Сдавать квартиру в Украине стало дешевле: что изменилось для владельцев и ФОП

Ключевые моменты:

• С 23 октября общая ставка налога на доход от аренды недвижимости для физических лиц снизилась с 23% до 10%.
• При прямой сдаче квартиры другому гражданину владелец самостоятельно декларирует доход и рассчитывается с налоговой по итогам года.
• ФОП третьей группы без НДС платит 6% с дохода, но дополнительно необходимо учитывать ЕСВ и другие обязательства предпринимателя.

Налог на аренду снизили с 23% до 10%

До 23 октября 2026 года доходы физических лиц от сдачи недвижимости в аренду облагались налогом на доходы физических лиц по ставке 18%. Еще 5% составлял военный сбор. В общей сложности государству приходилось отдавать 23% арендного дохода.

Теперь ставка налога на доходы физических лиц снижена до 5%, а военный сбор остался на уровне 5%. Таким образом, общая налоговая нагрузка составляет 10%.

Изменения предусмотрены Законом Украины № 4903-IX и Законом Украины № 5025-IX и вступили в силу 23 октября 2026 года.

Они распространяются на доходы от сдачи жилой и нежилой недвижимости, в том числе квартир, домов, комнат и отдельных помещений. Для других видов доходов от аренды, например земельных участков, могут действовать иные ставки.

Читайте также: «Без животных»: почему владельцам кошек и собак сложнее найти квартиру в Одессе

Новая норма вступила в силу 23 октября 2026 года после официального опубликования соответствующих законов.

Сколько можно сэкономить на аренде квартиры

Например, если сдавать квартиру за 15 тысяч гривен в месяц, годовой доход составит 180 тысяч гривен.

При прежней общей ставке 23% налоги за полный год составили бы 41 400 гривен. При ставке 10% – 18 тысяч гривен. Разница составляет 23 400 гривен в год.

Это сравнение за полный год по каждой из ставок: поскольку новые правила начали действовать только 23 октября 2026 года, расчет за текущий год зависит в том числе от того, когда именно начислялась или выплачивалась арендная плата.

Кто теперь должен подавать декларацию

Если владелец сдает квартиру напрямую другому гражданину, который не является самозанятым лицом, он самостоятельно декларирует полученный доход и уплачивает налоги.

Статья по теме: Владелец продает квартиру, которую вы арендуете: нужно ли выезжать?

При этом обязанность подавать декларацию сохраняется и при сниженной ставке. По новым правилам налоговые обязательства по такой аренде определяются по итогам отчетного года, а требование о ежеквартальной уплате налога и военного сбора отменяется.

Декларацию о доходах за 2026 год нужно будет подать до 1 мая 2027 года, а начисленные налоги уплатить до 1 августа 2027 года.

Если арендатором выступает предприятие или ФОП, который является налоговым агентом, он удерживает соответствующие налоги при выплате арендного дохода владельцу. Для аренды жилой и нежилой недвижимости в таких случаях также предусмотрено снижение ставки НДФЛ до 5%.

Если договор аренды удостоверяют у нотариуса, тот должен передать информацию о нем налоговой службе. При этом обязанность декларировать доход не зависит от того, заверен договор нотариально или нет.

ФОП платит 6% – но это еще не вся сумма

Для предпринимателей действует другая система налогообложения. В частности, ФОП третьей группы без НДС платит 5% единого налога и 1% военного сбора с дохода. В сумме получается 6%.

На первый взгляд это выгоднее, чем 10% для обычного физического лица. Однако сравнивать только эти проценты неправильно.

Вы также можете узнать: Сколько стоит «однушка» в Одессе и Европе: сравнение цен и где квартиры дороже

ФОП также должен учитывать единый социальный взнос (ЕСВ). В 2026 году стандартный минимальный размер такого взноса составляет 1902,34 гривны в месяц. Возможны предусмотренные законом освобождения от его уплаты. Кроме того, у предпринимателей есть обязанности по ведению учета и подаче отчетности.

Другие группы ФОП облагаются налогами по иным правилам: например, для второй группы единый налог и военный сбор рассчитываются по фиксированным месячным ставкам, а не как 5% и 1% от дохода.

Поэтому ФОП не всегда выгоднее. Если человек уже зарегистрирован как предприниматель и в любом случае уплачивает ЕСВ, вариант с 6% от арендного дохода может оказаться экономически привлекательнее. Если же регистрировать ФОП только ради сдачи одной квартиры, дополнительные обязательные платежи и административные расходы могут изменить расчет.

Упрощенная система для ФОП также предусматривает ограничения по площади сдаваемого имущества: в частности, для жилой недвижимости установлен предел в 400 квадратных метров, для нежилой – в 900 квадратных метров.

Налоги снизили, но контроль за доходами сохраняется

Снижение налоговой ставки не означает, что владельцы могут больше не сообщать государству о доходах от аренды. Напротив, законодательство предусматривает передачу налоговой информации о нотариально удостоверенных договорах.

Это интересно: Сколько нужно денег студенту на жилье в Одессе – актуальные цены на аренду

Отдельные правила для доходов, полученных через цифровые платформы, начнут действовать с 1 января 2027 года. Они касаются операций через такие платформы и не должны смешиваться с изменением ставки налога на аренду, которое уже вступило в силу.

Таким образом, для обычных владельцев недвижимости главная перемена – снижение совокупной ставки с 23% до 10%. Но при выборе между сдачей жилья как физическое лицо и оформлением ФОП нужно учитывать не только процент налога, но и дополнительные платежи, обязанности и ограничения.