Как одесситы могут избежать жилищно-коммунальной зависимости?

Одесса — практически единственный областной центр Украины, где процесс создания объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) застопорился. Почему? Ответов на этот вопрос великое множество, но главный состоит в том, что одесситы, на мой взгляд, до сих пор уверены в том, что старый ЖЭК надежнее и привычнее нежели любая другая форма управления и эксплуатации жилья.

Коммунальная мифология

«Мифы» о проблемах, возникающих при создании ОСМД, на самом деле, не соответствуют реальности. Один из таких мифов утверждает, что при создании коллектива сособственников жилого дома необходимо 100-процентное согласие всех жильцов. На самом деле, консенсус необходим только для принятия легитимных коллективных решений касательно дома, как совместной собственности, если в нем не создано ОСМД (этот факт подтвержден Гражданским Кодексом Украины). Но такой консенсус на практике недосягаем, и потому жильцы лишены возможности принимать какие-либо законные решения по своим домам. Именно этим и пользуется «коммунальная мафия», навязывая людям без каких-либо правовых оснований в качестве обслуживающей компании исключительно ЖЭК. При этом, практически все ЖЭК в стране работают нелегитимно, поскольку ни один из них не получил консенсусного (100-процентного) решения сособственников о том, что именно этому ЖЭКу они поручают обслуживание.

Единственный способ вырваться из этого замкнутого правового круга — создать ОСМД. Такое решение возможно, если на общем собрании за это проголосуют 2/3 пришедших на собрание собственников жилья.

Такое собрание считается легитимным, если на нем присутствовало более половины сособственников — по численности, а не по площади помещений, пребывающих в их собственности. Это, конечно, правовой казус, потому что не может быть одинаковых прав у людей, если один, к примеру, является собственником 35 кв.м., унаследованных от покойного дедушки, а другой — выкупил половину этажа и является собственником 500 кв.м. В европейской практике за основу приняты пропорциональные доли.

Другая нелепость украинского ЖКХ состоит в том, что жители приватизированного или кооперативного жилья должны принимать решения (капитальный ремонт, отопление и освещение и т.д.) только 100-процентным одобрения. Согласитесь, трудно представить себе жителей обычного многоквартирного дома, которые примут такое решение. Кроме того, в почти в каждом доме есть некоторое количество неприватизированных квартир, принадлежащих асоциальным личностям. И как быть с голосами жильцов этих квартир?

Ситуация в новых домах еще сложнее. Люди становятся рабами застройщиков и созданных ими частных ЖЭКов, которые имеют достаточное количество материального ресурса, чтобы «разбомбить» любые попытки самоорганизации.

Сейчас главными противниками создания ОСМД являются ЖЭКи и ЖКСы. Почему?

После создания ОСМД у ЖКа (или ЖКСисчезает возможность получения легализованой теневой зарплаты. С дома, площадью 20 тыс.кв.м (обычная одесская многоэтажка), нечистый на руку ЖЭК за непредоставленные услуги получает 50-80 тыс.грн. в месяц. 

Существование ЖЭКов и ЖКСов в нанешнем виде возможно только вследствие равнодушия жителей многоквартирных домов к тому, за что и сколько они платят. Обслуживающие организации —ЖЭКи — являются коммерческими структурами. Их интересует, в первую очередь, прибыль. Потому ЖЭКи, зачастую контролируемые чиновниками местных райадминистраций, стараются уменьшить расходы и увеличить прибыль, собирая с жильцов деньги под любым предлогом.

Миф о том, что в многоквартирном доме жильцу принадлежит только квартира, отчасти объясняет апатию граждан. Но ОСМД — это механизм, позволяющий жильцам самостоятельно управлять домом. Это механизм принятия коллективных решений. В то время как ЖЭК — всего лишь обслуживающая организация. 

Еще один миф, отпугивающий энтузиастов, состоит в том, что до создания ОСМД необходим капитальный ремонт дома. Один из министров ЖКХ Украины Анатолий Близнюк откровенно сказал, что с 98-го года на капитальный ремонт жилищного фонда в Украине не выделялось ни копейки. Действительно, многоквартирные дома являются коллективной частной собственностью и выделение каких-либо средств на ремонт такой собственности считается нецелевым расходованием средств. Такое происходит только в там случае, если местные чиновники хотят «попилить» бюджет. Из выделенных средств на ремонт жилищного фонда расходуется только процентов 10, а остальные деньги «осваивают» чиновники и «нужные люди». Но создается видимость того, что кому-то что-то сделали…

Со своим Уставом

Создание ОСМД начинается с учредительного собрания, на котором должны присутствовать более половины совладельцев дома. Для создания ОСМД необходимо, чтобы идею поддержали не менее 2/3 пришедших на учредительное собрание. При этом, для кворума достаточно более половины собственников жилья. Голосование следует провести в письменном виде — участники должны заполнить специальную форму, образец которой можно получить в районной городской администрации.

ЖЭК не отдаст коммерчески привлекательный дом ОСМД без боя. Обычно сотрудники ЖЭКа стараются «уговорить» нескольких жильцов дома оспорить законность создания ОСМД в суде. Поводом для обращения в суд служат формальные нарушения установленной процедуры. Поэтому все правоустанавливающие документы ОСМД должны быть составлены безупречно.

Если хотите порядка в обслуживании дома — внимательно подойдите к разработке Устава ОСМД. Этот документ должен быть составлен таким образом, чтобы избежать ситуации, когда правление ОСМД фактически захватывает власть в доме, а остальные его совладельцы не могут повлиять на него. Поэтому в Уставе необходимо зафиксировать пункт о создании ревизионной комиссии, о регулярных отчетах правления на собраниях и т.д. «Типовой устав» ОСМД можно брать за основу, но следует понимать, что каждый дом имеет свои особенности, которые необходимо учитывать. 

После утверждения правоустанавливающих документов их необходимо зарегистрировать в районной городской администрации. Данный процесс может затянуться, но обычно на это уходит около двух месяцев. После регистрации ОСМД как юридическое лицо должно открыть счет и получить печать. 

Изгнание «потрошителя»

Далее предстоит самое сложное — изгнание потрошащего карманы жильцов ЖЭКа.

Прежде всего ОСМД нужно заключить договоры на предоставление жилищно-коммунальных услуг. С подрядчиками по вывозу мусора и уборки дома проблем возникнуть не должно — на этих рынках предложений много. Основные сложности связаны с монополистами. Например, с такими, как Инфоксводоканал. Как правило, предприятия-монополисты поначалу отказываются подписывать контракт на поставку услуг с ОСМД, мотивируя это тем, что у них есть действующий контракт с местным ЖЭКом. Для заключения нового они требуют собрать множество документов, которых у ОСМД нет, поскольку ЖЭК обычно отказывается их передавать. 

Гораздо проще добиться, чтобы ЖЭК самостоятельно разорвал контракт на поставку услуг. Самый простой способ это сделать — отрезать ЖЭК от денежных потоков. Необходимо, чтобы жильцы перестали платили по платежкам ЖЭКа (обычно, такие платежки значительно больше, чем платежки ОСМД и жильцы охотно идут на такой шаг). 

Другой рычаг воздействия на ЖЭК — жалоба в местное отделение Антимонопольного комитета. Формулировка примитивная и действенная: ЖЭК естественный монополист и злоупотребляет своим положением, не позволяя работать ОСМД. 

Друзья человека

ОСМД сегодня альтернативы нет. Оставлять на обслуживание свой дом ЖЭКу – тупиковый вариант: ни один ЖЭК не заинтересован инвестировать в жилищный фонд, это для него нецелесообразно и экономически невыгодно. Зачем ЖЭКу вкладывать деньги, если жильцы, так или иначе, но будут оплачивать коммунальные услуги. Даже несмотря на то, что им на голову сыпется штукатурка в подъезде, не работают лифты и вовремя не вывозится мусор.

Поэтому, если люди готовы поддерживать свой дом, улучшать условия проживания в нем и вкладывать в это деньги — нужно создавать ОСМД. А для того, чтобы минимизировать риск попадания в правление недобросовестных лиц, необходимо прописывать в уставах четкие правила их выборов и отзыва. Например, проводить выборы в правление голосованием не по принципу «один собственник – один голос», а взяв за основу площадь жилья: «сколько квадратных метров в собственности – столько голосов». Причем эту норму пора бы закрепить как базовую на законодательном уровне.

Ну а если жильцы, несмотря на уговоры и аргументы, дискуссии и ссоры все-таки не соглашаются создавать ОСМД? Такая ситуация, отнюдь, не редкость. Здесь альтернативой может стать назначение управляющего домом. К слову, эта профессия совсем недавно появилась в классификаторе профессий Украины. Современно и престижно, а главное, на потребу дня и в рамках реформирования ЖКХ. Быть может, самое время вспомнить классическую фразу о том, что «управдом – друг человека»?

Автор: Вячеслав Воронков