Арифметика аренды: Как посчитать стоимость съемного жилья в Одессе?

Тысячи одесситов и приезжих живут в Одессе на съемных квартирах. Им и так «несладко», а тут еще хозяева принялись повышать аренду. Насколько это оправдано и что делать, если платить невмоготу?

Цену к доллару не привязать

Стоимость съемного жилья в Одессе в долларовом эквиваленте в течение последнего года снизилась почти в 2,5 раза, а в национальной валюте — несколько подросла. Хозяева жилья пытаются «потянуть» цены вверх и, в итоге, терпят еще большие убытки — найти новых жильцов, значительно увеличив цену, оказывается очень проблематично.

Съемщикам тоже «неуютно» – попытки хозяев поднять стоимость жилья вызывают массу конфликтов.

– Платил за квартиру на Черемушках 2500, теперь хозяин требует 3000 гривен. А еще тарифы на коммуналку выросли и говорят, что это не предел. Собираюсь переезжать в коммуну, там дешевле, – рассказывает экспедитор Олег Кривоножко.

Аналитик рынка недвижимости Сергей Марченко призывает хозяев идти навстречу съемщикам. Говорит, что это в их же интересах – найти адекватных новых жильцов будет гораздо сложнее, а увеличивать стоимость съемного жилья в привязке к доллару абсолютно неразумно.

– Нужно понимать, что зарплаты не успевают за ростом курса доллара. Многие сворачивают производство, сокращают зарплаты, увольняют персонал. Поэтому начинается отток клиентов в более дешевые сегменты, – говорит аналитик.

Переселение съемщиков

– Люди уже начинают подыскивать более экономичные варианты. Те, кто снимал в новом доме за 4 тысячи, теперь хочет переехать в «хрущебу» за 3 тысячи гривен, а съемщик из «чешки», скорее всего, переселится в двухкомнатную квартиру вместе с приятелем, – рассказывает маклер Светлана Илларионова. – И так до самого нижнего звена – комнат в коммунах и гостинок за 1-1,5 тысячи гривен.

Хозяевам относительно дорогой недвижимости в новых домах маклер не советует поднимать цены даже на 500 гривен.

– Сейчас многие клиенты решают снимать 2-3-хкомнатную квартиру вскладчину. Такой вариант обходится на 600-1000 гривен дороже «однушки», но теперь разница может немного возрасти из-за увеличившегося спроса, – полагает Илларионова.

Арендаторы понаехали

Между тем, есть еще один фактор, влияющий на рынок съемного жилья, – переселенцы из Донбасса. В Одесской области их 22 тысячи, причем многие осели именно в Одессе.

– Значительная часть живет в санаториях и не хочет работать. Но немало и активных переселенцев, которые устраиваются в городе, снимают жилье, – рассказывает волонтер Ирина Чайка.

С учетом того, что в Одессе, по оценкам специалистов, сдается 25-30 тысяч квартир, даже несколько тысяч новых клиентов создают давление на рынок. В последние несколько месяцев большой приток переселенцев увеличил стоимость съемного жилья на 5–7 процентов, но дальнейшего роста уже не ожидается.

Как формируется цена аренды?

Как известно, цена на любой товар и услугу зависит от уровня спроса и предложения. В Одессе уже много лет главный фактор, опеределяющий размер аренды – зарплата.

– Где-то до 2010 года съем «однушки» («чешки» или «хрущевки» в спальном районе) примерно соответствовал наиболее распространенной ставке зарплаты. Тогда это было 2-2,5 тысячи гривен. Остальные цены «плясали» от этой планки, – говорит аналитик рынка недвижимости Сергей Марченко. – Затем на рынке образовался переизбыток жилья. Более платежеспособные клиенты стали снимать комфортабельные квартиры в новых домах, поэтому рост цен на «хрущевки» и «чешки» прекратился. Теперь они стоят 80% стандартной зарплаты и вряд ли могут «прыгнуть» за этот предел. Сейчас реальная стоимость аренды такой квартиры – 2500-3000 гривен в месяц. На цену влияют место расположения жилья, наличие мебели, инфраструктура района, удобство транспортных потоков. Остальные цены «пляшут» именно от этой цифры. «Двушка» — это плюс 20-30 процентов (3400-4000 гривен), «трешка» — плюс еще 10-15 процентов (4000-4500 гривен).

А как за границей?

Для развитых стран наша привязка аренды к зарплате – дикость. В Европе и США работают стандартные формулы, основанные на стоимости недвижимости и банковском проценте. Как правило, месяц аренды стоит 0,5-0,7% цены квартиры. В Берлине однокомнатную квартиру эконом-класса в обычном спальном районе можно снять за 350-450 долларов, двухкомнатную – за 550-700. В Варшаве цены лишь немногим ниже (350 долларов — однокомнатная, 500 долларов — «двушка»), хотя зарплаты ниже вдвое.

Правда, есть и менее цивилизованные варианты. Во многих развивающихся странах на аренду влияет дефицит недвижимости. Цены тут диктует продавец. Поэтому 400 долларов стоит обыкновенная «однушка» в Душанбе (Таджикистан) и 350 «зеленых» – в Кишиневе. При этом зарабатывают местные жители в среднем 200-250 долларов в месяц.

Михаил Мейзерский