Забудова Одеси та охоронні зони: що не так із міським планом?

Обговорення нового Історико-архітектурного опорного плану (ІАОП) м. Одеси планувалося на 10 лютого. Але все перенеслося на невизначений термін — чи то внаслідок галасу, зчиненого через масу допущених у ньому помилок, чи, як прокоментував заступник мера Михайло Кучук, справді «всі захворіли». А поки що ми, разом з архітектором Миколою Чепелєвим, з’ясовуємо, що не так з новим ІАОП.

Передісторія

2020 року міське управління охорони пам’яток оголосило тендер на коригування Історико-архітектурного опорного плану Одеси, що існує з 2008 року. З першими переможцями – представниками Львівської політехніки – співпрацю розірвали. А вдруге виграли кияни – Державне підприємство «Всеукраїнський науково-методичний та дослідно-інформаційний центр архітектурної спадщини». Вони минулого року представили свою роботу на суд консультативній раді при міському управлінні охорони пам’яток. Як виявилося, у новому ІАОП багато помилок. Але чиновники вирішили затвердити його з подальшим доопрацюванням. І ось «доопрацьований» документ розглядатимуть уже в Обласному управлінні охорони пам’яток.

Чому план важливий для Одеси

У ньому докладно та чітко на плані міста показано, де розташовані різні охоронні території. Які будинки – пам’ятки. Які – цінна забудова. Які – дисгармонуюча забудова. У ньому можна докладно описати, що та як можна робити в історичній забудові, а що не можна.

Ідеально, правда? І подібний документ чудово працює, наприклад, у Львові. Там будь-які завдання щодо питань забудови та реконструкції прописуються докладно та ретельно — чиновники мають завдання зберегти історію. А ось в Одесі Управління не деталізувало завдання належним чином. І в результаті за 1,5 мільйона гривень (плюс 600 тисяч за додаткову угоду) одесити отримали документ, який рясніє технічними помилками, дозволяє висотну забудову в порту та пропонує однакові висотні обмеження для Приморського бульвару та вулиці Балківської.

— У межах коригування опорного плану міське управління охорони пам’яток витратило 160 тисяч гривень на аналіз висотності міської забудови. За ці гроші було представлено карту, на якій різними кольорами відображені будівлі різної висотності. Усе. І цей «аналіз», який робиться 10 хвилин у комп’ютерній програмі, повністю задовольнив замовника та був оплачений, — розповідає Микола Чепелєв.

Кам’яні джунглі Одеси: як адресні вказівники і таблички можуть спростити наше життя?

Що з охоронними зонами

Микола розповідає, що план 2008 року стосувався всього історичного ареалу, тобто центру та Французького бульвару. Новий працює в межах охоронних зон. Ось тільки вони, потрібні за законом, існують виключно для «галочки», а будувати можна буде скрізь. Адже охоронна зона може стосуватися однієї будівлі та невеликої прибудинкової території. Тобто буквально за 10 метрів будівництво вже дозволено.

Замість комплексної охоронної зони історичного центру з’явилися охоронні зони як поодиноких будівель-пам’яток, так і їхніх комплексів та ансамблів. Цих охоронних зон понад 300, і в центрі вони займають 75% площі. Інші 25% – це зона регулювання забудови першої категорії. А ми вже знаємо (завдяки Зонінгу), як чудово можна все регулювати на користь забудовника.

Про жодні детальні опрацювання меж охоронних зон в ІАОП не йдеться. Хоча в пояснювальній записці написано: «Кордони та режими використання охоронних зон пам’яток визначаються науково-проектною документацією на основі ІАОП та затверджуються відповідним органом виконавчої влади у сфері охорони культурної спадщини». Ось тільки Микола зазначає: «На всі 300 нових зон охорони жодної науково-проектної документації немає. Ніхто їх окремо не затверджував. Пропонують затвердити оптом, разом із коригуванням ІАОП».

Згідно з ілюстрацією, «Зона ландшафту, що охороняється» ІАОП охороняє неіснуючий юридично «парк Ювілейний». Але якщо придивитися, ландшафт, що охороняється, обмежений Трасою здоров’я. У бік моря ландшафт охороняти не запропоновано. І від Французького бульвару до Аркадії. Чудова підстава для коригування Зонінгу та Генплану. І легалізації забудови вздовж моря».

Микола Чепелєв, архітектор

Страх та смерть на дорогах Одеси: чи можна зробити вулиці безпечними?

Три дивні казуси в новому ІАОП

У пояснювальній записці нового плану, створеного для Одеси, можна було прочитати:

«Методологія визначення цінності та збереження міського ландшафту Одеси та її історичного центру базувалася на… існуванні великого архітектурного комплексу фортеці… вертикалі шпилів та яруси дзвонів, куполи храмів та вежі громадських споруд надавали силуету міста мальовничості та різноманітності…».

Що? Ах так, далі виявилося, що йдеться про охоронні зони міста Охтирка. Але чому цей текст міститься у пояснювальній записці ІАОП Одеси, за яку наше Управління заплатило понад два мільйони гривень? Охтирку на Одесу потім виправили, але осад залишився.

Другий казус теж пов’язаний із пояснювальною запискою. Там пишеться: «Режими використання охоронних зон пам’яток місцевого значення затверджено наказом від…. №….. Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об’єктів культурної спадщини Одеської облдержадміністрації». Ось тільки немає номера та дати. Бо наказу нема. На думку Миколи, управління чекає на оптове затвердження режимів, щоб перекласти відповідальність за прийняття рішення на розробників та замовників коригування ІАОП, консультативні ради та Міністерство культури.

Третій стосується «дисонуючих» будівель. Так їх відзначили на карті. Щоправда, підхід дивний. Наприклад, будівлі ТЦ «Афіна» та «Антошки» на Грецькій вулиці названі дисонуючими. А будівля БЦ «Олівія» на Грецькій площі — не дисонуюча. Як дійшли такого висновку — невідомо. Що робити з дисонуючою забудовою — теж.

* * * * *

Тільки за цим коротким розбором (адже це далеко не все) можна запідозрити і обидва управління з охорони пам’яток, і розробників ІАОП як мінімум у безвідповідальному ставленні до роботи та Одеси загалом. А новий Історико-архітектурний опорний план визнати сирим та навіть шкідливим. Стежимо за розвитком подій, щоб тримати вас у курсі того, що відбувається.

Топ халатних неточностей:

• у плані представлено фотофіксацію 840 будівель, що вважаються пам’ятками культурної спадщини. Хоча в Одесі, за переліком пам’яток у тому ж ІАОП, таких об’єктів 1627;
• в описі характеристик 840 будівель допущено 446 помилок;
• 40 представлених будівель – це не ті будівлі-пам’ятки, які потрібно було сфотографувати. Або їх уже не існує. Наприклад, будинок 2000-х років спорудження на Льва Толстого, 20, проходить як «училище глухонімих дітей 1850 року».

Всі ці зауваження були зроблені одеськими істориками та краєзнавцями та передані розробникам ІАОП ще у липні 2021 року. Але в результаті виправлено ​​мізерно малу частину.

Розмовляла Марія Котельникова

Освітлення в Одесі: хто відповідає за світло на вулицях міста?