Застройка Одессы и охранные зоны: что не так с городским планом?

Обсуждение нового Историко-архитектурного опорного плана (ИАОП) Одессы планировалось на 10 февраля. Но все перенеслось на неопределенный срок — то ли вследствие шумихи, поднятой из-за массы допущенных в нем ошибок, то ли, как прокомментировал заместитель мэра Михаил Кучук, действительно «все заболели». А пока мы, вместе с архитектором Николаем Чепелевым, разбираемся, что не так с новым ИАОП.

Предыстория

В 2020 году городское управление охраны памятников объявило тен­дер на корректи­ровку Историко-архитек­тур­ного опорного плана Одессы, существующего с 2008 года. С первыми победителями — представителями Львовской политехники — сотрудничество расторгли. А во второй раз выиграли киевляне — Государственное предприятие «Всеукраинский научно-методичный и опытно-информационный центр архитектурного наследия». Они в прошлом году представили свою работу на суд консультативному совету при городском управлении охраны памятников. Как оказалось, у нового ИАОП множество ошибок. Но чиновники приняли решение утвердить его с дальнейшей доработкой. И вот «доработанный» документ будут рассматривать уже в Областном управлении охраны памятников.

Почему план важен для Одессы

В нем подробно и четко на плане города показано, где находятся различные охранные территории. Какие дома — памятники. Какие — ценная застройка. Какие — дисгармонирующая застройка. В нем можно подробно описать, что и как можно делать в исторической застройке, а что — нельзя».

Идеально, правда? И подобный документ отлично работает, например, во Львове. Там любые задачи касательно вопросов застройки и реконструкции прописываются детально и тщательно — у чиновников есть задача сохранить историю. А вот в Одессе Управление не детализировало задачу нужным образом. И в результате за 1,5 миллиона гривен (плюс 600 тысяч за дополнительное соглашение) одесситы получили документ, который пестрит техническими ошибками, разрешает высотную застройку в порту и предлагает одинаковые высотные ограничения для Приморского бульвара и улицы Балковской.

— В рамках корректировки опорного плана городское управление охраны памятников потратило 160 тысяч гривен на анализ высотности городской застройки. За эти деньги была представлена карта, на которой разными цветами отображены здания разной высотности. Все. И этот «анализ», который делается 10 минут в компьютерной программе, полностью удовлетворил заказчика и был оплачен, — рассказывает Николай Чепелев.

Каменные джунгли Одессы: как адресные указатели и таблички могут упростить нашу жизнь?

Что с охранными зонами

Николай рассказывает, что план 2008 года касался всего исторического ареала, то есть центра и Французского бульвара. Новый же работает в границах охранных зон. Вот только они, требуемые законом, существуют исключительно для «галочки», а строить можно будет везде. Ведь охранная зона может касаться одного здания и небольшой придомовой территории. То есть буквально в 10 метрах строительство уже разрешено.

Вместо комплексной охранной зоны исторического центра появились охранные зоны как одиночных зданий-памятников, так и их комплексов и ансамблей. Этих охранных зон более 300, и в центре они занимают 75% площади. Остальные 25% — это зона регулирования застройки первой категории. А мы уже знаем (благодаря Зонингу), как замечательно можно все регулировать в пользу застройщика».

Ни о каких детальных проработках границ охранных зон в ИАОП речь не идет. Хотя в пояснительной записке написано: «Границы и режимы использования охранных зон памятников определяются научно-проектной документацией на основе ИАОП и утверждаются соответствующим органом исполнительной власти в сфере охраны культурного наследия». Вот только Николай отмечает: «На все 300 новых зон охраны — никакой научно-проектной документации нет. Никто их отдельно не утверждал. Предлагают утвердить оптом, вместе с корректировкой ИАОП».

Согласно иллюстрации, «Зона охраняемого ландшафта» ИАОП охраняет несуществующий юридически «парк Юбилейный». Но если присмотреться, охраняемый ландшафт ограничен Трассой здоровья. В сторону моря ландшафт охранять не предложено. И от Французского бульвара до Аркадии. Отличное же основание для корректировки Зонинга и Генплана. И легализации застройки вдоль моря».

Николай Чепелев, архитектор

Страх и смерть на дорогах Одессы: можно ли сделать улицы безопасными?

Три странных казуса в новом ИАОП

В пояснительной записке нового плана, созданного для Одессы, можно было прочитать:

«Методология определения ценности и сохранения городского ландшафта Одессы и ее исторического центра базировалась на… существовании большого архитектурного комплекса крепости… вертикали шпилей и ярусы колоколен, купола храмов и башни общественных сооружений придавали силуэту города живописность и разнообразие…».

Что? Ах да, дальше оказалось, что речь идет об охранных зонах города Ахтырка. Но почему этот текст находится в пояснительной записке ИАОП Одессы, за который наше Управление заплатило больше двух миллионов гривен? Ахтырку на Одессу потом исправили, но осадок остался.

Второй казус тоже связан с пояснительной запиской. Там пишется: «Режимы использования охранных зон памятников местного значения утверждены приказом от…. №….. Департамента культуры, национальностей, религий и охраны объектов культурного наследия Одесской облгосадминистрации». Вот только нет номера и даты. Потому что приказа нет. По мнению Николая, управление ждет оптового утверждения режимов, чтобы переложить ответственность за принятие решения на разработчиков и заказчиков корректировки ИАОП, консультативные советы и Министерство культуры.

Третий касается «диссонирующих» зданий. Да, их отметили на карте. Правда подход странный. К примеру, здания ТЦ «Афина» и «Антошки» на Греческой улице названы диссонирующими. А здание БЦ «Оливия» на Греческой площади — не диссонирующим. Как пришли к такому выводу — неизвестно. Что делать с диссонирующей застройкой — тоже.

* * * * *

Только по этому короткому разбору (а ведь это далеко не все) можно заподозрить и оба управления по охране памятников, и разработчиков ИАОП как минимум в безответственном отношении к работе и Одессе в целом. А новый Историко-архитектурный опорный план признать сырым и даже вредительским. Следим за развитием событий, чтобы держать вас в курсе происходящего.

Топ халатных неточностей:

• в плане представлена фотофиксация 840 зданий, числящихся памятниками культурного наследия. Хотя в Одессе, по перечню памятников в том же ИАОП, таких объектов 1627;
• в описании характеристик 840 зданий допущено 446 ошибок;
• 40 представленных зданий — это не те здания-памятники, которые нужно было сфотографировать. Или их уже не существует. Например, дом 2000-х годов постройки на Льва Толстого, 20, проходит как «училище глухонемых детей 1850 года».

Все эти замечания были сделаны одесскими историками и краеведами и переданы разработчикам ИАОП еще в июле 2021 года. Но в результате исправлена ничтожно малая часть.

Беседовала Мария КОТЕЛЬНИКОВА

Освещение в Одессе: кто отвечает за свет на улицах города?