Як розірвати договір оренди землі, якщо умови вас не влаштовують: роз’яснення юриста

Що таке договір оренди землі

Оренда землі — це офіційне користування земельною ділянкою на певний строк, за плату, на підставі письмового договору між орендодавцем і орендарем. Такий договір має бути зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ст. 4, 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно»).

У договорі обов’язково зазначаються: строк оренди, розмір орендної плати, порядок її внесення, а також права й обов’язки сторін (ст. 13, 21 Закону України «Про оренду землі»).

Чи можна змінити умови договору?

Так, але тільки за взаємною згодою сторін. Наприклад, якщо орендна плата знецінилася через інфляцію або змінилися умови ринку — орендодавець має право письмово запропонувати нові умови. У разі згоди оформлюється додаткова угода (ст. 23, 30 Закону «Про оренду землі»).

Якщо ж орендар відмовляється змінювати умови, справа може вирішуватися у суді (ст. 651 Цивільного кодексу України).

У яких випадках договір можна розірвати

Договір оренди землі може бути припинено:

• за згодою сторін (ст. 31 Закону «Про оренду землі»);
• через суд — якщо орендар порушує обов’язки або неможливо користуватись ділянкою через пошкодження (ст. 32);
• в односторонньому порядку — тільки якщо це прямо передбачено договором або законом (ст. 651 Цивільного кодексу України).

Судова практика: що каже Верховний Суд

У постановах 2018 року (№420/504/16-ц і №623/2953/16-ц) Верховний Суд підтвердив: договір можна достроково розірвати за бажанням орендодавця, якщо це дозволяє сам договір.

У справі №903/1030/19 Велика Палата зауважила: якщо орендар не надіслав листа про поновлення договору до закінчення строку, а просто продовжив користуватися землею — він може втратити право оренди.

Які документи потрібні для розірвання

Щоб суд прийняв вашу заяву, варто дотриматись досудової процедури:

1. Надішліть орендарю письмову претензію поштою (з описом вкладення).
2. Зберігайте копії документів та квитанції про відправлення.
3. У позовній заяві чітко вкажіть, які умови порушено та чому ви вимагаєте розірвання договору.

Це дозволить довести, що ви намагалися врегулювати конфлікт мирно (ст. 651 ЦКУ).

Важливо знати

• Якщо орендар сам ініціює розірвання договору, а інших кандидатів на оренду немає, орендодавець має право на компенсацію за 6 місяців (для сільгоспземель) або за 12 місяців (для несільськогосподарських) — ст. 32 Закону «Про оренду землі».
• Якщо договір розриває орендодавець, орендар може вимагати відшкодування витрат на покращення ділянки, якщо вони були погоджені заздалегідь.

Висновок

Розірвати договір оренди землі можливо, але для цього потрібні законні підстави і документальне підтвердження. Якщо домовитися з орендарем не виходить — звертайтеся до суду. Дотримання закону і фіксація кожного кроку — найкращий спосіб захистити свої інтереси як власника паю.

Читайте також:

• Оренда житла в Одесі: чи варто довіряти рієлтору і за що ми платимо?
• Які права має орендатор у житловому будинку