Безцінна земля або земля за безцінь: скільки коштує земельний пай на Одещині?

Продала землю і купила дрова та ковбасу

Почнемо з розповіді моєї знайомої вісімдесятирічної бабусі з селища Буджак:

– Ці ціни та ця клята війна мене доб’ють. В мене пенсія 3600 гривень. Раніше, коли чоловік був живий, якось легше було – в нього пенсія трішки більша була, тож ми якось виживали. Воно ж неважливо – лампочка світить для одного чи для двох. Помер мій Степан, і я геть збідніла. Грошей ні на що не вистачає. Тут ще зима, хату топити треба, дрова та вугілля дорогі. Що робити – замерзати? А в нас чотири гектари землі залишилось – це ті, що по два гектари на особисте господарство давали. Ось і вирішила я її продати. Земля у фермера в оренді була, йому і запропонувала. А він каже: «Баба Марія, вибачте, але можу дати тільки сорок тисяч за гектар. Єдине, що можу взяти на себе оформлення».

Я так прикинула, то це ж великі гроші – 160 тисяч. Оце я заживу! Тим паче, люди кажуть, що землю нашу зовсім можуть забрати. Правда, діти мене сварять, кажуть, навіщо продала – закінчиться війна і вартість зросте. Тільки є таке прислів’я: близька соломка краща далекого сінця. Скільки мені залишилось жити? А так хоч ковбаски собі іноді куплю, та й дров заготувала на кілька років наперед. Хоча деколи сумніваюсь – може, даремно продала, може, справді подорожчає? Ось ти журналістка, розумна людина, як гадаєш? – спитала баба Марія.

Читайте також: Земля без оранки: як аграрії з Одещини пристосовуються до кліматичних змін

За роз’ясненнями я звернулась до експертів Алли Карамаврової і Михайла Парушева.

У селі без землі не вижити

Алла Карамаврова, виконувачка обов’язків начальника відділу земельних ресурсів Бессарабської громади:

– В країнах Європи земельний ринок працює давно, тому там вже накопичено досвід, проаналізовані ризики, законодавчо врегульовано. У нас він запрацював лише в липні 2021 року, причому доволі повільно. Наші люди не поспішають продавати свої гектари. Бо в селі без землі зараз не вижити.

Вартість землі сільськогосподарського призначення в Україні залежить від нормативно-грошової оцінки землі, її площі та типу ґрунту. Ми мешкаємо в зоні ризикованого землеробства. У нас гектар коштує в середньому 800-1000 доларів. Низькою є ціна не тільки через військовий стан, а й тому, що аналіз ґрунту проводився ще у вісімдесяті роки. За цей час багато що змінилося: аграрії почали використовувати сучасні технології, дорогі добрива, на багатьох ділянках, особливо де були сади, виноградники, проведена рекультивація. Добре би було після війни провести аналіз ґрунту і збільшити нормативно-грошову оцінку.

У Бессарабській громаді 87553 гектарів землі. Є землі комунальної власності, незатребуваної власності – господарі померли, а спадкоємці не вступають у свої права тривалий час. Щоб землю не доводити до запустіння і щоб вона приносила прибуток в бюджет, ми такі ділянки виставляємо на аукціон. Одразу хочу зауважити, що громада не продає землю, вона продає право на оренду, яка у нас становить сім років. Звичайно, для аграріїв це мало, адже потрібен не один рік, щоб занедбану ділянку довести до ладу. Проте якщо орендар вирішить подовжити оренду, він має пріоритетне право зробити це за місяць до закінчення угоди.

Стаття на тему: Ринок землі: чому сільгоспугіддя на Одещині серед найдешевших

Однак проблеми не лише в низькій вартості землі. Досі є люди, які використали своє право на землю, але не дооформили документи, не отримали кадастрові номери. За останні 15 років в Україні три рази змінювалася система обліку землі. Спочатку давали сертифікати, потім «жовті» державні акти без кадастрових номерів, потім з кадастровими номерами. Пізніше реєстрацію права власності на землю і реєстрацію земельної ділянки почали робити окремо, через що виникла плутанина. Людям довелося заново переоформлювати землю, а це все гроші, час. У селі Вільне взагалі розподіляли землю за жеребком, а в цьому селі здебільшого були виноградні плантації, ріллі дуже мало. Ось і дісталися людям земельні ділянки зі старими виноградниками – там треба було проводити рекультивацію, а це дорого. То люди усе покидали, навіть сертифікати не переоформили. Правда, зараз сюди «зайшов» холдинг і почав скуповувати ці ділянки, тож люди почали потроху наводити лад у документах.

На мій погляд, добре, що було введено мінімальне податкове зобов’язання (МПЗ) – за ним власник чи користувач ділянки, віднесеної до сільгоспугідь, сплачує мінімальну суму податків. Це посприяло «виходу з тіні» саме власників землі, адже платіжку на МПЗ отримує власник. А відносини з пайовиками влаштовані так, що земельні витрати орендодавців компенсує орендар. Тому аграрії і були вимушені «засвітитися». Інакше власник може передати ділянку іншому підприємству, яке сплачує все офіційно, і забути про платіжки від податкової по МПЗ.

Щодо продажу, раджу не поспішати це робити. Впевнена, земля буде дорожчати. Що б там не казали, аграрний бізнес, хоч і тяжко, але прибуток дає. До речі, в нашій громаді останніми роками спостерігається добра тенденція – у сільське господарство прийшли молоді керівники, фермери. А молодь прагне робити прибутковий бізнес.

«Якщо ти господар, з голоду не помреш»

Михайло Парушев, начальник відділу земельних ресурсів Буджацької громади:

– Згоден, що сорок тисяч гривень за гектар – це замало. Але впевнений, вартість буде зростати. До речі, найдорожча земля в Україні в Івано-Франківській області – в середньому 102 тисячі гривень за гектар. У Львівській – 101 тисяча, Закарпатській – 90 тисяч, Київській – 75 тисяч. В Одеській середня ціна – 48 тисяч гривень. Усе залежить від нормативно-грошової оцінки ділянки, від її розташування, характеристики ґрунту. Наприклад, в нашій громаді у Вознесенівському старостаті земля коштує 25 тисяч, у Миколаївському – 41 тисячу, а у Лісненському – 71 тисячу, є ділянки, які коштують і 100 тисяч гривень.

Вас зацікавить: Як не втратити права на земельну ділянку: поради нотаріусів

Основні надходження в місцевий бюджет йдуть саме з земельних податків. Загальна площа землі в Бородінській громаді – 93541 гектар. Перед війною ми провели повну інвентаризацію та перші на Одещині створили офіційний геопортал громади – тут можна побачити, де і які є земельні ділянки.

Недощавно нам передали в комунальну власність 500 гектарів землі, що належала школам. Під час розпаювання сільгоспгосподарств школам надали землю, яку вони віддали в оренду аграріям, за плату з оренди закриваючи фінансові проблеми. Тож на державному рівні вирішили, що, оскільки земля передавалась школам для дослідних і навчальних цілей, а не для здачі в оренду, передати її громаді.

Чесно кажучи, не розумію, навіщо зараз продавати землю. Ну отримаєш ти сорок тисяч, за кілька місяців їх витратиш, і все. А здавши в оренду, кожен рік отримуєш 700-800 кілограмів зерна на гектар, тож є чим домашню живність годувати – це тобі і яйця, і м’ясо, і молоко. У селі, якщо ти господар, з голоду не помреш.

Перед війною ми багато ділянок роздали мешканцям громади. Зараз процедура передачі призупинена. Гадаємо, що після війни цей процес продовжиться. Першочергове право на отримання землі матимуть наші захисники, які проливали за неї кров.

Замість постскриптуму

Пані Ірина з села Соборне Бессарабської громади має три паї – шість гектарів. Продавати землю не збирається.

– Ця земля нас годує. Коли стає зовсім скрутно – ми звертаємося до орендарів, нам дають гроші навіть наперед. Ми з чоловіком написали заповіти на онуків, а не на дітей. Сподіваємось, коли вони виростуть, наша земля буде мати справжню, гідну ціну. Я в це вірю. Нас вже, може, й не буде, а онуки отримають корисний, цінний спадок. Можливо, вони навіть і не продадуть її, а будуть самі цю землю обробляти.

Де найдорожча земля?

За даними Євростата, найдорожча земля в Швейцарії – 70  тисяч євро за гектар. Далі йдуть:

• Нідерланди – 63,7 тисячі євро за гектар;
• Австрія – 42 тисячі євро за гектар;
• Ірландія – 39 тисяч євро за гектар;
• Німеччина та Англія – близько 30 тисяч євро за гектар;
• Італія, Бельгія, Данія – в середньому 25 тисяч євро за гектар;
• Іспанія – 16 тисяч євро за гектар;
• Греція, Фінляндія – 11 тисяч євро за гектар;
• Польща – 10 тисяч євро за гектар;
• Чехія – 8 тисяч євро євро за гектар.

Найдешевша земля – в країнах Балтії та на Балканах, у середньому вона коштує 2-3,5 тисячі євро за гектар.

На знімку: Водій сільгосппідприємства «Делень» (селище Буджак) Олександр Замфіров заглядає у майбутнє (архівне фото)