Ключові моменти:
- З 23 жовтня загальна ставка податку на дохід від оренди нерухомості для фізичних осіб знизилася з 23% до 10%.
- Якщо власник здає квартиру безпосередньо іншому громадянину, він самостійно декларує дохід і розраховується з податковою за підсумками року.
- ФОП третьої групи без ПДВ сплачує 6% від доходу, але додатково потрібно враховувати ЄСВ та інші зобов’язання підприємця.
Податок на оренду знизили з 23% до 10%
До 23 жовтня 2026 року доходи фізичних осіб від здавання нерухомості в оренду оподатковувалися податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18%. Ще 5% становив військовий збір. Загалом державі доводилося віддавати 23% орендного доходу.
Тепер ставку податку на доходи фізичних осіб знизили до 5%, а військовий збір залишився на рівні 5%. Таким чином, загальне податкове навантаження становить 10%.
Зміни передбачені Законом України № 4903-IX та Законом України № 5025-IX та набрали чинності 23 жовтня 2026 року.
Вони поширюються на доходи від здавання житлової та нежитлової нерухомості, зокрема квартир, будинків, кімнат і окремих приміщень. Для інших видів доходів від оренди, наприклад земельних ділянок, можуть діяти інші ставки.
Читайте також: «Без тварин»: чому власникам котів і собак складніше знайти квартиру в Одесі
Нова норма набула чинності 23 жовтня 2026 року після офіційного опублікування відповідних законів.
Скільки можна заощадити на оренді квартири
Наприклад, якщо здавати квартиру за 15 тисяч гривень на місяць, річний дохід становитиме 180 тисяч гривень.
За попередньої загальної ставки 23% податки за повний рік становили б 41 400 гривень. За ставкою 10% – 18 тисяч гривень. Різниця становить 23 400 гривень на рік.
Це порівняння за повний рік для кожної зі ставок: оскільки нові правила почали діяти лише 23 жовтня 2026 року, розрахунок за поточний рік залежить, зокрема, від того, коли саме нараховувалася або виплачувалася орендна плата.
Хто тепер має подавати декларацію
Якщо власник здає квартиру безпосередньо іншому громадянину, який не є самозайнятою особою, він самостійно декларує отриманий дохід і сплачує податки.
Стаття за темою: Власник продає квартиру, яку ви орендуєте: чи треба виїжджати?
Водночас обов’язок подавати декларацію зберігається і за зниженою ставкою. За новими правилами податкові зобов’язання щодо такої оренди визначаються за підсумками звітного року, а вимогу про щоквартальну сплату податку та військового збору скасовують.
Декларацію про доходи за 2026 рік потрібно буде подати до 1 травня 2027 року, а нараховані податки сплатити до 1 серпня 2027 року.
Якщо орендарем є підприємство або ФОП, який виступає податковим агентом, він утримує відповідні податки під час виплати орендного доходу власнику. Для оренди житлової та нежитлової нерухомості в таких випадках також передбачено зниження ставки ПДФО до 5%.
Якщо договір оренди посвідчує нотаріус, він має передати інформацію про нього податковій службі. Водночас обов’язок декларувати дохід не залежить від того, чи засвідчено договір нотаріально.
ФОП сплачує 6% – але це ще не вся сума
Для підприємців діє інша система оподаткування. Зокрема, ФОП третьої групи без ПДВ сплачує 5% єдиного податку та 1% військового збору з доходу. Разом виходить 6%.
На перший погляд, це вигідніше, ніж 10% для звичайної фізичної особи. Однак порівнювати лише ці відсотки неправильно.
Ви також можете дізнатися: Скільки коштує «однушка» в Одесі та Європі: порівняння цін і де найдорожче
ФОП також має враховувати єдиний соціальний внесок (ЄСВ). У 2026 році стандартний мінімальний розмір такого внеску становить 1902,34 гривні на місяць. Можливі передбачені законом звільнення від його сплати. Крім того, підприємці зобов’язані вести облік і подавати звітність.
Для інших груп ФОП діють інші правила оподаткування: наприклад, для другої групи єдиний податок і військовий збір розраховуються за фіксованими місячними ставками, а не як 5% і 1% від доходу.
Тому ФОП не завжди вигідніший. Якщо людина вже зареєстрована як підприємець і в будь-якому разі сплачує ЄСВ, варіант із 6% від орендного доходу може виявитися економічно привабливішим. Якщо ж реєструвати ФОП лише заради здавання однієї квартири, додаткові обов’язкові платежі та адміністративні витрати можуть змінити розрахунок.
Спрощена система для ФОП також передбачає обмеження щодо площі майна, яке здається в оренду: зокрема, для житлової нерухомості встановлено межу в 400 квадратних метрів, для нежитлової – у 900 квадратних метрів.
Податки знизили, але контроль за доходами зберігається
Зниження податкової ставки не означає, що власники можуть більше не повідомляти державу про доходи від оренди. Навпаки, законодавство передбачає передавання податкової інформації про нотаріально посвідчені договори.
Це цікаво: Скільки потрібно грошей студенту на житло в Одесі – актуальні ціни на оренду
Окремі правила для доходів, отриманих через цифрові платформи, почнуть діяти з 1 січня 2027 року. Вони стосуються операцій через такі платформи й не повинні змішуватися зі зміною ставки податку на оренду, яка вже набула чинності.
Отже, для звичайних власників нерухомості головна зміна – зниження сукупної ставки з 23% до 10%. Але під час вибору між здаванням житла як фізична особа та оформленням ФОП потрібно враховувати не лише відсоток податку, а й додаткові платежі, обов’язки та обмеження.
