Владелец продает квартиру, которую вы арендуете: нужно ли выезжать?

Ключевые моменты:

• Сам факт продажи квартиры не означает автоматического прекращения аренды.
• Многое зависит от условий договора и порядка его досрочного прекращения.
• Возврат гарантийного платежа лучше четко прописать еще до заселения.
• Показы квартиры покупателям также стоит заранее согласовать с арендатором.

Ситуация, когда арендодатель внезапно решает продать квартиру, может застать арендатора врасплох. Особенно если до окончания договора еще несколько месяцев, а вместе с жильем уже появились расходы на переезд, гарантийный платеж и обустройство быта.

Юрист Виктория Гусакова, которая много лет сотрудничает с «Одесской жизнью», объясняет, на что арендатору стоит обратить внимание еще до подписания договора. Главный совет прост: условия на случай продажи квартиры лучше обсудить до получения ключей, а не тогда, когда владелец уже сообщил о продаже.

Владелец продает квартиру: нужно ли арендатору выезжать?

Прежде всего нужно посмотреть договор аренды. Если в нем предусмотрено право владельца досрочно прекратить аренду из-за продажи квартиры, важно выяснить условия такого прекращения.

В договоре должно быть понятно:

• когда владелец может досрочно прекратить аренду;
• как он должен уведомить арендатора;
• сколько времени предоставляется для освобождения квартиры;
• что происходит с гарантийным платежом.

Именно поэтому договор аренды — не просто формальность. Он определяет права и обязанности сторон на протяжении всего срока проживания.

Что спросить у владельца еще до заселения

Перед передачей денег и получением ключей стоит проверить не только состояние квартиры, но и юридические условия аренды.

Кто имеет право сдавать квартиру

Попросите владельца показать документы на жилье. Если собственников несколько, нужно выяснить, кто имеет право заключать договор и согласны ли другие совладельцы на аренду.

Планирует ли владелец продавать квартиру

Не лишним будет прямо спросить, планирует ли владелец продавать жилье в течение срока аренды.

Если такая возможность есть, стороны могут заранее договориться об условиях. Например, определить срок уведомления арендатора или предусмотреть компенсацию в случае досрочного прекращения договора.

Главное — зафиксировать договоренность письменно.

Что обязательно прописать в договоре

Перед подписанием стоит обратить внимание на несколько пунктов:

• срок действия договора;
• условия досрочного расторжения;
• что происходит с договором в случае продажи квартиры;
• размер и порядок возврата гарантийного платежа;
• правила показа квартиры потенциальным покупателям;
• ответственность сторон за нарушение договоренностей.

Чем конкретнее прописаны эти условия, тем меньше поводов для споров в будущем.

Что будет с договором после продажи квартиры

Этот вопрос лучше урегулировать непосредственно в договоре аренды.

В договоре можно предусмотреть, что продажа квартиры в течение срока аренды не прекращает договор, а права и обязанности наймодателя переходят к новому владельцу в соответствии со статьей 814 Гражданского кодекса Украины.

Также стоит предусмотреть обязанность владельца сообщить потенциальному покупателю о действующем договоре аренды.

Как защитить гарантийный платеж

Гарантийный платеж нужно как можно точнее описать в договоре. Важно указать:

• для чего он передается;
• в каких случаях владелец может удержать часть средств;
• когда и как он должен вернуть деньги.

Сам факт продажи квартиры не стоит оставлять основанием для удержания всей суммы. В договоре можно отдельно предусмотреть, что досрочное прекращение аренды из-за продажи жилья не является основанием для удержания гарантийного платежа.

Могут ли покупатели приходить на осмотр квартиры

Если квартиру продают во время аренды, владельцу могут понадобиться показы потенциальным покупателям. Но это не означает, что они могут приходить без предупреждения.

В договоре можно установить, например, что о показе владелец сообщает арендатору как минимум за 24 часа. Также стороны могут определить удобное время или количество показов в течение недели.

Акт приема-передачи поможет защитить деньги

При заселении стоит составить акт приема-передачи. В нем можно зафиксировать состояние квартиры, мебель, технику, повреждения, показания счетчиков и количество ключей.

Полезно также сделать фото и видео квартиры в день заселения. Отдельно стоит сфотографировать технику, сантехнику, стены, пол, двери и мебель.

Это может стать доказательством, если в конце аренды возникнет спор по поводу возврата гарантийного платежа.

Что проверить перед подписанием договора

Перед заселением стоит внимательно прочитать договор и проверить пять основных пунктов:

• Срок аренды. Определены ли дата начала и дата окончания?
• Досрочное расторжение. Кто и при каких условиях может прекратить договор раньше?
• Продажа квартиры. Что произойдет с договором после смены владельца?
• Гарантийный платеж. Когда его возвращают и в каких случаях могут удержать часть средств?
• Показы покупателям. Когда они возможны и за какое время арендатора должны предупредить?

Не менее важно иметь подтверждение передачи денег. При переводе через банк в назначении платежа стоит указать, за что именно вносятся средства. Передачу наличных целесообразно подтверждать распиской.

Лучше всего договориться еще до получения ключей

Проблемы часто начинаются не с самой продажи квартиры, а с того, что стороны заранее не обсудили ее последствия.

Поэтому до подписания договора стоит спросить владельца не только об арендной плате, коммунальных услугах и технике. Есть еще один важный вопрос:

«Что будет, если вы захотите продать квартиру до окончания моего договора?»

Если ответ и договоренности будут зафиксированы в договоре, обеим сторонам будет проще понимать свои права и обязанности.

Читайте также:

• Родственники не платят за коммуналку: что может сделать владелец квартиры
• Дарственная или завещание: как передать квартиру детям и не остаться без жилья