Новый закон о ЖКХ: 5 вопросов о тарифах, платежках и управляющих

Проблемы жилищно-коммунального хозяйства для потребителей — одни из самых актуальных. Потому принятый в мае Закон «О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно урегулирования отдельных вопросов в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг» до сих пор вызывает острые дискуссии и вопросы граждан. Прояснить ситуацию «Одесской жизни» помогли юристы Всеукраинской общественной организации «Союз владельцев жилья Украины».

1 О выборе управляющего и его полномочиях

Немало вопросов об изменениях в сфере ЖКХ касаются конкурсов на назначение управляющих многоквартирных домов. «Принудительно» они будут проведены там, где на 1 января 2021 года не созданы ОСМД, не принято решение о форме управления либо управляющий не был назначен на конкурсной основе ранее. Пройти конкурсы должны были до 1 мая. Но пока что сроки «отодвинули» на неопределенное время.

Согласно закону, порядок проведения такого конкурса устанавливается центральным органом исполнительной власти, то есть Кабмином. Оцениваются кандидаты по стобалльной шкале. Основной критерий выбора управляющего — самая низкая предложенная им цена своей услуги. Позволяет набрать 35 баллов. Следующий немаловажный фактор — наличие опыта работы кандидата по предоставлению услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Он оценивается до 20 баллов. По 15 баллов должны набрать: уровень обеспечения участника конкурса материально-технической базой; наличие персонала, отвечающего необходимым квалификационным требованиями, имеющего необходимые знания и опыт; финансовая состоятельность претендента. И до пяти баллов кандидат может получить за уровень квалификации, знания, опыт, награды и прочие достижения.

В обязанности управляющего входит содержание дома, обеспечение работы внутридомовых инженерных сетей, заключение договоров на оказание коммунальных услуг — кроме услуг по поставке и распределению электрической энергии и природного газа. Жители могут поручить ему осуществлять учет и распределение коммунальных услуг или открывать для расчетов текущий спецсчет. По письменному заявлению совладельца управляющий может получить полномочия действовать от его имени в решении спорных ситуаций с коммунальщиками. Жалобы жителей он обязан отправить исполнителям услуг в течение пяти рабочих дней. Такая же норма предусмотрена законом и в «обратную сторону» — от коммунальщиков к управляющему. Возникшую проблему они должны решать вместе. То есть совладелец может не беспокоиться, что на его жалобу будет дан ответ «это не наш вопрос», и он будет вынужден самостоятельно искать контакты необходимого специалиста.

Платить за услугу по управлению многоквартирным домом совладельцам придется на уровне цены, представленной в конкурсном предложении его победителем. И не исключено, считают эксперты, что «принудительно» проведенные конкурсы и утвержденные ими тарифы приведут к общественному недовольству. Ведь значительная часть совладельцев получит новую стоимость услуги за управление, «победившую» в условиях пока что невысокой конкуренции на рынке управляющих. А эта договорная цена практически не может быть ни проверена, ни обжалована.

2 О газовой безопасности

газовые тарифы

Управляющая компания услугу по поставке и распределению газа не предоставляет. Так что — новый закон перекладывает на жителей многоэтажек обязанности и ответственность за техническое обслуживание внутридомовых газовых сетей? Это, конечно, не так. Ведь совладельцы для этого ни необходимых навыков не имеют, ни соответствующих разрешений. Притом очевидно, что осуществляться обслуживание должно регулярно и качественно. И, к сожалению, немалое число несчастных случаев, связанных с неправильной эксплуатацией природного газа, это правило подтверждают.

Новый закон регулирует сложившуюся ситуацию по-новому.

Компанию, которая будет обслуживать внутридомовые газовые сети, могут выбрать сами совладельцы. И это совсем не обязательно должен быть обл­газ. Поставщиком услуги может быть любой субъект, имеющий государственное разрешение на соответствующие работы. При этом за безопасность эксплуатации внутридомовых газовых сетей отвечает именно компания, а не совладельцы, заключившие с ней договор.

Заключить его должны либо совладельцы индивидуально, либо, по их решению, управитель многоквартирного дома. В последнем случае, где потребителем, как единым лицом, являются все жители, оператор несет ответственность за внутридомовую газовую сеть в целом.

Ранее мы рассказывали о том, какие сюрпризы ожидают ОСМД, ЖКС и ЖСК по новому закону о ЖКХ.

3 О новой платежке за газ: уже третьей по счету

Стоимость услуги определяется по согласованию. Оплата может осуществляться отдельными платежками каждым совладельцем по индивидуальным квитанциям. А может — единым платежом. В этом случае поставщик услуги уведомляет об общей сумме, которую должен уплатить дом, а, к примеру, ОСМД распределяет ее между потребителями.

Если совладельцы вообще никого не выбрали и не заключили никакого договора, считается, что они автоматически присоединились к договору с облгазом.

Изменения вступят в силу не раньше, чем соответствующие типовые договоры будут утверждены. До этого времени за обслуживание внутридомовых газовых сетей платить не придется.

4 О «чужой» территории

Предполагает закон и восстановление справедливости в спорном вопросе оплаты за придомовую территорию.

Согласно законодательству, определяется она, как территория вокруг многоквартирного дома, закрепленная актом на право собственности или пользования и предназначенная для его обслуживания.

Согласно обязательному перечню работ (услуг) по содержанию многоквартирного дома, исполнителями учитывается и услуга по уборке придомовой территории. Хотя жители могут совершенно аргументированно требовать ее отмены. Новый закон четко уточняет статью 5 Закона «О ЖКХ», определяющую, что содержание придомовой территории включается в состав услуг, только если по данным Государственного земельного кадастра она находится в собственности либо пользовании совладельцев многоквартирного дома. Так что плату за уборку неоформленной придомовой территории можно будет включать в смету содержания дома только по доброй воле совладельцев. А также — по согласованию с органом местного самоуправления границ и площади участка, который жители готовы содержать.

Правда, норма эта вступит в силу только с 1 января 2023 года. Кабмину же поручено разработать законопроекты, позволяющие урегулировать вопрос реализации совладельцами права на получение в пользование или собственность земельных участков, на которых их многоквартирные дома расположены. А также — относящихся к ним придомовых территорий, строений и сооружений.

Вместе с тем органы местного самоуправления должны до 31 декабря 2021 года определить границы этих участков, согласно проектам землеустройства.

5 Об электронном реестре и капремонте

Закон дал право Кабмину утвердить порядок ведения электронного реестра многоквартирных домов.

Информацию для него должны хранить и передавать органы местного само­управления. А также — обеспечивать к ней доступ.

К таким сведениям относятся: документы, на основании которых многоквартирный дом принят в эксплуатацию; технические паспорта домов и придомовых участков; планы инженерных сетей; документы, подтверждающие право собственности или пользования придомовыми участками; документация, касающаяся проведения капитального ремонта.

Кроме того, в горсовете должны храниться протоколы общих собраний совладельцев многоквартирных домов. Решения, принятые на них, обязаны размещать на официальных веб-сайтах.

Кстати, в Одессе работа по созданию электронных паспортов многоквартирных домов началась еще в январе. Правда — только находящихся на обслуживании ЖКС.

Входит туда и лицевой счет домов. Так что жители смогут увидеть, сколько денег они заплатили за услуги, а сколько есть в наличии на ремонт и благоустройство.

Правда, иногда ОСМД принимают дома, которые город не ремонтировал десятилетиями. И конечно, «обслужить» такое здание — крышу перекрыть, лифт отремонтировать — совладельцам будет совсем непросто. А на сегодняшний день нормы об обязательном участии бывшего балансодержателя — то есть горсовета — в капремонте упразднены. Значит, формально городские власти в связи с созданием ОСМД и списанием дома с баланса проводить капремонт не должны. Но на днях в Одессе презентовали таки программу софинансирования капитального ремонта многоквартирных домов. Остается ждать, когда она будет принята горсоветом.

Ранее мы рассказывали о том, как мы будем платить абонплату за тепло и воду по новому закону о ЖКХ.