Кому должны платить одесситы за обслуживание дома: ЖЭК или управляющий компании

Кто кого обслуживает?

Передел одесского рынка жилищных услуг начался в марте 2024 года. Ошарашенные совладельцы вдруг начали получать платежки за содержание домов и придомовых территорий не только от частных управляющих компаний, в ведении которых их дома находились в последние годы, но и от внезапно «реанимированных» муниципальных ЖКСов.

Сначала большинство одесситов решило не платить никому. Казалось логичным подождать разрешения ситуации. Правда, тем, кто зависит от жилищных субсидий, пришлось платить все же – ЖКСам. В департаменте соцзащиты признают только муниципальные коммунальные сервисы.

Выяснить, какая компания обслуживает дом, совладельцам очень сложно. Казалось бы, разместите на муниципальном сайте соответствующие списки – и проблема будет решена. Но городские власти держат эту информацию в «строжайшей тайне». А за право значить в своем ведении и начислять плату за обслуживание между частниками и ЖКСами продолжаются бесконечные суды.

Решить проблему, похоже, можно одним способом – обратиться в компанию за предоставлением услуг. Именно таким образом жильцы многоэтажки на Фонтанской дороге, 7, регулярно получавшие платежки от ЖКС «Фонтанский», узнали, что дом находится в управлении УК «Сервис Плюс». Такой официальный ответ поступил от председателя Приморской райадминистрации Марата Королева.

Совладельцы многоэтажки на Адмиральском проспекте, 22, обратившись за услугой к УК «Сервис Плюс», от которой получали платежки, выяснили, что принадлежит их дом к ЖКС «Черемушки».

Битва за теплосети

Но в преддверии отопительного сезона ситуация изменилась. Конкурирующие компании просто наперегонки рвались предоставлять свои услуги совладельцам. А именно – подготовить домовые отопительные системы. Состояние готовности теплосетей, как известно, уполномочено контролировать КП «Теплоснабжение города Одесса».

– ЖКС «Вузовский» поставил ультиматум: если мы не заключим с ними договор, то останемся без отопления, поскольку город не будет допускать управляющие компании к теплосчетчикам, и все ремонты смогут проводить только городские службы, – рассказывает жительница дома на Люстдорфской дороге 58А Светлана. – Пришлось выбирать старшего и «сдаваться» «Вузовскому».

Совладельцы дома на Гераневой, 10, «сдаваться» не захотели. В результате «специалисты» ЖКС «Черемушки», сбив кувалдой замки, просто ворвались в подвал, где расположен элеваторный узел отопления. К тому же разбили систему, устроив потоп.

В целом, для жителей разгул коммунальных страстей нередко заканчивался плачевно. Но вместе с тем появились инициативные группы совладельцев, которые, перейдя в ЖКСы, начали их активно атаковать. Вынуждали коммунальщиков делать то, что до разборок они не делали никогда: чистить подвалы, ремонтировать канализацию, спиливать деревья.

Читайте также: ЖКСы против управляющих компаний: какие квитанции оплачивать одесситам

Кто кого засудит?

Между тем, частники сдаваться не собираются. В декабре прошлого года компания «Сервис Плюс» подала иск против ЖКС Фонтанский в Хозяйственный суд Одесской области. Компания потребовала обосновать правомерность начислений платы за СДПТ в 182 домах, находящихся в ее управлении. По словам директора «Сервис Плюс» Геннадия Иваницкого, в ЖКС настаивают, что начисления произведены исходя из договоров, подписанных в результате состоявшегося в 2017 году конкурса. Правда, забывают при этом, что в 2020 году эти дома они сами списали с собственного баланса. И сейчас между совладельцами и «Сервис Плюс» существуют действующие договоры.

Однако Иваницкий умалчивает, что за время «коммунальных войн» компания договоры с жителями переподписала. То есть, похоже, переход домов в управление «Сервис Плюс» действительно происходил с нарушениями. Но можно ли это доказать сегодня? Поэтому дело затянулось. Суд перенесен на 27 января.

Коварный ГЕРЦ и ложные платежи

Пока суды переносят заседания, совладельцам, решившим дождаться логического разрешения ситуации, стали приходить уведомления о задолженности.

– Договор с «Сервис Плюс» перезаключили два года назад. Причем, первоначально заключение договора с этой компанией приветствовало очень много жителей, – отмечает владелец квартиры на Фонтанской дороге, 16, Вадим Барский. – То есть это не было единолично кем-то принятое решение. В конце декабря неожиданно узнал, что у меня долг по оплате за четыре месяца. А я регулярно платил все это время – онлайн, по квитанции, которую выставляет ГЕРЦ. Оказалось – платежи шли ЖКС «Фонтанский».

Борясь с конкурентами за рынок жилищных услуг, мэрия скооперировалась с компанией ГЕРЦ. В результате – управляющие компании из платежек удалили, а вместо них добавили ЖКСы. И многие одесситы автоматически оплачивали счета муниципальных сервисов, которые реальных услуг им не предоставляли.

Договор без свободы сторон?

Тариф за СДПТ от коммунальных предприятий приятно отличался от тарифа от «Сервис Плюс». А чтобы у плательщика не возникали ненужные мысли о наличии договоров с компаниями, которые начисляют плату за услуги, на платежке указано: «Оплачивая услуги КП ЖКС «Фонтанский», лицо принимает оферту и соглашается с условиями публичного договора».

– Мы привыкли, что классический договор заключается двумя сторонами: они подписывают один и тот же документ. Но бывают такие способы заключения договора, когда стороны обмениваются документами под названиями оферта и акцепт. То есть – ЖКС отправляет письмо, в котором описывает свои условия. А житель в ответ должен отправить документ, подтверждающий, что он с ними согласен. Это классическая формула использования оферты и акцепта. Но, возможно, сейчас они толкуют это так, что договор может быть заключен путем совершения одной стороной конклюдентных действий? В гражданском праве это действия лица, которые выявляют его волю установить правовые отношения, но не в форме устного или письменного волеизъявления, а своим поведением, по которому можно сделать определенный вывод о конкретном намерении. То есть – если совладелец не возражал и начал платить ЖКС, то своими действиями подтвердил принятие договора, – объясняет Вадим, юрист по профессии.

– Но я не думаю, что в коммунальной сфере это возможно. В классическом договоре есть свобода сторон. И стороны могут изменять содержание договора по своему усмотрению. А в этом случае одна сторона зафиксировала условия, а вторая – может только их принять или не принять. Изменить эти условия она не может. Такие договоры называются публичными договорами. В то же время, закон №417 «О особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» четко говорит, что единственным способом изменения управляющего или изменения тарифа многоквартирного дома являются общие собрания совладельцев. И только их решение имеет законную силу. К тому же, согласно закону, городская власть никак не может влиять – запрещать или навязывать – на выбор управляющего совладельцами.

Читайте также: Нет отопления или едва теплые батареи: куда обращаться и как получить компенсацию

Тайная сделка

– Узнав о задолженности, я очень удивился: мне и в голову не приходило, что счет может выставлять организация, которая де-юре с тобой договор не заключала, – признается Вадим. – Пошел в ЖКС «Фонтанский». В холле висел образец заявления о возврате денег – то есть людей с таким вопросом приходило много. Но когда повалила масса жителей, думаю, их руководство приняло решение такие заявления не удовлетворять. И деньги мне так и не вернули.

Совладельцам, получающим двойные платежки, юристы советуют, прежде всего, выяснить, кто именно имеет юридическое право управлять их домом. Для этого потребовать у коммунальщиков предъявить договор на управление, акт приемки технической документации, протокол общего собрания жителей. Но, как правило, добиться этого нельзя ни от ЖКС, ни от частников. Не удалось увидеть договор, заключенный с его домом, и Вадиму.

– В ЖКС ссылались на то, что сейчас идут суды. И в конце концов «Сервис Плюс» будет признан банкротом, а все задолженности по нему будут уничтожены. Поэтому нужно ждать решения суда, – рассказывает Вадим. – Свою уверенность объяснили тем, что во время перезаключения договора с «Сервис Плюс» многие совладельцы эвакуировались. И таким образом, результаты собрания, в которых участвовали менее 50% жителей, не могут быть законными.

Заложники ситуации

Пока Вадим платежи остановил – не хочет, чтобы в конце концов его деньги исчезли.

В то же время коммунальные проблемы собственников не спешат решать ни «Сервис плюс», ни ЖКС «Фонтанский».

«В половине моей квартиры нет отопления, а стороны хозяйственного спора не желают мне помочь. Считаю, что обслуживающая компания не хочет ничего делать, поскольку может вскоре потерять дом, а ЖКС формально его не обслуживает», — предполагает Вадим.

Вместе с тем, юрист думает, что коммунальное предприятие по сравнению с частной компанией все же больше внушает доверие. Так или иначе, учредителем ЖКСа является орган местного самоуправления. И совладелец может каким-то образом пытаться взыскать безосновательно уплаченную сумму. А если частник будет признан банкротом, то ничего не поделаешь. Активы пропадут, удовлетворят крупных кредиторов – типа мусорных компаний. А жильцам вряд ли что-то вернут. Уже есть пример, когда плательщикам не вернули платежи, сделанные в пользу Одесского УЭГГ- Управления эксплуатации газового хозяйства «ОДЕССАГАЗ».

– Честно скажу, я – юрист, и я только могу развести руками, – признается Вадим. – Мы стали заложниками этой ситуации. К сожалению, законы не всегда пишут так, чтобы они оптимально регулировали правоотношения.