Почему не уходят ЖЭКи и другие вопросы ОСМДизации

Как жильцы многоквартирного дома создали ОСМД сразу после заселения?

У ОСМД «Зеленый квартал» — десятиэтажки в районе автовокзала — история нетипичная для Одессы. Здесь застройщик сразу передал бразды правления жильцам, не препятствуя их объединению и не лоббируя свою управляющую компанию. Дом был сдан в 2006 году. С этого же времени в доме действует ОСМД. Его председатель Ольга Фартушняк рассказала «Одесской жизни», чего объединению удалось добиться за 10 лет работы.

Когда ОСМД создавалось, жильцы даже не знали друг друга. И тот, что в доме нашлись три человека с общим видением будущего нашей десятиэтажки — это просто счастливая случайность. Правда, принятие решений — это до сих пор болезненный и сложный процесс. Иногда и двум людям сложно договориться, а когда их триста, то и подавно. Поэтому мы создали в Вайбере группу, где предварительно перед собраниями обсуждаем вынесенные на них вопросы, чтобы в назначенный день дело осталось за малым — проголосовать. Это экономит наше время. Точно так же мы решаем незначительные проблемы совладельцев, отвечаем на их вопросы, принимаем заявки, ведь не все могут попасть на прием в определенное время.

При формировании тарифа на СДПТ мы исключили ряд пунктов, которые считали ненужными. Стоимость квадратного метра получилась 2,6 гривни (в соседних домах, в том числе и ЖКС, квартплата намного выше). Отопление в этом году у нас обходилось в 10,7 гривни за квадратный метр, а в новом отопительном сезоне тариф составит 19 гривен, хотя везде по городу — больше 30 гривен. Нас выручает крышная котельная.

Злостных неплательщиков за 10 лет работы оказалось всего четверо — это те жильцы, с которыми ОСМД судилось. Но чаще всего проблему удается решить мирным путем — несколько раз предупреждаем, просим погасить долг, не доводить до суда. Кстати отмечу, что в ряд должников обычно попадают люди далеко не бедные и не платят по каким-то своим идейным соображениям. Возможно, в других ОСМД такие долги бы уже давно заложили в тариф, застраховав себя от убытков. Мы предпочитаем с должниками работать и не перекладывать этот груз на добросовестных жильцов. Кроме того, мы не упускаем возможности заработать, сдавая в аренду помещение, предназначенное для консьержа. Это тоже помогает не повышать тариф. И конечно стараемся быть энергоэффективными. Например, датчики движения в подъездах сократили потребление электроэнергии в три-четыре раза.

Очень сложными остаются взаимоотношения с монополистами. В частности, нам так и не удалось доказать безосновательность начисления «Одессагазом» 10% потерь в газо-распределительном шкафу. Хотя мы провели экспертизу, обращались в суд, но выиграть дело не удалось, поэтому продолжаем платить за эти несуществующие потери. Но к счастью, нам удалось спустя много лет борьбы уйти от коллективного договора с «Инфоксводоканалом», цена которого, опять таки, — переплата монополисту. Мы стали первым ОСМД в Одессе, которому это удалось.

Куда уходят ЖКСы и что будет с кооперативами?

В Одессе продолжают создаваться объединения совладельцев многоквартирных домов. Для многих из них вопросы порядка проведения учредительных собраний и подбора компетентных членов правления и ревизионной комиссии уже сняты с повестки дня — этому в течение последнего года уделялось большое внимание. Зато возникают трудности с заключением договоров с монополистами, порядком расчета тарифов и передачей домов с баланса ЖКСов на баланс ОСМД. «Одесская жизнь» попыталась разобраться в этих вопросах и выяснить, когда процедура ухода от коммунальной собственности завершится.

Покажите документ

В Одессе уже 177 домов с новосозданными ОСМД получили решение сессии Горсовета о передаче их с баланса ЖКСом на баланс объединений. Их обследовали специалисты и включили в городскую программу по ремонту инженерных сетей. Эта процедура была создана для того, чтобы как-то формализовать отношения между предыдущим и нынешним балансодержателеми, подтвердив этот факт документально. Хотя закон этого не требует. Более того, некоторые юристы рассматривают эту «придумку» Одесского горсовета как попытку поставить ОСМД в зависимость от депутатских решений и оттянуть момент начала непосредственного управления домом самими жильцами. Однако в мэрии считают, что это, наоборот, упрощает жизнь совладельцам и придает им больший вес, например, в глазах тех же монополистов.

— В Горсовете было принято оптимальное решение, не противоречащее законодательству, — говорит глава департамента городского хозяйства Одесского городского совета Александр Козловский. — Оно позволяет получить такой документ, с которым ОСМД может обращаться в любые инстанции и нигде не получит отказ. То есть решение сессии Горсовета — это подтверждение того, что дом принадлежит жильцам.

Однако, напомним, что закон говорит о том, что ОСМД становится полноправным владельцем дома с момента его регистрации как юридического лица. Есть также предписание Кабмина органам местного самоуправления списывать с баланса государственных органов те домостроения, в которых есть хоть один объект частной собственности. Тем не менее, по словам чиновников, ни один поставщик услуг не заключит договор с ОСМД, у которого не будет документального подтверждения того, что дом передан ему на баланс.

Почему ЖЭКи не уходят?

Не раз сообщалось о том, что ЖКСы находятся в состоянии ликвидации. Однако никто из чиновников так и не пояснил, как будет организован процесс и как долго он будет длиться. Также нет окончательной ясности с тем, что в дальнейшем произойдет с персоналом и помещениями, которые сегодня занимают ЖКСы. Впрочем, весьма вероятно, что помещения ЖКСов так и останутся в коммунальной собственности и город будет либо сдавать их в аренду, либо использовать под свои собственные нужды.

Что касается ликвидации, то эксперты считают, что ЖКСы просто сменят вывески, став управляющими компаниями с тем же штатом и перечнем услуг, ведь рынок управляющих компаний в Одессе еще не сформирован, а значит людям и выбирать особо не придется. В Одесском горсовете такой исход не отрицают.

— В законе не говорится о ликвидации ЖКСов — это вольная трактовка некоторых граждан, — поясняет Александр Козловский. — Коммунальные предприятия (ЖКСы) имеют точно такое же право участвовать в конкурсах на право управлять домами. Правда, пока не прописан порядок проведения таких конкурсов, поэтому ЖКСы продолжают обслуживать дома, в которых ОСМД пока не создано.

Кстати, не стоит опасаться, что не создав ОСМД, вы однозначно окажетесь в распоряжении управляющей компании, назначенной вам Одесским горсоветом. Ведь даже если ОСМД не создано, жильцы могут выбрать уполномоченное лицо, которое от их имени заключит договор с выбранной ими управляющей компанией. И только если не будет заключен договор с какой-либо управляющей компанией, а ОСМД — не создано, то органы местного самоуправления будут проводить конкурс, по результатам которого назначат управляющую компанию.

Кооперативные особенности

У кооперативных домов тоже есть возможность стать ОСМД. Однако, как отмечают специалисты, сами жильцы таких домов против перехода от кооперативной формы управления домом к ОСМД. Обусловлено это тем, что их уставы и закон о кооперации делают жильцов более защищенными в правовом и хозяйственном смысле. А ОСМД, по мнению экспертов, кроме абсолютно новой формы управления, получат в свое распоряжение огромное количество недоработанных нормативных актов. Именно поэтому уже опытные председатели ОСМД советуют новичкам сразу обращаться за помощью к специалистам. В частности, для того чтобы правильно оформить устав, рассчитать тарифы и начать хозяйственную деятельность.

1120 ОСМД зарегистрировано сейчас в Одессе: 449 из них было создано с 2003 по 2014 год, а еще 671 объединение домовладельцев появилось в городе с 2015 года. На балансе ЖКСов на 15 августа 2016 года осталось немногим менее 6 тысяч домов.

Ранее мы рассказывали о том, как город содействует созданию ОСМД, и в каких программах могут принять участие вновь созданные объединения. 

Анна Мячина