкретных договоренностей в каждом отдельном случае.
Законы, регулирующие деятельность ОСМД
- Закон Украины № 417-19 от 14.05.2015 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».
- Закон Украины №2866-14 от 01.07.2015 «Об объединении совладельцев многоквартирного дома».
- «Правила содержания жилых домов и придомовых территорий», утвержденные приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства №76 от 17.05. 2005.
- Закон Украины № 1875-15 от 01.01.2016 «О жилищно-коммунальных услугах».
- «Правила управления домом, сооружением, жилым комплексом или комплексом домов и сооружений», утвержденные приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Украины № 13 от 02.02.2009.
ВОПРОС ЧЕТВЕРТЫЙ:
Как решить вопрос недостатка средств?
Создание ОСМД не означает, что жильцы остаются один на один со своими проблемами. Есть несколько вариантов управления и решения вопросов для домов старого и ветхого фонда. Например, несколько стоящих рядом домов могут объединиться в ассоциацию и решать насущные проблемы сообща, уже имея бОльшую финансовую свободу. Кроме того, есть государственная программа, согласно которой 40% тела кредита для ОСМД погашает госбюджет и еще 20% — город. В этой программе участвуют три финучреждения: «Укргазбанк», «Ощадбанк», «Укрэксимбанк».
Кроме того, ОСМД могут привлекать всевозможные гранты, в том числе и европейские. А на местном уровне сейчас разрабатывается возможность выделения средств на оформление документации, необходимой для создания ОСМД.
Кредитная история
В Одессе уже есть примеры кредитования ОСМД. И хотя в Украине процентная ставка таких кредитов очень высока, иногда это гораздо удобнее для жильцов, чем единоразовый сбор немалых средств на решение проблем дома.
Что кредитуется:
- покупка теплоизоляционных материалов и утепление внешних стен, подвалов, чердаков, крыш, фундамента дома;
- установка стеклопакетов в окнах, которые находятся в местах общего пользования;
- ремонт или оборудование индивидуального теплового пункта;
- приобретение теплового счетчика на дом;
- замена электропроводки под экономичные лампочки.
Требования:
- ОСМД должно существовать не менее шести месяцев;
- 85% членов ОСМД не должны иметь долгов за жилищно-коммунальные услуги;
- решение о взятии кредита должны поддержать не менее 75% членов ОСМД;
- не должно быть судебных исков ни к обьединению, ни к его руководству;
- наличие расчетного счета у ОСМД в банке, где будет браться кредит.
Сроки кредитования — от шести месяцев до пяти лет.
Сумма кредита — не должна превышать 30 тыс. гривен из расчета на одну квартиру дома.
Ставка кредита — от 23,5% годовых.
ВОПРОС ПЯТЫЙ:
Можно ли заставить ЖКС привести дом в порядок перед передачей его в управление ОСМД?
Все вопросы о долгах ЖКСа перед жильцами (по ремонту и благоустройству) нужно решить до ликвидации коммунальных предприятий. Начать следует с составления дефектного акта и акта-претензии.
Дефектный акт — это документ, который оформляется в момент приема-передачи дома в управление и фиксирует дефекты объекта или отдельных конструктивных элементов.
Акт-претензия — предусмотренный Законом о коммунальных услугах, документ подтверждает, что поставщик услуг выполнял свои обязанности не надлежащим образом. Например, в дом поступает недостаточное количество тепла и это зафиксировано специальными приборами. Чтобы составить такой акт, нужно вызвать представителя компании, которая эту услугу поставляет. Но даже, если такой представитель на ваше приглашение не прибыл, акт можно составить и без него, но в присутствии еще одного совладельца дома.
При самом оптимистичном раскладе, эти документы помогут в будущем либо получить компенсацию, либо уменьшить стоимость тарифа, либо даже привлечь к ответственности должностное лицо, которые допустило нарушение.
Полностью интервью с юристами объединения «Энергоэффективная Одесса» Станислав Драгановым и Сергей Тарабанчуком можно будет увидеть на сайте газеты «Одесская жизнь в рамках нового проекта «Учебник по ОСМД»: www.odessa-life.od.ua (раздел ВИДЕО).
Станислав Драганов, юрист объединения «Энергоэффективная Одесса»:
— Изначально в законодательстве была прописана норма о том, что при передаче дома от одного балансодержателя к другому, его необходимо было привести в надлежащее состояние. Но эту норму упразднили, так как люди добивались ее выполнения и ЖКСы терпели убытки. Теперь заставить коммунальщиков отремонтировать дом до передачи в ОСМД практически невозможно.
Более 500 ОСМД функционирует в Одессе
Каждую субботу в бизнес-центре «Адмиральский» (пр-т Адмиральский, 34-а) юристы объединения «Энергоэффективная Одесса» (при поддержке ВО «Самопоміч») проводят для всех желающих бесплатные семинары по вопросам создания ОСМД. Телефон для справок: (048) 705 30 96.
