Что с вашей крышей?

С высоты птичьего полета Одесса видится разноцветным лоскутным одеялом, сотканным из разноцветных квадратиков крыш домов. В историческом центре города многие из них до сих пор несут очарование эпохи, в которую строились архитектурные шедевры Одессы. Но именно крыши доставляют немало хлопот как жильцам, так и коммунальщикам.

Как обстоят дела, к примеру, с ремонтом кровли домов, находящихся на балансе Одесского горсовета? Приведу несколько цифр. В 2006 году был произведен ремонт крыш площадью 225 тысяч кв. м. В 2012 году капитально отремонтировано 4 тысячи кв. м. Это в 56 раз меньше. Одесситы жалуются на «дырявые крыши» по всему городу.

Кто должен ремонтировать крышу?

Реформирование системы жилищно-коммунального хозяйства в Одессе, похоже, зашло в тупик. На сегодняшний день приватизировано около 90% жилого фонда. В то же время, процент обществ совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) в среднем по Одессе весьма невелик — по сравнению с другими областными центрами Украины. Остальные дома находятся в ведении жилищно-эксплуатационных контор или управляющих компаний. Однако в ситуации, когда протекает кровля, затапливая квартиры, представители ЖКС отказываются проводить ремонт и ссылаются на недостаток финансирования. Они заявляют: поскольку большая часть квартир в доме приватизирована, то жильцы сами должны поддерживать в надлежащем состоянии подъезд, лифты, крышу и т.д. Большинство жителей, даже не объединенных в ОСМД, обычно так и делают. Но вот ремонт крыши по карману далеко не каждому жителю.
В соответствии с Законом Украины «О жилищно-коммунальных услугах» исполнитель (ЖКС, управляющая компания, ЖЭК) обязан обеспечивать вовремя и соответствующего качества предоставление жилищно-коммунальных услуг согласно законодательству и условиям договора. А в соответствии с «Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий», работники ЖКС обязаны производить плановые и внеплановые осмотры дома для установления его технического состояния. По выявленным повреждениям ЖКС обязан произвести частичный ремонт кровли дома (до 10%). В случае, если крыша требует еще и капитального ремонта, ЖКС должен подать сведения в управление жилищного хозяйства Горсовета на предмет рассмотрения вопроса о включении дома в титульный список капитальных ремонтов. Заявление по устранению течи крыши должно быть рассмотрено в день его поступления. В том случае, когда для устранения неисправности понадобится более длительное время, вас должны письменно уведомить о принятом решении с определением срока выполнения работ.

Решаем проблему: пошаговая инструкция
А что делать, если крыша протекает, а ЖКС бездействует? В этом случае нужно составить акт-претензию к коммунальщикам с требованием провести аварийно-восстановительные работы. Если они в течение месяца не подпишут этот акт, то достаточно подписей под ним хотя бы двух соседей. Это станет достаточным доказательством вашей правоты, если дело дойдет до суда. После этого можно в частном порядке нанимать кровельщиков. И, согласно документам (договор, смета о стоимости работ, акт об их выполнении), требовать у ЖКС компенсировать вышеназванные расходы. Если коммунальщики отказываются платить по предоставленному счету, можете сами вести бухгалтерию, ежемесячно указывая в платежке на квартплату, что не вносите такую-то сумму в счет платы за ремонт крыши. И через суд можете потребовать компенсировать ущерб, если потолок, мебель, полы пострадали из-за текущей крыши.
Анна Волощук, руководитель инициативной группы жильцов подъезда одного из многоэтажных домов жилмассива Таирова, рассказала о том, как они добились ремонта крыши в их доме.

1. Изучили документы: договор на оказание жилищно-коммунальных услуг, заключенный между владельцем квартиры и ЖКС, а также все приложения к нему (в том числе решение Одесского горсовета об установлении цен/тарифов на жилищно-коммунальные услуги).

Договор дает ответ на два важных вопроса:

– какие именно жилищно-коммунальные услуги и в каком размере оплачиваются ежемесячно;

– с какой периодичностью должна оказываться конкретная услуга, и какие именно работы она предусматривает.

2. Написали заявление о протечках в кровле (к нему с просьбами устранить протекание крыши были приложены заявление всех жильцов квартир подъезда).

3. Инициативная группа зарегистрировала заявление в ЖКСе.

4. На всякий случай сделали фотоснимки ЧП. Зафиксировать факт «протекания» представители коммунальной службы пришли через неделю.

5. Выяснили, во сколько обойдется ремонт крыши с привлечением частных строительных фирм.

6. Предложили начальнику ЖКС вариант «взаимопогашения»: люди ремонтируют крышу за свои деньги, а из расчета потраченной суммы будут погашаться их коммунальные расходы. Такой вариант сотрудничества был отвергнут. Еще через две недели из ЖКС пришло письмо. Ответ на заявление пострадавших от протечки крыши гласил: «Причина неудовлетворительного технического состояния кровли будет ликвидирована при благоприятных погодных условиях и наличии материалов».

7. Вызвали комиссию из ЖКС. При работе ее присутствовали представители комитета жильцов. Комиссия задокументировала наличие дефектов крыши.

8. Пригласили эксперта-оценщика, который выдал заключение о стоимости ремонта крыши: исходя из предполагаемой его трудоемкости, стоимости материалов и т.д.

9. В пределах указанной суммы был сделан ремонт. Естественно, с официальным оформлением договоров и актов приема-передачи работ.

10. И только после этого, имея на руках все эти документальные доказательства, обратились в суд с иском к ЖКС о возмещении затрат и выиграли дело.

Все это заняло полгода.

Кто дал им на это право?

Приказ Госкомитета Украины по вопросам ЖКХ № 76 от 17 мая 2005 года «Об утверждении правил содержания жилых домов и придомовых территориях» содержит специальный раздел, посвященный крышам жилых домов. Если бы работники ЖКС следовали требованиям этого приказа,то «дырявых» крыш в нашем городе было бы значительно меньше. Вот некоторые положениях этой «жилищно-коммунальной конституции».

• До начала ремонта кровли необходимо привести в порядок крепления антенн, прочистить дымоходы и вентиляционные колодцы.
• По кровле разрешается передвигаться в специальной обуви.
• Один раз в 3-5 лет необходимо проводить окраску кровли мастикой и краской с примесью мелкозернистого щебня.
• Во время ежегодных осмотров устранять рулонные вздутия кровли, разрывы и пробоины, трещины покрытия.
• При устранении дефектов в кровле, состоящей из отдельных элементов, как правило, меняют отдельные элементы, а стыки во избежания задува снега промазывают специальной мастикой.
• Кровлю ремонтируют только в сухую погоду. Процесс ремонта не прерывается до завершения работ.

Ну и еще одна проблема. Сегодня типичная картина на одесских крышах: повсюду спутниковые и телевизионные антенны, шкафы интернет-провайдеров, встречаются даже голубятни. Кровля сплошь и рядом потрескалась, места стыков вентиляционных труб и сваи потрескались. А там, где крыши примыкают к водосточным трубам, — рваные дыры. Это все — результаты деятельности человека — интернетчиков, связистов, коммунальщиков и так далее.

Сразу хочу обратить внимание на одну «мелочь»: чердак, крыша и внешние стены дома принадлежат не обслуживающей организации — ЖКСам. Они принадлежат жильцам домов на праве долевой собственности наравне с другими жильцами, собственниками других квартир. Обслуживающая организация обладает правом лишь пользоваться чердаком и крышей (и лишь только в том случае, если это не нарушает права жильцов). Установка радио- и телевизионных антенн нанимателями, арендаторами, собственниками жилых помещений, заделывание специальных вентиляционных отверстий (продухов) в крышах и слуховых окнах, производство конструктивных изменений в элементах крыш без утвержденных проектов — не допускается. Находиться на крыше людям, не имеющим отношения к технической эксплуатации и ремонту здания, запрещается.

Обслуживание и ремонт радиотрансляционной сети, оборудования радиотрансляционных стоек, телевизионных антенн коллективного пользования, а также усилителя коллективных систем приема телевидения должно производиться специализированными организациями. Запрещается устанавливать на крышах домов без разрешения организации по обслуживанию жилищного фонда индивидуальные антенны для телевизоров.

Подробнее об этом читайте в газете "Одесская жизнь" №44.

Вячеслав Воронков