Из одесситов вытягивают деньги

Споры недовольных жильцов с соседями-автовладельцами, как правило, завершаются рассуждениями: мол, двор — это территория общая, а значит и моя. Поэтому где захочу, там и буду автомобиль парковать и мыть…

Примерно такие же слова можно услышать и от хозяина ларька, и от любителей игры в домино, расположившиеся рядом, и от роллеров, рассекающих по асфальту внутриквартального проезда.

Так чья она — придомовая территория: коллективная собственность жителей дома или принадлежит ЖЭКу? Кто обязан следить за чистотой и порядком на ней? Кто несет ответственность за ее освещение, вывоз мусора, полив в жаркое время года? Почему в разных районах города за ее обслуживание платят по-разному? Простые и одновременно сложные вопросы дворовой жизни.

Секрет коммунальщиков

Придомовая территория, предназначенная для обслуживания многоквартирного дома, устанавливается актом на право собственности или пользования земельным участком. Согласно действующих Законов и Правил, определяется механизм формирования тарифов на услуги. После заключения договора по содержанию домов и придомовых территорий (между исполнителем услуг и их потребителем), органы местного самоуправления утверждают тарифы на жилищно-коммунальные услуги. Также определяются стоимость, периодичность и сроки выполнения работ.

Если к тарифу на услуги по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий в расходы по текущему ремонту не отнесены расходы, к примеру, на текущий ремонт колдобин в асфальтовых тротуарах, то орган, утверждающий тарифы, должен определить источники финансирования подобных работ.

Так диктуют официальные документы. А как обстоят дела в реальной жизни? Удивительно, но 90% многоэтажных домов Одессы не имеют официальных границ придомовых территорий. Во-первых, это выгодно коммунальным службам: чем больше площадь придомовой территории, тем больше платят жильцы за ее содержание. Во-вторых, это выгодно Горсовету, который выделяет земельные участки из придомовой территории для организации автостоянок и торговых объектов. По сути, он самовольно распоряжается участком, принадлежащим жителям домов.

В то же время, не существует никаких препятствий, чтобы на основании генплана города определить размеры и изготовить план придомовой территории для каждого отдельного многоквартирного дома. Так же в проекте любого многоквартирного жилого дома есть план благоустройства, в котором обозначены необходимые сооружения и элементы — детские площадки, газоны, лавочки.

В стоимость оплаты квадратного метра жилья входит стоимость благоустройства проектной придомовой территории. То есть, лавочки, детские качели, тротуары – это инвестиции жильцов конкретного дома, которые защищены законом. Даже ровная площадка, на которой, как любят говорить чиновники, ничего нет, – это инвестиции жильцов, которые по-строительному называются «вертикальной планировкой».

Теперь – главное. Нельзя всего лишь нормативным актом органов местного самоуправления (решением Горсовета о выделении земельного участка возле дома на «ничейной» территории) отменить конституционное право жильцов на собственность — объекты недвижимости (тротуары, лавочки, газоны), расположенные на придомовой территории. Как инвесторы и собственники этой землей и объектами на ней могут распоряжаться только жильцы. Без их согласия выделение земельных участков во дворах домов – «рейдерское» посягательство депутатов на частную собственность. А говоря прямо, продажа Горсоветом чужой собственности из-за незнания своих прав собственниками (жильцами). И потому жильцы имеют право защищать любым способом свое конституционное право на собственность.

Дворовая арифметика

Тарифы за содержание домов и придомовой территории для населения были установлены пять лет назад, в 2008 году. В это время возмещение фактических затрат на предоставление услуг ЖКХ по Одессе составляло в среднем 42%. Постоянные убытки коммунальщиков создали кризисную ситуацию: из-за отсутствия оборотных средств на выполнение необходимых работ катастрофически ухудшился жилищный фонд.

В результате тариф был увеличен почти в четыре раза и возрос с 0,60 грн. до 2,29 грн. в месяц за 1 кв. метр общей площади квартиры. Во время подготовки расчетов по новым тарифам были допущены массовые ошибки. Депутатская комиссия во главе с Алексеем Гончаренко эти ошибки обнаружила и заставила привести тарифы в соответствие с номами и стандартами ЖКХ. В результате тариф был снижен в среднем на 54 копейки и составил в среднем по Одессе — 1 гривня 75 копеек, в результате чего одесситы сэкономили 7 миллионов гривен.

Что представляет из себя тариф на содержание придомовой территории сегодня? Согласно действующего Порядка формирования тарифов на услуги по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, тарифы на услуги рассчитываются в зависимости от запланированных количественных показателей услуг и утверждаются на сессии Горсовета для каждого дома в отдельности.

Например, в коммунальном предприятии (КП) «Домоуправление №18» за поливку газонов и клумб жильцы дома №11-а по улице Космонавтов платят 2,20 грн., в доме №13 по улице Краснова — 3,51 грн., а на улице Краснова, 2 эта услуга стоит 3,79 грн. Аналогичная ситуация сложилась по всем тарифам и по всем без исключения жилым домам, стоящим на балансе Горсовета. Такая разница объясняется техническим состоянием домов и удаленностью их от магистральных инженерных сетей. Жильцы любого дома могут проверить экономическое обоснование любого тарифа за исключением одного — оплаты за земельный участок, на котором располагаются дом и придомовая территория.

А надо ли платить квартплату?

Известный юрист, адвокат из Киева Татьяна Монтян на протяжении 11 лет не платит квартплату (речь идет о содержании дома и придомовой территории). Коммунальщики 16 раз пытались через суд взыскать с нее эти деньги. Все суды она выиграла. В суде она просит коммунальщиков показать план земельного участка, на котором располагается дом и придомовая территория, назвать его кадастровый номер и предъявить госакт на право владения земельным участком. Истцы подобных документов предъявить не могут — и суды отклоняют их претензии.

По словам Татьяны Монтян, украинцы ежемесячно платят за несуществующую придомовую территорию: «Суть заключается в том, что в Украине придомовые территории многоквартирных домов в натуре не выделены, в кадастры не внесены, и где вообще их пределы, не знает абсолютно никто».

Юрист считает, что в Украине формализовано (имеют надлежащие правоустанавливающие документы) менее 10% придомовых территорий. В то же время Татьяна Монтян отметила, что ЖЭКи не имеют никаких правовых оснований обслуживать украинские дома, и потому украинцы могут не платить за указанную услугу.

В Одессе все необходимые документы имеют дома жилищных кооперативов и ОСМД, а дома, являющиеся коммунальной собственностью, подобных документов не имеют. Почему? Потому что заказчиком для разработки и получения этих документов является Горсовет, который не заинтересован в их получении.

У каждого дома должна быть индивидуальная придомовая территория, размеры которой определяются в зависимости от общей площади жилых, вспомогательных и нежилых помещений, этажности зданий, расположения в пределах населенного пункта. Границы земельных участков придомовых территорий устанавливаются по проектам отвода этих участков — в соответствии с проектно-технической документацией и проектом разделения территории микрорайона (квартала) на группы домов (утвержденном органами местного самоуправления).

В проекте деления территории микрорайона устанавливаются также территории (объекты) общего пользования, находящихся в общей долевой собственности. К таким объектам относятся отдельные участки (игровые площадки, площадки для занятий физической культурой, для временного хранения автомобилей, для хозяйственных целей и для выгула собак) и объекты общего назначения для группы домов. Границы установленной придомовой территории закрепляются межевыми знаками на местности.

Такой подробный рассказ о правилах определения придомовых территорий необходим, чтобы одесситы знали: отсутствие юридической и градоустроительной правоустанавливающей документации по границам придомовой территории дает основания коммунальщикам манипулировать с цифрами общей площади земельного участка, за обслуживание которой платят жильцы. Имея на руках юридически обоснованную документацию по площади и границам придомовой территории, жильцы смогли бы контролировать ЖЭК, который предоставляет данные в Горсовет для определения расчета по квартплате. Не исключены ситуации, когда одесситы платят за участки, на которых располагаются близлежащие будки, ларьки, торговые киоски, главной заслугой которых является их близость к жилым домам.

Состав придомовой территории:

• территория под жилым домом (домами);
• проезды и тротуары;
• озелененные территории;
• игровые площадки для детей дошкольного и младшего школьного возраста;
• площадки для отдыха взрослого населения;
• площадки для занятий физкультурой;
• площадки для временного хранения автомобилей;
• площадки для хозяйственных целей;
• площадки для выгула собак;
• другие территории, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и других связанных с ними объектов.

Татьяна Монтян, юрист, адвокат:

«Конституционный суд двумя решениями установил, что дом является общей собственностью всех владельцев квартир. Но об этих решениях почти никто не знает. Для общего имущества, которым является многоквартирный дом, гражданским законодательством установлен такой порядок принятия легитимных, коллективных решений, как консенсус, то есть единогласие».

Уровень окупаемости тарифов на услуги по содержанию и обслуживанию придомовых территорий, установленных в областных центрах Украины, по состоянию на 1 ноября 2013 года.

Данные Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ Украины.

Вячеслав Воронков