Как проходит сделка купли-продажи?

«Моя сестра хочет продать свою квартиру и купить две квартиры — для себя и сына. Расскажите подалуйста, как проходит сделка купли-продажи и о налогах, которые ее ждут. Правда ли, что после оформления у нотариуса надо еще налоги в налоговую инспекцию платить? И сколько?

П.В.Чуланова»

С первого сентября схема сделки купли-продажи претерпела ряд изменений. По словам экспертов, нововведения не отразились на их работе негативно. Даже напротив — многое упростилось.

 Документы для сделки

Продавец и покупатель обращаются к нотариусу, у которого хотят заключить сделку. Оставляют у него следующие документы:

Продавец:

1. Паспорт и идентификационный код;
2. Правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство на право собственности, свидетельство о праве на наследство, нотариально удостоверенные договор мены, договор дарения, договор купли-продажи)
3. Технический паспорт;
4. Выписка о регистрации права собственности на недвижимое имущество;
5. Выписка из реестра прав собственности на недвижимое имущество;
6. Справка о составе семьи и прописке по форме №1 из ЖЭКа;
7. Если собственниками или зарегистрированными в квартире являются малолетние и несовершеннолетние дети до 18 лет, требуется решение опекунского совета исполнительного комитета по месту регистрации ребенка о согласии на продажу квартиры;
8. Паспорт и идентификационный код супруга/супруги, свидетельство о браке. Согласия не требуется в случае, когда квартира не является совместной собственностью супругов и приобретена путем приватизации (до 21 января 2011), на основании договора дарения, получения свидетельства о праве на наследство по завещанию или по закону;

9. Независимая экспертная оценка квартиры (осуществляется субъектами оценочной деятельности, в соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества»).

Покупатель:

1. Паспорт и идентификационный код;

2. Нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги на покупку квартиры, паспорт и идентификационный код супруга/супруги, свидетельство о браке.

   Стоимость услуг при оформлении формируется из следующих составляющих: 1%-пенсионный (от стоимости недвижимого имущества), 1%-госпошлина (от стоимости недвижимого имущества), нотариальные услуги, налог на прибыль (в соответствии с п.172.1, ст.172 Налогового кодекса Украины) или не оплачивается, или составляет 5% в зависимости от ситуации.

Безналичный расчет

Итак, документы — у нотариуса. Теперь поговорим о новшестве этого года — введение безналичного расчета. Если сумма сделки превышает 150 тыс.грн., то оплата осуществляется через банк.

Покупатель и продавец отправляются в банк. Лучше всего выбрать ближайшее к нотариальной конторе финучреждение. В банке оба участника сделки предъявляют нотариальную выписку, паспорта, заполняют анкеты, открывают два счета. Стоимость этой процедуры сегодня составляет порядка 260-270 грн. Покупатель переводит деньги на счет продавца.Немного дороже процедура обойдется, если продавец решит снять сумму в тот же день — 350-360 грн.

В остальном, механизм расчета не изменился. Разница только в том, сколько времени происходит между выплатой денег и оформлением сделки. Раньше покупатель отдавал продавцу средства в комнате для расчета, теперь он делает это в ближайшем отделении банка. И ранее и сейчас, договор купли-продажи подписывается только после полного расчета с продавцом.

Но если вы опасаетесь за сделку, можно максимально обезопасить себя.

Покупатель открывает счет и перечисляет деньги на депозитный счета нотариуса. Последний переводит деньги на счет продавца только после подписания договора.

Еще один способ — обозначить в договоре пункт о том, что сделка будет считаться действительной только после подписания «купли-продажи».

 Налогообложение и оценка

Налоги. Существует подоходный налог, которым облагается недвижимость. Его продавец платит только в случае, если владеет квартирой (землей, нежилым строением) менее трех лет. Также, продавец платит этот налог и в случае, если продает в текущем году уже второй объект. В этих случаях гражданин Украины должен отдать в государственную казну 5% (иностранец-17%) от суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Оценка. Есть еще одно нововведение, которое в скором времени повлияет на процедуру купли продажи. Эксперты ожидают подорожания оценки. Это связано с реформированием самого института оценщиков. С августа месяца 2013 года определять стоимость имущества имеют право только сертифицированные специалисты. В данный момент их подготовка проводится на специальных курсах в 26-ти вузах Украины. Чтобы получить новую квалификацию, оценщику следует заплатить за обучение три тыс.грн.

Эксперты в сфере недвижимости прогнозируют — оценщиков станет меньше, а их услуги дороже. В данный момент оценить квартиру (или другой объект недвижимости) стоит порядка 300 — 400 грн. Насколько подорожает оценка, специалисты прогнозировать не берутся.

Материал подготовлен при помощи риэлторской компании «Партнер ESTATES».

Александра Сильвестрова