Новости Одессы и Одесской области

Битва за подвалы: как одесситам отстоять права на свои помещения?

Битва за подвалы: как одесситам отстоять права на свои помещения?

Помещения в жилых домах, а особенно в историческом центре Одессы, – лакомый кусочек для желающих
заполучить недвижимость в престижном районе. Почему-то мэрия считает, что находятся они в коммунальной собственности, хотя на самом деле — принадлежат совладельцам домов. Но город и предприниматели это игнорируют, продолжая заключать между собой договоры аренды и даже купли-продажи. При этом одесситы лишаются доступа к коммуникациям, а также тех средств, которые могли бы использовать на содержание дома. Недавно в Приморском районе ОСМД отсудило-таки у горсовета свои подвалы. «Одесская жизнь» выясняла, как им это удалось, – чтобы все одесситы знали, каким путем нужно идти, чтобы отстоять свои права.

ОСМД против горсовета

подвалы одесса кузнечная

ОСМД «Кузнечная, 20/22» было создано в 2016 году. Отремонтировали водопровод, начали приводить в порядок дом. Отреставрировали старинные кованые ворота, а во дворе запустили фонтан. А вот подвалы были заброшены.

В фасадном подвале площадью 60,7 кв. м, по словам жильцов, сначала располагался какой-то офис. Потом помещение постепенно превратилось в ночлежку для бездомных. Стены ободраны, валяются дохлые крысы. Вентиляции нет – воздуховоды забиты. А когда забивалась канализация, подвал утопал в нечистотах.

– Самостоятельно навести там порядок мы бы не смогли. Потому решили сдать подвал в аренду. Пусть арендаторы там ремонт сделают, а за счет проведенных работ мы им уступим в арендной плате, – рассказал председатель ОСМД Александр Казаков.

подвалы одесса

Председатель ОСМД Александр Казаков

Половину подвала сдать удалось. Арендаторы сделали ремонт, провели электричество. А жильцы восстановили вентиляцию – подвал стал подсыхать, дом – понемногу избавляться от сырости. А другая часть подвала, как выяснилось, с 2004 года находилась в собственности Одесского горсовета.

подвалы одесса

И совладельцы решили восстановить свое право на него. Ведь, согласно действующему законодательству, подвалами, подсобками, чердаками без согласия жителей никто не может распоряжаться – ни мэрия, ни ЖКС, ни райадминистрация.

На общем собрании постановили подать иск в суд. А для ведения дела обратились к адвокату Алексею Мельникову.

– Хотя сначала некоторые жильцы не верили, что выиграем это дело, – вспоминает Александр Казаков. – У горсовета ведь «все схвачено».

И действительно, отсудить свои помещения оказалось не так-то просто. Начался суд в 2018 году и продлился полтора года.

– Горсовет, понятно, мог судиться с нами бесконечно, – считает глава ОСМД. – Ресурсами ведь не ограничен – за счет налогоплательщиков.

Шаг первый. «Требуем признать незаконным!»

Сначала был направлен адвокатский запрос в департамент коммунальной собственности. И там подтвердили, что подвалы площадью 60,7 кв. м и 26 кв. м действительно находятся в собственности Одесского горсовета.

Следующий шаг – обращение в Хозяйственный суд Одесской области с требованием признать незаконным и отменить решение горисполкома в части оформления, выдачи свидетельств о праве собственности и регистрации за Одесским горсоветом нежилых подвальных помещений в доме, а также отменить соответствующие записи в Реестре прав собственности на недвижимое имущество.

Основание для искового требования – Конституция и законы Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», «О приватизации государственного жилищного фонда», «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».

Шаг второй. Обоснуем, почему подвалы – собственность дома

Согласно 382-й статье Гражданского кодекса, «владельцам квартиры в двух- или многоквартирном жилом доме принадлежат по праву общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также сооружения, здания, предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир, а также собственников нежилых помещений, расположенных в жилом доме».

Так что подвалы – общая совместная собственность жильцов, поскольку являются они вспомогательными помещениями, где проходят трубы водоснабжения, стояки отопления, канализационные системы, сети электроснабжения. Что и предусматривает необходимость свободного доступа туда технического персонала. А ОСМД от имени совладельцев на законных основаниях подвальными помещениями управляет и распоряжается. Но как же с уверенностью управлять и распоряжаться, когда права собственности на подвалы нет?

Точки над i

В 2004 году после многочисленных скандалов с новыми «собственниками» подвалов Конституционный суд Украины вынужден был разъяснить: «Вспомогательные помещения многоквартирного дома – это помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жильцов дома. К ним относятся: лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, мусорные камеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения. Они передаются безвозмездно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. Подтверждение права собственности не требует осуществления дополнительных действий, в частности, создания объединения совладельцев многоквартирного дома, вступления в него».

Шаг третий. Готовимся отбивать претензии горсовета

После долгих разбирательств в июне 2020 года суд таки признал решение исполкома незаконным и удовлетворил иск ОСМД. Ответчики же подали апелляцию. Основание – к рассмотрению дела не была привлечена территориальная громада Одессы в лице Одесского горсовета, которая на тот момент была владельцем спорных помещений. Вместе с тем все полтора года разбирательства интересы громады представляли в суде исполком и департамент коммунальной собственности – структурные подразделения Одесского горсовета, то есть территориальной громады.

К тому же апеллянты потребовали повторной строительно-технической экспертизы – засомневались, что в подвалах проходят канализационные трубы. Сходили бы, понюхали, говорят жильцы.

«Зацепился» исполком и за факт сдачи подвала в аренду. Забыли, как сами его внаем сдавали? Вместе с тем на сегодняшний день, согласно статье 21 Закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», принятого в 2015 году, в качестве источника дохода ОСМД предусматривается сдача в аренду вспомогательных помещений и другого общего имущества дома.

Также предметом спора в ходе рассмотрения дела стал факт, что в коммунальную собственность помещение поступило в 2004 году. На момент принятия решения исполкомом утвержденный в 2015-м Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» еще не действовал.

Среди претензий было и то, что истцом по делу выступало ОСМД, а не лично владельцы приватизированных квартир, имеющие право на подвалы согласно Закону «О приватизации государственного жилого фонда». И где доказательства, что они стали владельцами именно на основе приватизационной процедуры, а не гражданско-правовых соглашений – докапывались апеллянты.

«Одно отбили – другое выплыло»

подвалы одесса

Претензии, по сути, смехотворные. И в результате – суд признал право на собственность ОСМД и фасадного подвала, и маленького подвальчика во дворе.

– Где он находится, «хозяева» из горсовета даже не знали, – вспоминает Александр Казаков. – Понятно, их фасадный подвал интересовал – лакомый кусочек.

В общем, удалось доказать, что подвалы – таки вспомогательные помещения. Согласно законодательству, не относятся к ним только те, которые изначально строились для иного предназначения: магазины, парикмахерские, офисы, почтовые отделения. А доказательства создания горсоветом спорных помещений путем нового строительства либо их перестройки, реконструкции в деле отсутствуют.

Так что остались подвалы за совладельцами, которым там еще порядок наводить.

– Сейчас новый судебный иск назревает. Так как подвальные помещения в старинном доме обширны, у нас там еще 120 кв. м имеется. И недавно мне жилец сообщил о том, что наш подвал выставлен на продажу. Так что очередное дело всплывает, – поделился Александр Казаков. – Выяснили, что в 2007 году некая дама оформила эти 120 кв. м в собственность, через месяц продала их другому лицу, а он вскоре – третьему. Мы этого владельца в глаза не видели. А потом оказалось: банк наложил арест на его имущество – естественно, в том числе и на подвал. Я, конечно, сразу Алексею Мельникову звоню: одно отбили – другое выплыло. На каком основании?!

У нас появился Viber канал в котором мы рассказываем о коммунальных платежах, тарифах, льготах и субсидиях. Присоединяйтесь!

*Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Выскажите ваше мнение. Это важно.
Подписаться
Сообщать о
guest
0 комментариев
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
Еще по теме
Все новости

Выбор редакции
Сообщить об опечатке
Текст, который будет отправлен нашим редакторам: