Как жильцам управлять ЖСК и ОСМД?

В нашу редакцию регулярно поступают письма одесситов о том, что они не могут найти общий язык с председателями кооперативов или ОСМД. Например, жильцы месяцами не могут добиться справок и расшифровок установленных тарифов, хотя платят по ним исправно. «Одесская жизнь» попыталась выяснить, на что имеют права жильцы многоквартирных домов?

Наследники Советов

Сложнее всего побороть самоуправство председателей кооперативов. Как рассказывает  руководитель благотворительного фонда «Местная инициатива», юрист Юрий Звелиндовский, жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) начали образовываться еще во времена СССР. С тех пор их учредительные документы существенно устарели и пользоваться ими очень сложно. Отметим, что за годы независимости современную нормативно-правовую базу, по которой бы модно было управлять кооперативами так и не разработали. Благодаря несовершенству украинского законодательства сейчас власть фактически находится в руках правления кооператива, которое может распоряжаться деньгами по своему усмотрению без особого риска разоблачения. Впрочем, типовым уставом предусмотрено, что контролировать деятельность руководителей дома должна Ревизионная комиссия, которая избирается на два года из числа жильцов дома, и состоит не менее чем из трех человек.

Ищите устав

Совсем другая картина — объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД). Юридических тонкостей с этим видом объединения тоже немало, но зато жизнедеятельность этой организации четко регулируется украинским законодательством и типовым Уставом ОСМД. Копию Устава может попросить владелец любой квартиры.
Впрочем, как утверждает Юрий Звелиндовский, если какие-то вопросы в Уставе не раскрыты, то можно обратиться к Гражданскому кодексу и профильному закону «Об объединении совладельцев многоквартирного дома». А еще лучше — вовремя вносить изменения в Устав, если в законодательстве появляются какие-то новшества.

Права и обязанности жильцов

В соответствии со статьей 14 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» жильцы имеют право:

• участвовать в управлении объединением;
• избирать и быть избранным в состав уставных органов;
• знакомиться с протоколами общих собраний, делать из них выписки;
• получать информацию о работе объединения;
• требовать защиты своих прав и соблюдения правил добрососедства;
• выйти в установленном уставом порядке из объединения;
• получить по требованию все свои финансовые отчеты для ознакомления.

В соответствии со статьей 15 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» жильцы обязаны:

• выполнять требования устава и решения правления и собрания;
• обеспечивать сохранность помещений, участвовать в их ремонте;
• соблюдать требования законодательства относительно ремонта или реконструкции помещений;
• соблюдать правила содержания дома и придомовой территории, правил пожарной безопасности, санитарных норм;
• своевременно и в полном объеме уплачивать платежи;
• возмещать в полном объеме убытки, причиненные имуществу других собственников;
• соблюдать чистоту в местах общего пользования и тишину в ночное время (с 23.00 до 7.00).

Как переизбрать правление?

Прежде чем заняться вопросом переизбрания, загляните в Устав и посмотрите, какие были утверждены процедуры выражения недоверия.
— Часто жильцы по незнанию переизбирают только председателя, хотя по Закону можно переизбрать только все правление сразу, — заверил Юрий Звелиндовский.
По его словам, на практике заменить власть гораздо проще, чем думают люди, годами терпя пренебрежение к себе.
Главное, полностью соблюсти все нормы проведения собрания. Однако юрист рекомендует сначала заставить руководство отчитаться о работе и проверить его финансово-хозяйственную деятельность. Сделать это может, к примеру, ревизионная комиссия. Кстати, ее тоже можно переизбрать на собрании.

Как созывается собрание?

Согласно типовому Уставу, утвержденному приказом Госкомитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства № 141 от 28 августа 2003 года:

• Общее собрание членов объединения созывается правлением не реже одного раза в год, как правило по окончании календарного года. На нем правление отчитывается о работе за год и рассматривает текущие вопросы.
• Внеочередное общее собрание может быть созвано по требованию членов объединения, которые имеют более 20% голосов от их общего количества или по требованию ревизионной комиссии (ревизора) объединения.
• Сообщение о проведении собрания направляется в письменной форме и вручается каждому члену объединения под расписку или заказным письмом не позднее чем за 14 дней до даты проведения общего собрания. В письме указывается повестка дня, дата и место проведения встречи.
• Собрание правомочно, если на нем присутствует более 50% членов объединения.
•  Решения общего собрания принимаются 2/3 голосов от общего числа членов объединения, которые присутствуют на общем собрании.
• При отсутствии кворума для проведения общего собрания Правление определяет новую дату и время их проведения, а новые сборы назначаются не ранее 14 дней и не позднее 30 дней с момента проведения собрания.

Членом объединения может стать любой владелец недвижимости в доме. Если квартира была приватизирована на всех членов семьи, то каждый из них может стать членом объединения. Один член семьи сможет передать право участия в собрании другому, выдав доверенность. Ее необходимо будет скрепить печатью ОСМД или ЖСК. При желании, можно даже получить нотариально заверенную доверенность, но за нее придется заплатить несколько сот гривен.

Ольга Симоненко